賃貸アパートの契約解除予告(立ち退き料等について)

質問

現在住んでいるアパートについて、今日、不動産屋から、契約解除予告の通知が来ました。

文書には、「諸般の事情により、物件を売却することとなり、賃貸借契約書○条により、6ヶ月前の解除予告を行います」「勝手なお願いではありますが、平成20年2月末日までに明け渡して頂きますよう」「ご協力のほどよろしくお願い致します」とのみ書いてあります。

また、文書に記載されている「貸主名」は、契約時と異なる方になっていました。（「貸主Ｂ代理人　(株)Ｃ宅建」とあります。Ａを契約時の貸主とすると、Ｂは契約時とは違う方で、Ｃは不動産屋（変化なし）です。Ａは亡くなったようです。Ｃは、経緯は分かりませんが、これから売却する相手ではなく、現在の貸主ですよね？）

そこで質問なのですが、
解除予告が6ヶ月前に行われており、問題ないというのは承知しています（これから次の住まいを探したいと思います）。ただ、立ち退き料のようなもの（引越し費用等）などは、全く無いものでしょうか？

契約書には、「乙（借主）は移転料その他これに類似する金品等を請求しない」とあります。こういった場合、交渉・相談の余地などもないのでしょうか。身の回りには、取り壊しなどの理由で立ち退きを請求され、引越し費用を補填してもらった友人もいますが、それは特殊な場合なのでしょうか。

なお、過去の質問も検索したところ、「理由のいかんを問わず、移転料その他金品等を請求しない」などの条項があっても、それは合意解除の場合であり、立ち退きの場合は適用されない・・・といったものも目にしましたし、一方、「交渉の余地は無い」などといったことも目にしました。

補足として、自分は母と二人暮らしで、今のアパートには昨夏越してきており、契約期間は、平成20年8月末迄です。以前も、同じ不動産屋で借りたアパートに住んでいたのですが、私たちが住んで間もなく、隣に精神を病んでいる方が越してきて、ゴミを庭に捨てられる・夜中に我が家の文句を大声で叫ぶなどのトラブルにあったため、運が悪かったと思って、引越し、今のアパートに住み始めました（お金はかかりましたが、安心して暮らせるなら、と）。なので、2年連続で高額な引越し代金を負担するのも、正直苦しいものがあります。1年半ほどで解除されるのであれば、このアパートは選ばなかったので・・・。

立ち退き自体も初めてなので、今後どのような流れになるのか、どういった対応が可能か、など、同じような体験をされた方や、詳しい方おりましたら、教えていただけたらと思います。長文恐れ入ります、よろしくお願い致します。

回答No.4

mu128 · ベストアンサー

退去してもらいたいために「売却」とか「老朽化により壊すので」と言って立ち退きをさせることもあるかもしれません。最初はそのつもりだったけど、立退きさせてからやっぱやめた・・というのもあるかもしれません。Ｓ６３年築でしたら、壊すという理由は使えないでしょうから、売却すると言っているのかもしれませんね。

アパートの一部屋に元貸主の親戚が住んでいるというのは、あまり関係ないかもしれませんね。親戚だからこそ追い出したいということもあります。例えば、その親戚の部屋だけ家賃が異常に安く設定させていれば、普通の家賃にするか、又は、退去させたいと思うこともあります。実際には、身内だからという理由でそういったトラブルが多いです。

開発により土地の価値が上がっているのなら、場所がいいという理由で、ある企業とかが欲しがっているのかもしれませんね。そうすると、退去させてしまった方が高く売れるので、それを狙っている可能性はあります。

ところで、契約した時の貸主が亡くなったということは、家賃の振込先の変更はなかったのでしょうか？　普通は、貸主が亡くなれば、その旨の連絡と新しい振込先の通知があったり、場合によっては、契約書類を作成したり訂正したりするものですが。それとも、不動産会社などの管理会社に振り込んでいるのでしょうか？　

アパートの所有者がＡからＢに変わった理由は、法務局へ行って登記情報を取り寄せれば確認できます。それが相続によるものか、売却などによるものかは登記原因を見ればわかります。今の貸主はＢということですから、その後、他の人に移転されているのであれば、売却されたということです。
その際に、差押登記などがないかを確認すれば、競売されそうかどうかがわかります。競売については、法改正があり、真面目な借主にも不利益を与えてしまうようなことになってしまったので、最近、トラブルが多いです。事前に予防をしておけば被害を少なくすることは可能ですので、登記情報を確認して、大家さんが経済的に苦しいので売却しようとしているのかどうかを判断することが安全といえば安全です。

