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注文住宅の契約あれこれ
気に入った土地が見つかりました。ただその土地は建築条件が付いており、その売主と契約した業者の所で家を建築しなくてはなりません。 今まで建売や大手ハウスメーカーの話ばかり聞いていたのでその感覚で標準仕様について伺いましたが、どうやら標準仕様なんてものは存在していない様子。その業者が設計を担当し地域の工務店数社を自由に使い買い手の望む家を建てるらしいのですが、私達にしては最悪の事を考えると最低保証として標準仕様ぐらい謳って欲しいなぁと考えてしまいます。ちなみに坪○万と言う明確な金額は出ています。 業者は「まずは申し込みをして頂き（申込料不要）、それから金額を交渉させて頂きます。それで納得頂ければ契約書にサインして頂き、その後間取りの打ち合わせに入ります。」と言われています。恐らく建坪だけで金額を決定するつもりなのでしょうが、間取りはともかく性能部分は仕様を確定して欲しいと思ってしまいます。 長くなりましたが、 １．注文住宅とは大体このような手順なのでしょうか？ ２．注文住宅を建てられた方は本契約の前にどのような内容を確認されて契約されたのでしょうか？ なにぶんTVに毒されて欠陥住宅や住宅係争ばかりを恐れてしまいます。自己防衛の手段をお教え下さい。
質問者が選んだベストアンサー
追加の質問に答えます。 1.普通。優良物件の可能性が出てきました。 2.勿論。まだその段階では建物の建築請負契約は結んでいないはずですから。 3.名前を確認してください。手付金、内金、証拠金など法律上の取り扱いちがいます。普通は返金します。 良心的な業者はちゃんと説明します。
その他の回答 (11)
まず建築条件付の場合は、正確には注文住宅とは言いません。 流れは以下のようになります。 １．土地契約 ２．建物仕様打ち合わせ ３．基本図面、仕様書完成 ４．建物契約 ５．建築確認申請 ６．着工 ７．竣工、引渡し ここで、４番の建物契約（工事請負契約といいます）にいたらなかった場合は、１の土地契約は白紙になります。 この意味は土地契約で渡した代金は全額返金となります。（ただし土地にかかわる不動産仲介手数料は返金される／されないで統一基準がありません） 通常１から４までの期間は３ヶ月以上あります。契約で何ヶ月かご確認下さい。 建物の仕様についてですが、これは２，３でどれだけきちんと打ち合わせられるかが問題です。 先ほど建築条件付は注文住宅ではないといいましたが、これは業者によってはすでに基本プランがあり、その変更程度しか受け付けていない（自由度がほとんどない）場合などもあるからです。 一方かなり注文住宅に近く行ってくれるところもあります。 しかしながら１から４までの期間が短いために、全部を細部まで詰めるのは困難です。結果として契約後も変更が出てしまう（施主が変更しなければ変更は出ませんが）ことが十分起こりえますので、予算的には２～３００万は余裕を見ておいた方が懸命です。 なお、注意事項としては、契約時の総額にどこまで含まれているのかをしっかり確認することです。「別途工事」の名目でどんどん加算されることがあります。
お礼
回答ありがとうございます。 建築条件付ですが業者の話を聞く限りかなりの注文仕様となる感じです。（標準仕様が出て来ない…）業者は足が出ても1%と豪語してますが根拠不明。(笑) 土地契約をしないと前に進めない事もあり、契約しようかとも思いますが、確認すべき事は山ほどありそうです。まず何を抑えれば良いのやら…。(-_-;)
- amondyuru
- ベストアンサー率17% (80/465)
ほかの方の回答をよく読んでいないのですが、不勉強な施工主ならこのとおりです。 でも、それでは今後も業者の言いなりです。 私は、工法、壁財、基礎、柱の配置、公庫基準は最低クリアしているかは、見積もり書をじっくり見ました。 それでも、だまされたと思ったところは、ありました。 陶器瓦と思ったら、セメント瓦だったり、サイディングが２階だけ、１２ミリだったり。 それでも、ちゃんと契約書の仕様には、載っていました。 私が、不勉強なだけでした。 ただ、瓦は写真は陶器瓦の写真を見せられて、型番はセメント瓦でした。（クソー） 自分が納得できるだけの資料はいくら出させてもいいんです。
