夫のローンはそのままで、マンションの名義を妻に。

質問

分譲マンションを、夫84%妻14%で所有しています。　
夫は新しい事業を始めこの不況下で相当苦戦しております。
将来（自己破産・小規模再生等）のことを考えて、2年以上の夫婦間不動産贈与税控除を利用して、念のためマンションの名義をすべて妻名義にローンはそのまま夫に残して払い続けようと、夫婦で話し合って、
銀行にその旨を話すと、主債務者の持ち分が0%になるのは～と渋い返事でした。
絶対ダメではないが、できれば100％移行は避けてほしいとのことでした。

名義を変更した場合、ローンが一括で請求がある場合があるとの情報をWEBでしり、
とても不安になっております。

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某司法書士さんのHPから
１、所有権の名義を夫から妻に変更しても、住宅ローンの債務者が夫なので、夫が自己破産をすると、妻が住宅ローンを払い続けようとしてもできないのが原則です。

住宅ローンの契約書に「期限の利益喪失条項」というのがありまして、その条項には、「借主が自己破産をしたら、それ以降は住宅ローンの分割払いは認めないので、残額を一括で払って下さい」と書いてあるのがその根拠です。
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実際にローンを借りている銀行に一括返却要請があるのか否かを尋ねますと、
ローン返済の滞りがなければ、ないと思うが、確実にはないとこたえられないとの返事。
主債務者　持ち分　も幾分か残しておけば、
一括返済要求は　ローン遅滞がないならないと思うが、
はっきりとは断言できない。とのこと。
（但し、名義変更したこと、配分を銀行に通知する義務や、なにか銀行に対し事務処理をする必要が　あるか、と尋ねましたら、特になしとのこと。
　ならば、名義変更はばれないのでは　と思ったりしました。）

上記の様に言われましたので、主人の持ち分を若干10%ほど残し、
残り90%を私（妻）に名義を移そうと考えておりますが、
この場合でもローンの一括返却をもとめられる可能性はどのぐらいあるのでしょうか？
この質問を他銀行（り○○）の方に聞くと、断言は出来ないが、ローンさえ滞らなければ、
問題はないでしょうとのことを言われました。

因みに、住宅ローンは　　評価格約1600万　ローン残額2800万残っており、連帯保証人：妻　住宅は抵当となっております。

本当に大変になってからですと、「財産隠し」ともみられかねないので、なるべく早く行動したく思っています。また、ローン自体は、実際には主人が払えなくとも、滞ることがないように、妻の実家と私（妻）が払っていく予定です。
回答を急がせて、本当に申し訳ありませんが、何卒、皆様どうぞ、よろしくお願いいたします。

回答No.2

tsuyoshi2004 · ベストアンサー

＃１です。

追記ですが、お父様のやられていた会社は倒産したとのことですが、法的に整理されたのでしょうか？
されていないとすれば、政策公庫の債務者はまだ会社のはずですね？
また、その会社には大きな繰越欠損があるのではないでしょうか？

そうであれば、その会社を経由してお金を入れて返済するほうがかなり税金が抑えられるはずですね。

新しい事業は新たに会社を起こしたのでしょうか？それとも個人事業なのでしょうか？

私は税理士ではないので確かなことは言えないですが、この辺りって上手くやらないと返済がかなりきついですよ。（原則として、会社でも個人でも返済資金は税金を払ったあとのお金です。税金を払わないで済む方法があればそうするとかなり返済が楽になります。）

一度、税理士さんや会計士さんに相談するといいかもしれません。

ちなみに弁護士さんに相談するのは止めた方がいいでしょう。
（ほぼ間違いなく自己破産を勧められます。）

お礼

引き続いての、アドバイス心より感謝申し上げます。

倒産した父親の会社は、弁護士に相談し、管財人もはいり、法的に整理が済んでいる状態だと聞いております。よって父親は「自己破産」しております。抵当に入っていた父親自宅なども処分しておりますが、大きな繰越欠損　がまだ残っているのかよくわかりません。連帯保証人にであった母親には保証協会に債務、息子である主人には日本政策金融公庫に債務がある状態です。

お恥ずかしい話ですが、新たに興したのは　会社なのか、個人事業なのか、その違いも私はわかっておりませんので、主人に確認してみます。（仕事はまだ黒字になっていませんが、なんとかやっている状態で本日も出張中です。）

ローンの件は司法書士さんに相談すべきかと思っていましたが、借金などのことも絡んでくるので、税理士さんや会計士さんの方がいいかもしれませんね。

子供もまだ成人しておりませんし、自己破産は、出来ればしたくありません。なんとか解決策を見つけたいと切に思っております。また確認してご連絡いたします。

取り急ぎお礼申し上げます。

補足

質問者です。すみません、追記できる場所がなくこちらに書きました。
主人が興したのは、「会社」でした。
返答が遅くなり申し訳ありませんでした。
どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.1

tsuyoshi2004

ご主人の事業での借り入れはありますか？（金融機関が住宅ローンと同じであっても違っても）

もしもあるのであれば、止めた方が無難です。

事業での借入先にばれたら、「計画倒産」を疑われて、貸し渋りや貸し剥がしに繋がります。

事業としての借り入れの条件（担保力など）にもよりますが、
金融機関は適宜個人所有の資産なども調査する場合もあります。
（不動産の抵当権の設定状況や所有権は誰でも見られます。）

事業の苦しい状況だからこそ、金融機関に無用な疑念を抱かせてはいけません。

やるのであれば、本当に事業のにっちもさっちも行かなくなってからです。

お礼

早々の親身なアドバイスありがとうございます。

この事業ではありませんが、
父親が社長だった会社で昨年まで働いており、40年以上続いていましたがその会社はちょうど、一年まえに不況のあおりで倒産し、連帯保証人でした主人に現在　日本政策金融公庫などに、約1000万近く借金があります。現在は支払を待ってもらっている状態です。

また、新たにこの事業の為に、借入を申し込んでいる状態です。

そうですか、確かにtuyoshi2004のおっしゃるとおり金融機関に無用な疑念を抱かせてはいけないですね。アドバイス参考にさせていただいて、主人ともよく相談してみます。

ありがとうございました。