登記情報を調べるのは、立退き料の交渉が上手くいった場合はやらなくてもいいかと思います。しかし、本当は調べておいた方がいいです。それによって、大家さんが経済的に危ないだろうと予想される場合は、６ヵ月間の家賃を免除することによって立退き料の一部を貰ったということにする、といった交渉をした方がいいでしょう。なぜなら、立退きの期限までの６ヵ月間、今までどおり家賃を払って、引越しも終わり、立退き料を貰おうとしたら、大家さんが行方不明になったということもあり得ます。質問者さんが預けた敷金がどのくらいかはわかりませんが、例えば、３ヵ月の敷金を払ったのでしたら、敷金を全額返却してもらうことと、退去までの６ヵ月間の家賃を免除するということを立ち退きの条件にする方法もあります。ただ、その方法によると、例えば、３ヵ月目に良い物件が見つかった場合に引っ越してしまうと損をしてしまいますので、期間の途中で引っ越した場合は、残りの期間分の家賃を貰うようにすることで調整すればいいかと思います。
ちなみに、すでに調べていてご存知だと思いますが、「６ヵ月間の家賃免除」という意味は、だいだい、立退き料の相場が、今住んでいる部屋の家賃の６ヵ月分～９ヵ月分くらいだからです。（契約時に払った敷金は別に全額返してもらって下さい。）なので、敷金が３ヵ月ならば、合計して９ヵ月分から１年分を貰えば妥当な補償と言えます。

お礼

大変詳しく教えていただいてありがとうございます。善意でこんなに親切に教えてくれる方がいるなんて、ネットもいいものだな、と感激です。

>契約した時の貸主が亡くなったということは、家賃の振込先の変更

家賃は不動産屋に振り込んでいます。なので、契約書変更などはしなくてもよいのかな・・・と思っていました（貸主は変わっても、敷金は引き継がれる・・・などと以前読んだ気がしまして。素人の間違った知識で、変更などを問い合わせず、結果的に落ち度になってしまっていたら・・・と今は若干不安ですが）。

そうですね、売却・・・。元大家Ａの親戚Ｄ（今の大家Ｃの親戚でもあるかも）も、退去するのかな？と疑問です。我が家だけ出て行って欲しい、とかでないと良いです（なんだか悪い方に考えてしまう）。場所が良いせいだと思いたいです。でもまさか、あまり付き合いも無い他の隣人に「おたくにも退去予告来ました？」とか、聞けないですしね。

北関東在住で、敷金は仰せのように3ヶ月です。不勉強で、相場も分からなかったので、大変参考になりました。地域的にあまり差はないものなのでしょうかね？私個人の感覚からは、結構多いような気がして、主張するのが申し訳ないような気もしますが、話し合う機会があったら、教えていただいた内容を念頭において、相手の話などを聞いてみたいです。

過度に揉めたいとか争いたいとか、お金が欲しいとかではないのですが、腑に落ちないところがあり質問させていただきました。登記も見てみます。せっかく落ち着いて住んでいたので残念ですし、手間や心労が増えるかも、とがっかりですが、今回のことを契機として、いろいろ調べて、知識をつけられるかもしれませんし、もしかしたら今度はもっと良いところが見つかるかもしれないし。なるべくプラスに考えて、頑張ります。本当にありがとうございました。

補足

補足欄をお借りします。法務局へ行って登記を調べ、また、市民相談にも足を運び、不動産屋に連絡してみたところ、やはり、相続人が売却するとのことでした。少なくとも、うちだけではなかったようなのでほっとしています・・・これから、話し合いなどあるかと思いますが、皆様の意見を参考に、頑張ります。

ポイントは、どれも的を得た意見ですので、皆様に差し上げたいのですが・・・しばらく悩みました・・・複数回にわたり非常に詳しく教えてくださった方と、また、一番最初にご回答いただき、正当事由でないと教えてくださった方に差し上げたいと思います、でも本当にどれも参考になりました、皆様に差し上げられないのが心苦しいです。ありがとうございました。

回答No.3

mu128

貸主については、契約時の貸主Ａが亡くなってＣが相続したということではないでしょうか。

立退き料は請求できるでしょう。売却するという理由は正当事由としては弱いので、いくら６ヵ月前に予告したからといって、貰えないということではありません。契約書に記載されている「移転料などの金品を請求しない」という規定の意味は、質問者さんの調べたとおりで結構です。一方的に契約終了を言い渡す立退きの場合には該当しないと考えて良いでしょう。立退き料を貰えないケースは、定期借家契約というものでその期間が満了したことによる契約終了の場合と、老朽化や経済的理由などによる貸主側にかなり強い正当事由がある場合だけです。