お礼
回答ありがとうございます。 私は天邪鬼なB型なので業者の言いなりになるのは許せません。(笑) そうならないよう頑張って知識を得たいと思います。ただスケジュールの確認でもありましたようにそそっかしいB型でもありますので設計書や見積書、見積もり明細の類はいくらでも時間をかけて目を通したいと考えています。 > 陶器瓦と思ったら、セメント瓦だったり、 > サイディングが２階だけ、１２ミリだったり。 > 瓦は写真は陶器瓦の写真を見せられて、型番はセメント瓦でした。 これって不勉強なのでしょうか？結果的にそうですけど内容は思い込みに付込んだ「詐欺」ですよね。amondyuruさんの経験を生かさせてもらいます。
- kobalt
- ベストアンサー率31% (1861/5998)
注文住宅で3社から見積もりを取りました。 流れとしては、仮プランを作成してくれ、そこから契約者の意見を聞き、 本設計をしてもらって、その時点で見積もりも出ます。 これを見て、気に入って納得できてから契約・・・となります。 坪○万円というのも、標準仕様がわからなければ、そこに何が 含まれているかわかりませんよね。 トイレやバス、キッチン等が含まれていなければ、坪単価は後から いくらでも上がります。 欠陥住宅に関しては、現場に頻繁に足を運ぶことで、防げることが 多いです。 大手メーカーでも業者が請け負いますので、信用は大きくないと 思います。 我が家は無名メーカーで建てましたが、監督は知人ですし、 父も毎日見に行ってミスがあれば指摘していましたので、今のところ 不具合はありません。
お礼
回答ありがとうございます。また体験談もありがとうございます。 私の場合は「建築条件付」で正確には注文住宅ではないとの事で相見積もりを取れないでいます。のでkobaltさんの状態は羨ましく思います。 今までの皆さんの回答を聞き、自分の勘違いも訂正出来、質問前よりもその業者に対する不信感はかなり和らいで前向きになれています。おかげ様で明日以降の打ち合わせに熱が入りそうです！
- Trendy
- ベストアンサー率28% (137/474)
＃6です。5がなかったですね。編集中抜けたようですね。 5.石橋叩き壊さないで。 直接その業者さんと会ってないのでニュアンス解らないのですが、～～地元の工務店を使って～～の中には超優良物件隠れてることあるので、(経験者）。 私の信用できる業者だったので契約～～とうのは附則すると他業種中堅メーカーの主に従業員福利厚生を目的として住宅も扱ってるところだったからです。親会社の信用に関わるので変なことしませんから。知名度は低いけど(トヨタホームは結構知られてるけど、ではない。）良心的な仕事してます。建て替え経験者には高い評価が得られてます。建設業らしからぬまじめさ、誠実さ、暴利を貪らなくても適正価格で提供し満足してもらいたいというコンセプトです。とはいえよく赤字だして親会社の補充を受けないと成り立たないです。良心的すぎて・・・。一軒しか経験ないと大手の方が良かったのではと思ってしまうようで、残念です。洗脳のようにイメージ戦略CM流しているとこなんかが一番素人受けしてますもん。かつての私も大手で安心とか信用できるとか誤解して・・・この業界では危険です。老婆心ですが参考までに。
お礼
再びの回答ありがとうございます。 > 5.石橋叩き壊さないで。 自分で叩いて壊れたら諦めもつくかなぁと。(笑) ちなみに私も読み返してみると誤字脱字一杯…。反省です。 「大手が安心と言えない。」この事も私達の希望を支えている言葉ではあります。これまでに大手の事は色々と調べてみました。貶し合いの掲示板もいくつか目を通しました。(笑) やはり問題はどこでも起こってるんだなと。は～、営業のプロ相手にうまくやり取り出来るのでしょうか。心配です。
補足
