注文住宅の段取り

質問

初めまして。
現在、地元不動産＋地元建設会社（同一グループ）で土地契約、請負契約までハンコ押した状態の者です。
現在はフラット３５ローンの本申込後の中間結果待ちとなっていますが、ある事情で来年３月末までに入居したいと思っています。
各工程に掛かる日数を逆算して、ギリギリなのかなと思っています。
有識者の皆様に質問したい内容は以下の通りです。

(1)ローンの仮審査の結果が出た時点で、一般的に設計に入ってもらえないものでしょうか？それとも会社によりますか？
(2)土地２５坪（これは決定）の建坪３３坪くらい（これは未定）の木造３階建てのラフな平面図は書いてもらいましたが、恐らく初期とは全然違う内容になると思います。その際に、請負契約した金額から上下すると思うのですが、請負契約書を再作成する際に、価格交渉してもマナー違反にならないでしょうか？といいますのも、駆け足で契約するに到ってしまい、詳細な交渉事はしないで、営業さんと口約束しかしていないのです。多少のオプションの交渉、価格交渉は契約後にやりましょうと・・・。当初は屋上（内階段から上る）を３畳分ほど入れてもらいましたが、３階部分にもう少し広めのバルコニーでもいいかなと思い、変更しようと思っています。その分安くなると予想してます。坪単価は６０～６５と契約書に書いてありました。（外装から全て込みです）
(3)条件付土地を買った場合、多くはこの建築会社で建ててほしいという内容みたいですね。注文住宅と言っても、おおよその建築プランがあるみたいです。まだ建ってない建売物件を買った気持ちになってます。どのへんまで注文出来るものなんでしょうか？例えば、間取りだけ自由に決めれるとか、基礎の種類変更も可能とか？

営業さんに会いに行っても、「まだまだこれからですから＾ー＾」と言われ、細かい話は出来ません。設計に入ってもいないのに、「何がっついてんだか」って思われてるんだろうなぁ。そんな顔はしないんですけどねぇ・・・。
まだまだこれからの感は否めないのですが、何分初めての事で不安で一杯です。どうか、宜しくお願いします。

回答No.3

jetaime · ベストアンサー

こんばんは。

　我が家も工務店で建てました。
ご質問者様と同様に請負契約時の図面・金額は確定なものではなく、その後数回打ち合わせをした後に、最終設計→確認申請→着工→完成という流れでした。

（１）ですが、うちの場合はローンとは全く連動せず、設計していたような・・・というか、ローンはほとんど自分で動いたので、工務店さんはほぼノータッチでした。ただ、建築費が確定していないので、ローン込みの自分の予算はきちんと管理しておかないと、最終的に予算オーバーで青くなる・・っていうこともありえますので要注意です。

（２）うちの場合は、契約時から700万オーバーになりましたが、契約書の再作成はしませんでした。結構アバウトでしたね。
ただ、設計仕様・設備仕様等を変えるたびに見積書を出していただいたので、不明な金額は一切なく、資金計算もその見積書を随時見ながら計算していました。
仕様を変えるたびに金額は増えたり減ったりするのは当然で、大事なのは変更したらその都度見積書を出してもらうことだと思います。
うちは最終請求書までに５～６回見積書をもらいました。

（３）我が家は建替えでしたので、建築条件付についてはわかりません。
うちが頼んだ工務店の大体の仕様は決まっていましたが、集成材を無垢材に変えたいとか、断熱材をワンランク上げたいとかは要望できたようです。ただ、基本仕様とは違うので金額アップは必至だと思いますが・・・
私は標準キッチンを変更→差額支払い、共用部の照明を基本以外から選択→差額なし、洋室から和室に変更→差額支払い、クローゼット増設→追加支払い、等々結構変更しましたよ。まあ、これが総支払額アップの大きな原因ですね。
工務店の仕様では和室は1部屋のみ、物入れは1部屋に1箇所のみ等々決まっており、仕様から増やすとか変更する場合はばっちりお金がかかりました。

　きっちり仕様が決まっていない場合、総金額の管理が大事ですよ。
私はローン申請には、当初契約書（総支払金額より700万少ない）を使用し、ローン金額が決定していたのに、ばしばし仕様変更で金額が増えていったので、借りた金額+自己資金で間に合うか～とちょっとあせった時がありました。

