夫名義のマンションを処分、現金化したいが。

質問

離婚の条件として、マンション（夫名義）を私に、ローンは引き続き夫が支払い、退職金で完済するということなのですが、買った当初は2500万で、現在同じタイプの売り出し価格は1500万ほどかと思われます。名義変更にも手数料が発生（どの位なのでしょうか）するなら、いっそ、夫名義のまま、売って現金にしようかと考えております。そこで、１．通常、家を売ってもローンは残せる（夫がそのまま払い続ける）ものなのでしょうか（住宅ローンは会社で融資を受けています）。２．妻名義にしておけば、まだ籍を抜く前であっても、夫の自由にならないのでしょうか。３．見積もり1500万だと手元にはどの位入るのでしょうか。
よろしくお願い致します。

回答No.1

crossfire2000 · ベストアンサー

＞１．通常、家を売ってもローンは残せる（夫がそのまま払い続ける）ものなのでしょうか
通常、抵当権等をつけている金融機関が承諾しないです。　但し、ご主人が高給取りだとか、他に資産があるとか、特別の事情があれば可能な場合もあります。

＞２．妻名義にしておけば、まだ籍を抜く前であっても、夫の自由にならないのでしょうか。
真意がわかりませんが、名義人以外の方の自由にはなりません。

＞３．見積もり1500万だと手元にはどの位入るのでしょうか。
住宅ローンの残債額によります。当時借入額２５００万円のうち、仮に１０００万円が残っているとすると・・・・

1500-1000＝500万円です。　もし、残債額が１５００万円超だと売ること自体出来ません。

そこから、売却に必要な経費約60万円くらいを差し引いて手取り４４０万円くらいだと思います。

ちなみに、名義を妻に替えても夫に残りのローンを返済してもらえなかった場合は、競売にかけられて、立ち退かなくてはならないリスクがあります。　これはお勧めできません。私の知る限りかなりの割合でトラブルになります。　（夫の人格によります）

お礼

早速のお返事ありがとうございます。
残債額を上回ると売却できないって事も知りませんでした。
あと、売却に必要な経費も参考になりました。

回答No.3

Mone-Acnes

他の回答者と同じです。簡単に説明すると

あ．ローンの残債確認をする
い．ローンの完済をしなければ、マンションは売れない
　　→　ローンの残債以上で売却する。
　　→　この時マンションの売買価格の約６％は諸費用として別に費用が必要。
う．奥さんの名義に変更
　　→　贈与税がかかり損する可能性あります。お勧めしません。
え．１５００万円で他が売りに出ていてもこの価格で売れるとは限りません。

よって
　回答　
　夫名義のまま売却してもローンは完済しなくてはいけません。
　ローンはそのままで現金化はできません。　
　要は完済しなくては売却できないのです。　
　妻名義は贈与税がかかり、お勧めしません。
　残債を確認すれば手元に現金がどれくらい残るかだいたい分かります。

残債を確認し、残債の方が多ければこのまま夫名義でマンションに住み、夫に出て行って貰いましょう。

売却できるのなら売ったほうが良いです。
資産価値は経過年数で下がります。
不動産屋で離婚するから売りたいけど、と相談しましょう。

お礼

ありがとうございます。
夫はローン返済用の預金も使い果たした為、残債額が上回っています。
資産価値が下がらないうちに少しでも・・と考えたのですが。

回答No.2

bunbun8

＞（住宅ローンは会社で融資を受けています）

会社がマンションに抵当権などの担保設定を行なっていなければ、その不動産自体は自己資金で買ったのと同じことですから、登記の名義変更は可能かと思われます。会社の融資だと担保をとらない場合もありますから、登記簿を確認して下さい。ただ、ご主人の会社での立場に影響するかもわかりませんが・・

＞妻名義にしておけば、まだ籍を抜く前であっても、夫の自由にならないのでしょうか。

ただ、それだと名義を変更する「所有権移転登記」の原因が贈与になって、贈与税の対象になりそうですね。離婚の手続に絡めてされたほうがいいのではないでしょうか？

売却して現金が手元に残るかどうかは、厳密にいえば確かに残債額より上で売れて、残債と諸費用を引いた残りの金額が手元に残るわけですが、残債以上で売るというのは、あくまでも抵当権等の担保権やそれ以外の所有権移転を阻害する権利を除去抹消するためです。最初に説明したように、夫の会社や第三者が抵当権や賃借権等を設定していなければ、売れた金額を会社に返済せずに、慰謝料や養育費などで受け取ることも可能かもしれません。（夫と会社に他の約定があれば夫が承諾しないかもしれませんが・・、またなくても返済義務は残ります）

同義的なこととして考えれば、なんか裏っぽいやり方で非難されそうですが、登記上に権利関係の設定がなければ、債権者といえども対抗することは難しいです。一度調べてみてください。

お礼

さっそくのお返事ありがとうございます。
私には解らない事ばかりですので、最終的には専門家にお願いするとしても、担保設定の確認、所有権移転登記が贈与になるかどうか、慰謝料として・・等、参考になりました。担保設定について早速確認いたします。