★★★★★★★ 訂正 ★★★★★★★ > 業者は「まずは申し込みをして頂き（申込料不要）、それから金額を交渉させて頂きます。それで納得頂ければ契約書にサインして頂き、その後間取りの打ち合わせに入ります。」と言われています。 とお伝えしましたが、改めて業者の作ったスケジュールを見てみると、最初に契約するのは「土地契約」でした。土地契約の後間取り打合せに入り、平行して建築確認書を申請、その後土地建物の売買契約に切り替えるとの事でした。 改めてお尋ねしたいのですが、 １．注文住宅の契約手順として、これなら普通ですか？ ２．建築条件付の土地を購入する場合、土地契約後の一定期間中に建築見込みが立たない場合に契約の白紙撤回があると思うのですが、それは間取り打合せにおいて金額と内容が折り合わない場合もそれに該当しますか？ ３．その場合土地契約時の手付金はどのような扱いになるのでしょうか？
- yaburegasa
- ベストアンサー率44% (596/1335)
何年も前になりますが、土地を購入して注文住宅を建てました。 ここに至るまでに、建売、土地売り、建築条件付土地等 １００件以上の物件を見ましたが、これというものはなかなかありません。 又、先ずはじめに土地を購入してからで無いと、メーカーも真剣に相手にはしてくれません。 私が決めた土地には建築条件がついていましたが、これは土地の所有者である業者が、 土地だけを売ると税法的にまるで益が出なくなってしまう為、 土地の部分を安くして建築費を高くすることで売主の利益を出すものです。 総額から考えると、けして高すぎるものではありませんが、土地値の安さを 「安くてGood！」と思って考えると、建築費の坪単価を「高い！」と思ってしまいます。 http://www.daiwajyuken.com/support/tochi-support.htm メーカーの説明する"標準仕様"というのは私たちの目安にはなりますが、 実際は積算して幾ら・・・の世界ですので、注文住宅というのは希望の間取りや設備を 詰めて行くしかありません。 それが面倒だったり分からない人は"標準"サンプルの中から選ぶわけで、 これでは注文住宅の楽しみだってありません。 ここでは経験を書かせていただきますね。 業者さんと話をして『形式上建売・・・』の形を私共から提案して、業者さんも少し節税、 私共も土地を先に契約せず、まとめて公的融資の対象に出来たためお金の流れが楽！ また、建築会社とは別に、自分で頼んだ設計士さんに設計と監修を依頼したので安心できました。 例えば床のグレードを上げるより、監修にお金を掛けましょう！ もっとも公庫仕様ですと、中間と竣工時に監査が入りますので手抜きとかは少ないと思います。 契約の流れなどはいろいろなサイトがありますね、参考までに。 http://www.kyoushin-jt.co.jp/mamechishiki/nagare.html
お礼
回答ありがとうございます。 業者＆売主からは「先に土地を購入して頂くのではなく、土地と建屋の両方の金額に納得頂けた時に同時に契約して下さい。」と言われています。ので、建物の仕様を詰めるまでは何の契約も発生しないと思います。更に「私共から結論を急かすような言動は致しません。」とも言ってますが、申し込み金額を受け取っていないので恐らく「申し込みが他からも来ています。」等と急かす様な言動もあると思います。しかし負けずに頑張りたいと思います。 バリアフリーや省エネ仕様を公庫基準でお願いしてしっかりとしてもらうのも手ですね。（高い見積もりが出そうですが。）
- Trendy
- ベストアンサー率28% (137/474)