　ちなみに、在来工法3階建でしたが、1月から7月まで出来上がるのに、7ヶ月かかりました。

　以上、参考になれば幸いです。

お礼

ご回答有難う御座いました。
もの凄く参考になります。まるで、今後の自分を見ている様に感じました。
(1)については、まさに自分で全てローンの手配をしました。フラット３５が第一条件でしたので、それを調べ、書類を揃え、ローン会社を選定し、やっと本申込みまでこぎ着けた次第です。
(2)について、本当に自分と同じ状況で参考になります。今後の進め方について、本日夕方に営業さんに電話しました。もうほぼローン審査も確定している状況なので、週末に設計の手配をしてもらえることになりました。やっぱり請負契約は確定の様なので、今後は工事担当者と打合わせをし、細かい金額を出して行くやり方だそうです。その時の相場で見積もりを出していくそうなので、金額に上下はあるかも知れませんが、自分で納得出来る様に進めたいと思います。自己資金には限りがありますものね。しかし、７００万ｕｐはすごいですね・・・。それを払ったjetaimeさんもすごい・・・。わたしはビビってしまって、多分金額の増減を我慢で抑えてしまいそうです。
建築に１月～７月まで掛かられた様ですが、仕様変更に時間が掛かったと解釈しても宜しいでしょうか？お礼の最後が質問となり、恐縮ですが、お時間の宜しい時にでも、ご回答頂ければ幸いです。

回答No.8

binba

> 現在、地元不動産＋地元建設会社（同一グループ）で土地契約、請負契約までハンコ押した状態の者です。

どんな住宅を建てたいか打合せもなく設計図書も出来ていないのに、
工事請負契約をしたようですが、契約金額の根拠はどこにありますか？
ラフプランがあっても契約金額を決める為に嘘プランを使っただけなのでしょうか。
あくまでも建築主の意向で注文住宅を設計するなら、入居は設計開始から最低１年後ですよ。
プレハブのようにパターン化されたものならもっと早く建ちますし、
注文さえつけなければ出来合いのプランですぐに建ちます。

些細な変更のつもりで申し出ても、
根本的な所から設計し直さなくてはならない事はよくありますので、
どこまでという事は一概に言えないと思いますが、
下地に影響をきたさない仕上材を変更するくらいの事は可能です。
色や柄を変更する事も簡単ですが、
それら仕上を変更する事によって、バランス的な良し悪し（センスの問題）で
施工面積や位置を変更した方が良い場合もあります。
そうなると設計し直しです。

注文住宅なら、３～６ヶ月は設計に時間を割くのが普通です。
プレハブのようにシステムやパターンが出来上がっているのなら、
間取りや組み合わせをの変更が簡単に出来る事もあり、
応じてくれる可能性が高いです。
間違っても注文住宅といえるものではありませんけどね。
どういうパターンで設計を展開するつもりなのか依頼した会社に聞くしかないですよ。

お礼

ご回答有難う御座います。
金額の根拠は聞いたのですが、はぐらかされます。坪単価がそれですから。と言われます。
たぶん仰るようにプレハブみたいなものなのだと思います。ハンコを押してしまった今、お金を出すのはこちらなのに、主導権を握っているのはあちらになりますね。営業さんの態度からも、そんな雰囲気を感じます。
今週末から設計になりますが、きっとわたしの場合は注文住宅とはいえないものなのでしょう。
営業さんが言うには、ラフからの間取り変更は可能であり、お金も掛かりません。基本的に建坪が変わらない限り、追加金はありません。設備やその他建具のグレードアップはお金が掛かります。
営業さんの言っている内容はいたって普通のことでした。ただ、どのへんまで許容してもらえるかは、多分、あちらのさじ加減ひとつでしょう。それが恐いところなのですが・・・。
契約を解消した場合、幾ら支払うことになるか聞きましたら、一千万程とのことでした。土地建物の～％と約款に書いてると。勉強代にするには高いので、何とか納得出来るものが出来上がるよう、ただ頑張るしかありません。

回答No.7

jetaime

No３です。

>建築に１月～７月まで掛かられた様ですが、仕様変更に時間が掛かったと解釈しても宜しいでしょうか？

　仕様変更したからというわけではないと思います。
建替えだったので、工務店と請負契約をしたのが10月末で、1月に解体を始めて、1月下旬に確認申請をし、2月中旬に着工でした。
入居は7月下旬でしたので、建築期間は5ヶ月半位ですかね。
ちなみに延床面積は145平米くらいです。

　大工さんが一人でこつこつと建てていました。
うちは在来工法でしたが、2×4だったらもっと早いかもしれませんね。

道路を挟んで向かいのお宅も全く同じ時期に建替えをしました。そちらはへーベルハウスで、複数の職人さんで施工していましたが、うちより少し早く出来上がったようです。(うちの1.5倍くらい大きい家です）