立退きを要求する場合は、まず、書面でその旨を伝えてから、後日、立退き料についての交渉をするものです。というのも、このような場合、立退き料を貰えるとは思っていない人も中にはいるかもしれませんし、６ヵ月前に予告されれば出て行かないといけないと思っている人もいます。貸主の中にも、６ヵ月前に予告さえすれば、立退き料は払わなくてもいいと勘違いしている人も多いです。なので、貸主側は、立退き料をなるべく払いたくないために、まずは立退き要求の書面だけしておいて、あとは、入居者から立退き料のことを聞かれたら交渉していくという方法をとっているものと思います。そうすれば、運が良ければ、立退き料を全く払わなくてもいい人がいることもあるのです。
ですから、質問者さんも、立退きの場合は立退き料を貰えると知人から聞いたのですが・・ということで、話をもちかければ、そのような交渉ができることと思います。質問者さんから要求しないと貰えるものも貰えないので、連絡してみましょう。

ただ、「売却」するために、退去させるのか？という点が気になります。普通、売却すればそれはオーナーチェンジになるだけです。つまり、質問者さんなど入居者にはそのまま入居してもらった方がいいことが普通です。一戸建ての場合は立退きしてもらった方がいいのですが、集合住宅の場合は買主が自分で住むという目的で購入するわけではないでしょうから、わざわざ退去させる理由がわかりません。そのアパートは築年数はどのくらいでしょうか？　鉄筋コンクリート造・鉄骨・木造は？古い建物ですと、壊した方が売れやすいということもあるかもしれません。
また、もう一つ売却ということで気になる点が、大家の経済力です。売却という手段をとる理由には、大家の経済的理由があるかもしれません。それが深刻な状況ですと、普通に売却するというよりも「競売」によって購入される可能性がでてきます。競売になってしまうと、借主の立場は危ういものになってしまうことが多いです。売れたから立退きを要求してきているのか、それとも、売ろうとしているから立退きをしたいのか・・。その点がわかりませんが、一度、不動産会社に売れたのかを聞いてみてもいいかもしれません。（もしかすると、すでに購入者は決まっているのだが、その購入者が入居者はいない方がいいということを希望しているのかもしれませんね。）

まぁ、少し脅かしてしまいましたが、まずは、立退き料の交渉をしてみて下さい。それで、納得できる金銭を貰えるのでしたら問題ありませんので・・。立退き料の交渉が成立したら、必ず書面にすることを忘れないようにして下さい。○○円払うと約束したから退去したのに貰えなかった、訴えようと思ったが証拠がなかった、という人もいるようなので、適度な疑いを持ちながら交渉をするようにして下さい。
契約後、１年半で退去命令がされたということから、相場よりも立退き料の増額を主張してもいいくらいだと思います。

お礼

ありがとうございます。大変参考になりました。相続！そうかもしれません。

>普通、売却すればそれはオーナーチェンジになるだけ
>わざわざ退去させる理由がわかりません
私もそう思いました。
もしかしたら、売却は方便で、我が家に出て行って欲しいのかな・・・などと一瞬被害的にもなってしまいました(当然ですが、規約違反などはしていませんし、家賃も払っていますし、トラブルになったこともないですが・・・前回の件もあるので、なんだかびくびくしてしまっています)。そんな（売却は嘘といった）可能性はあるでしょうか？

アパートは、S63年築、木造です。でも綺麗な印象を受けます。4部屋ありますが、全て埋まっています。

ただ、一点気になるのは、そのうち1部屋には
「元の大家の親戚世帯Ｄも入居している」
ことです・・・

Ｄが、元の大家Ａの親戚ならば、
きっと、（Ａを相続した）新しい大家Ｃも、Ｄの親戚。
自分の親戚が入っているアパートを売却するか？と、疑問なのです。
（関係性とか、複雑な事情もあるかもしれませんので、なんとも言えませんが・・・）売却は嘘なのかなーなどと思ってしまった理由の一つでもあります。
元の大家Ａの家は、近所にあります。今、誰が住んでいるか分かりません。