いやいや慎重に対処して正解です。 1.その土地をどのくらい気に入ってますか？ 2.近くで建築条件の付いてない物件はないですか。 3.坪何万という金額が出ているなら以前建てた物件を 見せてもらえないのですか。 4.建築条件の付いた土地はついてない土地よりかなり 割安感のある値段で当たり前。しかし建物の標準仕 様が解らなければオプションが多くなり割高。 小額の申込金で抑えられないのか。細かい仕様など 確認後に契約。 6.口約束はなっかったものとできる。大手でもやりま す。必ず文書にすること。 7.そういう手法で建築する業者がすべて悪いわけでは ないが、（地域の工店を～）相手が納得する前に契 約を急ぐ所が不安要素。自己防衛頑張ってください 8.申し込み金で押さえるのが適当と思うのに不要とは ひどい。契約するまで抑えられないということです よね。 う～ん。建築条件付きで地元の工務店を～～で建てたことあります。その時の申し込み証拠金は10万だけ。すべての仕様が明確になってから、契約しました。けっこう良かった。ほぼ無名だけど、信用できる業者だとわかってましたし。 超大手ハウスメーカーでも建築の経験あり。こっちひどい業者の選択ミスでした。テレビCMのイメージや展示場は何だったのか。 ひとつ、提案なんですが信頼のできる・第三者・のプロにたのめないか。（自分の知ってる設計士さんとか）個人で昔から事務所開いてるような。
お礼
回答ありがとうございます。 > いやいや慎重に対処して正解です。 はいっ！石橋叩いて壊しますね。(笑) 1.正直かなり気に入っています。 2.ここは一帯を昔からの地主さんが持っており、新規分譲があまり近辺で発生しないのです。 3.第1期分譲や第2期分譲の時は建設中の家を案内していたらしいのですが、第3期になり一つの区切りを迎えているので建設中物件がありません。またモデルルームなんて到底持ってなさそうです。 4.そうですね。間取りを決め設計書を数十枚用意してもらい、見積もり詳細を出してもらって契約したいと思います。 5.無い… 6.ボイスレコーダー買おうかと…。 7.相手は「急がずにゆっくり決めて。」と言ってますが、今の所私が思ってる通りに徐々に相手がペースを上げてきてます。(笑) 今は私の予想の範疇ですがどうなりますやら…。 8.以前に建売を購入しようとした時も申込金不要でした。が、結局契約直前で横槍入ってとんびに油揚げが如く横取りされました。○○のリハウスは所長が「すいません。」と一言言ったきり何も言ってきません。○○のリハウスはひどいです。 確かに申込金で抑えてないので不安ですが、仮に横槍入って取られても今なら「縁が無かった」で納得しそう。 設計士に関してはそうですね。一度確認してみます。駄目なら間に監査する人を入れる事を了承してもらえるか聞いてみます。きっと相手は気分を害するでしょうね。
４８歳、建築関連の研究所・執行役員です。 手短に、ホンネデ申しますと。 その土地は諦められた方が良いと思います。 土地は不動産業者から 購入されて。 建物は、ハウスメーカー叉は住宅専門業者のモデルハウスとかを見に行かれて。 気になる事、疑問点、保証の問題、何でも 質問される事です。 必ず、答えられるはずです。 出なければ、不合格です。 以前の質問に私が回答した一部分のコピーです。 建築工事につきものの問題点は２点です １点目は、日本では建築基準法や消防法で建築物に いろいろ制限がかけられています。個人の自由な考えでは出来ない事もあります。 大手の場合、法に抵触する様な違法な建築物は、絶対に施工しません。「建坪率オーバーとか斜線制限違反とか」。この点個人ですと、マーー・あまり大きい問題に発展しない様でしたら、多少は目を瞑って・・と言う妥協もありますが。。 ２点目はクレームと紛争発生の確率です。 建設業界はおのおの、専門化されています。 ハウスメーカーと言っても、住宅販売会社の不動産業タイプか施工中心の建設会社タイプによって注意点はかわります。 前者の場合は、担当者が複数になる事が多いので 責任の所在をしっかりとしておかないと、発注者は クレームの持って行き場を失い、泣きを見る事があります。 後者の場合は、その会社が持っている基本のタイプから大きく外れる施主の希望点が出てきた場合、対応しきれない場合があります。 たとえば、総合建設材料メーカーの直轄のハウスメーカーですと、台所はこのメーカー品、風呂は違うメーカー品というように、バラバラに希望を言っても 他社の製品は使えないという事が出る場合があります。 叉地元工務店であれば、設計事務所を併設していて 設計施工で請け負う業者も多いです。