　今、その当時の書類を確認したら、工務店からもらった見積書は10冊を越えていました。見事に金額が増えていっていました・・・・

　参考になりましたでしょうか？

お礼

再度ご回答頂きまして、有難う御座いました。
なるほど、とても参考になりました。わたしの家は１００平米程ですので、更に工期は短くなりそうですね。jetaimeさんのお宅は、とても立派な豪邸の様ですね。変更内容にもよるかもしれませんが、立派な家ほど変更時のお金が高くなるのは、素人にも何となく分かる気がします。

皆様色々と有難う御座いました。
今週末に設計に入ってもらえる事になりました。その時にこちらの希望を前面に押し出して、設計士さんにお願いしてみようと思います。
結果が悪ければ、またこちらで質問させて頂きます。その際はまた宜しくお願い致します。

回答No.6

noname#45516

うちの会社の場合、平面計画の真ん中辺りでローン審査をお願いしています。3月末入居ですと3月中旬完成ですから、うちの会社の場合は12月頭に地鎮祭をすれば間に合うくらいですので、そろそろ平面計画は決まる頃でないと工期が厳しいです。
　設計図だけ先にできる分には良いことしかないので、早めに部屋の大きさを決めて家具などの購入資金の計算をしたいなどと言って、間取りの計画くらいははじめても良いでしょう。
　営業さんは、プランを考えたのにローン額が足りなくて考え直しになるのが嫌なだけで、じっくり計画したいお客様を変な客だと思うことなどありません。
　金額が決まらないうちに計画を始めると、実際借りれる金額の倍もなければ建たない「夢の家」をお客さんが希望することがあります。そういったお客様に運悪く当たった苦い経験でもあるのではないでしょうか。どちらにせよ、気分的なことかと思います。

お礼

ご回答有難う御座いました。
わたしも平面図くらいは先に仕上げて欲しかったと思っています。こちらから何度も打診したのに、決まって返ってくるのは、「ローンが決まらないと設計出来ません」でした。確かに営業さんの言ってることも分かるのですが、それにしてもフォローが足りない営業さんです。といっても人間的に否定する程の対応では無いので、なんとも言い難いです。

まだ設計も入っていない段階で契約をしてしまい、それは後の祭りではあるのですが、世に言う悪徳業者で無いことを切に願うばかりです。
もう仕事も手に付かず、参っちゃいますよ。
最後、愚痴になって申し訳ありません・・・。

回答No.5

papumaru

条件付きの契約って難しいと思います。出来ることなら避けたいところでしょう。
　詳細な図面無しで、口頭でのやりとり、合い見積もりがとれない歯がゆさ、言った言わないの世界、などなど、契約の直前がもっとも神経を使う場面ですよね。システムキッチンをとっても、オプションで様々な商品が用意されていますし、まずそれらは後からサービスでつけてくれることはありませんから。しかもそう言った交渉事を素人がやらなくてはならないつらさ。
　私は一番の欠点が金額の妥当性が素人では分からないといったところが最も恐ろしいと考えます。建物のグレードを下から上まで熟知していればよいんですがね。
　契約してからは、価格交渉と言っても、相手の言う値段になろうかと思います。

お礼

ご回答有難う御座いました。
まさに仰る通り、はがゆいんですよね。
金額について、わたしが納得できるだけの説明を、相手にさせられるかが、買う決心をつけるポイントかと、今は思っています。
値段の妥当性・・・確かに素人には分かりません。
ただ一つ救いなのは、近所で売りに出されている建売り物件と、ほぼ値段が変わらないという点で、妥協出来るのかなぁと思ってもいます。
そういう風に、何か納得できるポイントを、今は模索してたりします。なんか後向きな考えで、嫌になりますがね・・・。

回答No.4

nabituma

建築条件付の物件ですね。
請負契約の内容はどういうレベルでしょうか？
一度契約をしてしまうと条件を巻き戻すのは非常に大変です。

とにかくこれから、言った言わないの話にならないためにも
打ち合わせはメモをとって、確認するようにしましょう。
相手との信頼関係を保ちながらもきちんと（変更）契約に盛り込むようにして、とにかくあいまいなものがないようにしてください。
見積りはしつこいくらい内容を聞いたほうがいいでしょう。
どの段階からというのは向こうのやりかたもあるのでしょうからなんともいえませんが、こちらが3月までに入りたいということを言えば、もう向こうのペースにならざるを得ません。（交渉に充分時間をかけることことが難しいので）
今のうちに、自分の生活スタイルをまとめておいてはどうでしょう。
１．絶対ゆずれないもの
２．可能であれば実現したいもの
３．重要視しないもの
くらいでリスティングしておいて先方の案を作る前に提示しておくとよいかもしれません。
建築条件付の場合基本的にこちらが主導権をとらなければ相手のプランをもとにいろいろ検討していくことになります。（もちろんそれが悪いことではありませんが）