なお、他の事情としては、最近、再開発が始まった土地、というのもあるかもしれません。近くに大規模なショッピングセンター等もでき、とても便利になり、地価は上がっていると思います（想像ですが）。そうしたことも何か影響するでしょうかね？一回今の住人を出し、新しい人に、もっと高く貸したい、とか・・・。更新でいいような気もするんですが。やっぱり競売？

なんだか後出しのようにどんどん書いてしまいましたが、謎が多いです・・・。一般的な立ち退きの交渉の流れ、知らなかったので大変参考になりました！ありがとうございました。

回答No.2

Tadkashy

質問者様はもしそのまま住んでいることを希望なさるならそのまますみ続けることが出来ます。

　私も賃貸中のマンションを買いましたが、契約はそのまま継続し、売主（前の大家）がお預かりしていた敷金は売買とは別に私の方に引き継がれました。その際、仲介の不動産会社から、この売買を原因として家賃の中途での値上げや立ち退き要求は出来ない旨の説明を受けています。
　私は、その時の年間売り上げ（年間の家賃収入)を元に買ったわけですから居住者様が出て行かれるほうが困ることでした。
　手続きとしては、当該の土地建物の売買が行われ、所有者と管理会社が変わったこと、家賃の振込先が変わること、契約書は次の更新まで現在の契約書を引き継ぐこと、などを記した書類を配達証明で各居住者様に送っただけでした。
　中には慌てて、家賃の値上げのことや、契約の終了＝立ち退き　などを管理会社に問い合わせてきた方もいたそうですが、売買は居住者様には関係ないことです。

　もし、新たな買主（新たな大家）が当該物件の別の利用を考えていたりして、居住している方に立ち退きを求める場合は当然立退き料を用意することになります。
　質問者様も、立ち退き要求に応ずる意思がおありなら、それを先に言わずに、現在の住居に越してきたいきさつを説明して、『こちらに新たな金銭的負担が一切なく、同じような条件の住まいに居住できるなら、ゴネる様なことはしない』と言われれば、相手も誠意を持って対応するでしょう。
　相手の誠意が感じられない場合は、本当にゴネてもいいのではないでしょうか。相手は一番困るでしょう。

お礼

Tadkashy様のような方がそのまま次の貸主になってくれたらいいのですが・・・（泣）。文書のタイトルが「明け渡しのお願い」だったので、多分、貸主が変わるだけではなく、別の利用？を考えているのでしょう。

仕方が無いことだと思いますし、不動産屋等と揉めたりもしたくないので、絶対の立ち退きたくないというわけではないです。でも、敷金なども通常に引き払う場合と同様に清算？（←壁はりかえたり、結構かかりますよね）そしてまた新たなアパートに礼金？そんなー、1年前に同じことしたばかりなのに・・・という気持ちです。

『こちらに～・・・』以降の文章、大変参考になりました。そうです、その通りの気持ちです。簡潔に代弁していただいてありがとうございました。

回答No.1

6dou_rinne

貸主のほうから一方的に賃貸契約を解除するためには正当事由が必要ですが、物件を売却するというのは正当事由にあてはまりません。
ですから立退きは拒否できますし、特約があろうと立ち退くのなら敷金の全額返還だけでなく立退き料をほしいということはできます。
ただ、立退き料といっていくらでも請求できるわけではなく、妥当な額を提示されていれば拒否できない場合もあります。
また、立ち退かないというと家賃の受取を拒否とて家賃滞納を理由に立退きを求められるかもしれませんので、そういう場合は供託したりする必要も出てくるかもわかりません。

お礼

早速のご回答ありがとうございます（回答いただけたことにも、なんだかちょっとホッとしました）。

老朽化した建物を立て替えるため、というのは正当事由と聞いたことがありますが、「売却」はあてはまらないのですね。突然「明け渡しのお願い」という文書が来て驚きましたが、同時に、質問文に記載した内容しか書かれていなかったため、何も言わずに出て行けば幸運と思っているのかなあ・・・などと、不動産屋に、若干の不信感を抱いてしまいました（でも、一般的に最初の通知はこんなものでしょうかね？）。

仕方が無いことなので、いずれ立ち退く意思はありますし、法外な立退き料というようなことも考えていないのですが、引越し自体もだいぶお金がかかるため、比較的短期に2度も3度もあっては困る・・・というのが本音です。前回は、相手も病気の方だし、たまたま運が悪かった、と自分を納得させ、自分の意志で引っ越しましたが、今回のような理由でも、また金銭的に負担しておとなしく引っ越さないといけないのかと不安でした。

参考になりました、ありがとうございます。