この場合 少なくても年間２０戸ぐらいの住宅施工実績が無いと コストが充分下げられない場合や、下手な施工と呼ばれる手際の悪い工事になる事があります。 『業者が設計を担当し地域の工務店数社を自由に使い買い手の望む家を建てるらしいのですが』 ↑↑↑↑ この場合、往々にして問題が発生しますのは、 後日の責任範囲・・ 専門的には、建築瑕疵の限定並びに負担者が曖昧になってしまいます。 住宅ですから 殆ど大工さんが中心となって、各種建築職人さんが 現場で工事をされますが。 一番大切な事は。 誰が設計責任者 誰が工事見積もり並びに契約責任者 誰が工事の技術的な責任者 この辺が、ご質問の、建築条件付きの会社さん なんか・・私は不安を覚えますね。。 如何でしょうか。
お礼
回答ありがとうございます。 > 誰が設計責任者 > 誰が工事見積もり並びに契約責任者 > 誰が工事の技術的な責任者 そうですね。これと保証問題はちゃんと抑えておくべきですね。私のケースでは業者は代理販売と言う形式なのでしょうか？事業主の人（土地売主）と代理販売の人（設計建築担当）がペアになってます。土地売主は地元の地主でその土地の一角に一族が家を構えています。代理販売の業者は「この土地で建築する最大のメリットは、事業主がすぐ近くに住んでいる事だ！」と言ってますが所詮営業トーク。私の主担当は事業主サイドの人で良い感じの人なのですが、業者には何か不信感。実際全てを仕切ってるのは業者で業者が不動産販売の素人である売主さんをうまく使ってる主従逆転みたいな勢力関係です。ただそこの区画は既に第3期分譲に入っており、既に先住者がたくさんおられ皆さんその業者でお家を建てられているようです。またその業者と住民や売主はみんな普通に挨拶を交してる感じです。余計に良いのか悪いのか判断つかず…。でも責任の所在ははっきりさせておきます。
設計監理で飯食っている者より。 標準仕様っていうのは業者の都合の良い仕様って事だけは間違いありません。時代と共に変わっていくつまらない仕様です。住宅という普遍的な要素の多いものに対してころころと変わっていく仕様なんてつくりあげる業者を排除してしまいましょう！それを信頼してしまう消費者はもっとおろかですが・・・（住宅は買うのではなく、建てるという事も忘れずに） 家づくりの過程 どんな家がほしいかを考える～自分と相性の良い業者又は設計者を探す。此処でミスると家づくりは失敗に終わります。～設計図書の作成（設計者との打ち合わせ、仕様決め）～見積もり（仕様が決まってなく見積もりが出せるわけありません）～見積もり調整（見積もり内容の確認、仕様の調整）～工事請負契約～着工～完成引渡し～新居での生活 といった具合で進むでしょう。 はっきり言って素人の方ではいくら防衛手段を学んでも無駄ですね、所詮素人ですから。信頼の出来る建築家に相談するのが一番良いかと思います。何度も言いますがその信頼できるパートナーを探すことが一番大事です。かりに仕様、契約事項がきちんとしていても、自分のほしいものと違っていたらなあ～んにもなりませんものね！！
お礼
回答ありがとうございます。 業者の都合の良い仕様＝標準仕様ですか。その通りかも知れません。でも素人にとっては簡単に機能を比較する一つの指針でもあるのですよね。文書化されていれば何かあれば文句も言いやすいですし。みんながみんな賢くなればそれに越した事は無いですが、その知識を得るには数年の勉強も必要で、得たら建築士として生きれそうでもありますね。愚かと言われても何と言われても本業以外になかなか建築の知識を詰め込めないでいる実情が悲しくなりますね。 自分と相性の良い設計士を探すのは本当に大事だと思います。が、そこはその業者が担当するとの事。きっと設計－施工の分立は不可能に思えます。建築士に全ての打ち合わせに付き合って欲しいぐらいです。
- zizz_snow
- ベストアンサー率27% (51/187)