お礼

ご回答有難う御座います。
やはり条件の変更は難しいのですね。勿論、お金を払う前提であれば変更は可能なのでしょうねぇ・・・。確かに私が営業さんの立場なら、きっと同じ様に会社の利益優先で考えますもの。
自分達のゆずれないもの、それについて真剣に考えたいと思います。漠然としたものはあるものの、それを実現する為のツールが、自分の中で確立出来ていないのも、今回は時期尚早だったのかも知れません。
最悪は、内金として払ったお金は勉強代として考え、契約解除も視野に入れて考えたいと思います。
打合わせ内容については、記録を残すよう心がけたいと思います。

補足

契約の内容は、細かくは書けないのですが、請負契約書は総金額がのっており、その金額はゼロが一桁多いものでした。（後で気がつきました）
単純な記載ミスであったので、それは指摘し、直してもらう手はずになってます。まだ直ってませんが。
今の考えとして、直してもらった後、ハンコを押さないで細かな金額が出るまで待とうかと思っています。

回答No.2

nonbay39

１．会社ではなくあなた個人によると思います。会社でも絶対に融資が下りると分かる施主であれば早めに動くことも可能でしょう。
２．当然ラフな図面での契約であれば、変更契約書を作成するはずなのでその際に価格の見直しがあるのは当たり前の事です。ましては価格交渉は契約後にすることが予め約束済みなのであれば、価格交渉はして当たり前でしょう。酷い営業でなければその約束は守ると思います、守ってもらえなければ上司と交渉してください。
３．建築条件付き土地を買えば、その建築会社で建てなければいけません。そうでない方は違約金を払ってその条件を解除してもらっているだけです。間取りや外観などはその地域に独特の建築の約束事でもない限り、基本的には自由になるでしょう。予算に応じて限りなく注文は出来るはずです。安くする方は無理でも、高くする方はある程度は青天井でしょう。基礎の種類はその会社がどういったものを作る会社かによるでしょう。

　３月末入居であれば、あなたの融資の審査に問題がなく、木造であればゆったり建てても間に合うと思います。とにかく、あなたがどういう家を建てたいのかという信念を持ち、建築確認申請後は一切変更が生じないようにしておけば、慌てる必要は無いと思います。９月中にプランを固めれば１１月頭着工で十分間に合うと思います。そのあたりは工務店も重々承知していると思うので、一度家が出来上がるまでのスケジュールを確認されてはいかがでしょうか。もう契約後なのでお客様ですし、疑問点は営業にすぐに確認を取りましょう。

お礼

ご回答有難う御座いました。
価格交渉で問題かなぁと思っているのは、口頭だった故に営業さんが忘れていないかという点だけですね。ここは執拗に食いついてみたいと思います。
ラフ時に作成したものと、やはりガラリと要望は変わります。それに伴う価格差異分を他にまわせるか確認してみます。
仰るように、１１月から建てないと間に合わないと思っていました。３階建て住居の審査はひと月程かかるそうですので、それまでに設計が終われれば良いのですが・・・。
７月中旬に契約して、現在に至るまでに営業さんと交わしたのは、片手で数えるほどです。コミュニケーションが足りなくて不安なのかも知れませんね。疑問点は営業さんにすぐ連絡してみることにします。

回答No.1

hasumago

段取り的には建築条件付でラフな平面図だけで請負契約までしてしまった時点で間違っていると思います。

通常注文でしたら間取りは自由になりますが、基礎は地盤調査の結果にもよるのではないでしょうか？

お礼

ご回答有難う御座いました。
確かにおかしいと思ったのですが、重要事項説明を受けた段階で色々考える事が出てしまい、他に頭が回らなかったとはいえ、まさか建物の契約までしてしまうとは、自分の取った行動が悔しいです。
と言っても、後の祭りだと思っているので、何とか営業さんとの信頼関係を良好に保ち、少しずつでもこちらの意見を聞いて貰える様にしたいと思います。

すみません、（３）は書き方が不味かったですね。例えとして書きました＾＾；　基礎を変えたい希望ではありません。ちなみに地盤調査はまだですが、ベタ基礎と見積りに書いてあります。