１．の回答 私は住宅関係の仕事をしているのですが、rvr3958さんのようなケースで家を建てられる方もいます。 ただし、一般的な順番は、先に建物を見て、その建物(メーカー、会社）を気に入ったら、土地を探し、気に入った場所が見つかれば、その土地に建てられる間取りや仕様などを決める、というやり方が多いです。 これは私の勝手な推測なんですが、rvr3958さんは家に対して「安心感」というものを求めていらっしゃるのではないでしょうか？ 私のアドバイスとしては、展示場などで実物を見て、標準だとかオプションだとか、そういった家の仕様と予算とをしっかり把握して、納得できる形で契約されるのが良いと思います。 ２．の回答 私自身はまだ建てていないのですが、アドバイスとしては、とにかく色々なことを聞いて確認するのが良いと思います。たとえそれが大手の会社でも、確認すべきことはほぼ１００％説明されますが、それでも不十分な場合はあるので、ほんの些細なことでも、気になることがあれば全て質問し、自分自身１００％納得できる形にするのが良いです。 あと、欠陥住宅は、どんなに用心して契約しても、契約した後の工事に不備があれば起こる可能性があります。 一番良いのは、第三者に監査を依頼すること。下記URLを参考にしてください。 もう一つの方法として、補償体制のしっかりした会社を選ぶことです。 どんな会社を選ぶにしても、とにかく担当者とじっくり話し合うのが一番です。rvr3958さんにとって１００％の回答が得られない会社は、選ばない方がいいと思います。
お礼
回答ありがとうございます。 やはり私のようなケースで立つ場合もあるのですね。ただこのようなケースでは揉め事が確実に発生するんでしょうね。私、自己分析では「ずぼらな慎重派」です。石橋を叩いて壊すタイプでもあります。住宅なんて一生物ですし、楽しみにしてる嫁の泣き顔も見たくないですしね。印鑑突くまでに相手が切れるぐらい時間をかけたいと思います。
- raja1995
- ベストアンサー率21% (32/151)
普通はどのようなシステムかは知りませんが、少なくとも金額の後に間取りはおかしいんじゃないですか？ 私も今、設計などをお願いしていますが、間取りの設計（キッチン、バスなどの選択込み）を行ってから、見積りを貰っています。それで、間取りを変更したり、すれば当然全体の価格も変更しますし、、先に金額ありきというのは、どうなっているんでしょうか？ 私も色々教えてもらいながら進めていますけど、キッチン、バス抜きにしても、窓枠一つ、フローリングの種類など取っても色んなグレードがありますよ。当然、外壁や屋根、、、全てにグレードがありますから、それを変更すれば安くも高くもなります。 だから、先に坪幾ら？という話は変に思いますけど。。。 逆に、自分で建築資材メーカーからカタログ取り寄せて、キッチンはこの商品、バスはどれ、とか適当に注文を付けてみては如何ですか？多分、そうなると根本から見積りの値段が変わると思いますよ。 恐らくその業者は、フリープランとか良いながら、建売仕様の家を多く建てている所だと思いますから、標準仕様というのがあるはずです。 業者の悪口を言いたくないですけど、納得いく説明が得られないような業者なら、止めた方がいいですよ。 何十年もローンを払い続ける事になると思いますし、疑問が残るような事は避けるべきです。 はんこを押してからでは遅いですから、、、
お礼
回答ありがとうございます。 常識的に考えるとおかしいですよね。私が納得出来ない理由もそれですし。ただ私の姉夫妻も地元の知り合いの工務店に頼んだ時は坪○万だけで進んだらしいのでそんなもんなのか？と。恐らく総額が出てから「このグレードの範囲で…」とか確実に出てきますよね。印鑑突く前に間取りを先に決定するよう提案してみたいと思います。
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お礼
回答ありがとうございます！ 「優良物件」何か嬉しい響きです！(笑) 業者の方の「契約」と言う言葉からそれが最終最後ファイナルアンサーと思ってました。土地契約と土地建物契約は違うのですね。何で間取り打合せの前に契約なのかと心底思ってました。ちなみに何度見直しても土地契約時の金額は手付金となっています。