賃貸アパートの立ち退きにあたって「立退き料」の交渉

質問

賃貸アパートの立ち退き交渉にあたって、大家さんに「立退き料」を何処まで請求して良いか、
また、今後具体的にどのように交渉を行っていくべきかについて相談させてください。

現在、築40年の木造賃貸アパートに約11年間住んでおり、
仲介の不動産屋さん経由で、大家さんから立ち退きを要求されています。
※立ち退きの要求自体は約1年前（2013年頭ぐらい？）に通知されました。
　立ち退きを求める理由は、大家さんの方で相続が発生し、
　アパートも古いので取り壊して更地にするとのことで、
　既に解体業者さんにも連絡をしているようです。

去年の年末に不動産屋さんから改めて連絡を受けて、
素人ながら色々調べてみた結果、こういう場合には貸借人に立ち退きを
要求する正当事由に代わるものとして、次の引越しにかかる諸費用を「立退き料」として
請求できる可能性があるとお聞きしました。

現在、私の方から大家さん側に、不動産屋さん経由で「立退き料」として以下を請求しております。
※法的に「立退き料」を支払う規定はなく、当事者間の話し合いで決めることであるとも理解しております。
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(1)引越し先物件の敷金＋礼金＋前家賃＋契約手数料等の、
　契約にかかる諸費用

(2)引越し業者に払う費用

(3)現在住んでいるアパートの敷金の全額返還
　（アパート取り壊しとのことで、現状回復は不要であり、敷引き自体が発生する要件をなさない
　　そもそも、今回の立ち退き料とは切り離して考えるべきと判断いたしました。）

(4)役所や会社・友人や業者など、関係各所への住所変更等の手続きの諸費用や時間的負担に対しての迷惑料

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(1)→大家さん了承済
(2)(4)→大家さん拒否
(3)→あまり返還する気はないが、それなら引越し費用などは請求するなとのことです。
(4)については、全く考えていないとのことでした。
※仲介の不動産屋さんのお話によると
　大家さんの方でも、今回の件についても普段からお付き合いのある弁護士の方に
　相談されているとのことです

私自身は、上記(1)～(4)の費用を出来るだけ大家さんに負担していただき、
引越しまでのある程度の時間的余裕をいただけるという条件が揃うという前提があるのであれば
今のアパートから引越しても良い、と考えております。

仲介の不動産屋さんには、
「大家さんはこれ以上譲歩しないので、後は調停や裁判になりますね。」
と言われてしまい、現在私自身あまり経済的に余裕がなく、本意ではありませんが
司法書士の方、あるいは弁護士の方を間に立てて交渉を行なわないと、
立場的に不利になるのかな、という不安があります。
調停、もしくは訴訟となってしまった場合のリスクについても私自身なにも分かっていません。

弁護士の方にお仕事を御願いすると、それなりに費用もかかってしまいますし、
かといって、自分が相手方の弁護士相手に有利な交渉が出来る自信もなく、
大家さんが仰っている条件を、泣く泣く飲むのしかないのかな・・という心境になりつつあります。

今後具体的にどのように交渉を行っていくべきでしょうか。
どうかご回答の程、宜しく御願いいたします。

回答No.5

fict923ikayoma

今、国が業者に委託して建物耐震検査とやらを実施しています。家主が耐震検査を受け震度６以上で全壊と判断されたら、立ち退かざるを得なくなるかもしれません。耐震検査費用は５万円ですが、家主の負担は５千円で残りは国が負担するそうです。急いだ方が良いかもしれません。

お礼

ご回答、誠にありがとうございます。

建物耐震検査にて、危険であると判断された場合に、
全て自己負担にて立ち退かなければならないリスクがあるということですね。

私としても、これ以上は交渉を長引かせたくはありませんので
耐震検査の結果による立ち退きのリスクも踏まえて、
なるべく早く結論を出せるようにしていきたいです。

ご助言、ありがとうございます。

回答No.4

toratanuki

１　○

２　△

３　×

４　×

調停になれば、上記のようになるでしょう。
調停のほうが、素人は有利です。
だから弁護士は、長引かせているのです。

お礼

ご回答、誠にありがとうございます。

裁判より調停の方が、私のような素人でも
比較的交渉が進めやすいということでしょうか？

私としても、裁判まで持ち込まれてしまうと、色々な負担が増えますので
調停の仕方などについて、もう少し調べて見ることに致します。

ご助言、ありがとうございます！

回答No.3

1964orihime

専門職ではありませんが・・・。

　　http://www.retio.or.jp/info/qa15.html

＞こういう場合には貸借人に立ち退きを
要求する正当事由に代わるものとして、次の引越しにかかる諸費用を「立退き料」として
請求できる可能性があるとお聞きしました。
＞調停、もしくは訴訟となってしまった場合のリスクについても私自身なにも分かっていません。

　築40年の建物の老朽化を理由に裁判を起こされ「正当な事由」と認められた場合には、立ち退き料は全く請求できなくなるのではないでしょうか？
　老朽化による取り壊しなので、敷金の返還は可能だとは思いますが・・・。

＞引越しまでのある程度の時間的余裕をいただけるという条件が揃うという前提があるのであれば
今のアパートから引越しても良い、と考えております。

　既に、大家さんから申し出があってから1年ですよね・・・。

　こちらでは、無料相談も行っているようです。
　　http://www.zensyakuren.jp/kakuchi/kakuchi.html

お礼

ご回答、誠にありがとうございます。

確かに、裁判にて建物の老朽化よる取り壊しを正当事由とされてしまった場合
敷金以外の立退き料は出して頂けない可能性はあります・・・

全国借地借家人組合連合会の無料相談、参考にさせていただきます！

ご助言、助かります。

回答No.2

takuranke

＞引越しまでのある程度の時間的余裕をいただけるという
立ち退きの話が１年前なら既に時間的余裕は満たしていることになります。
通常は解約の申し入れは半年前以上に告知なので、
大家さん側に不備はありません。
放置しておいた方に問題があります。

大家のいい分は敷金以外の部分は妥当かなと思います。

敷金の返金要求を拒否されているなら、引っ越し当月の家賃免除を申し出てみる。

お礼

ご回答、誠にありがとうございます。

解約申し入れの告知期限は、大家さんはきちんと守られているので
去年末まで具体的な交渉をしなかった私に不備はあると思います。

引越し当月の家賃免除、もしかしたら大家さんも受けいれてくれるかも
しれませんので、お話をしてみようかなと思います。

ご助言、ありがとうございます。

回答No.1

localtombi

まず、自治体では無料の法律相談を行っているところが多いので、そこに相談してみたらどうでしょうか？
法務局の出張所窓口でも（待ち時間はありますが）、司法書士に代わって無料で相談にのっています。

お礼

ご回答、誠にありがとうございます。

自治体での無料相談等で、消費者センターや、弁護士の方、司法書士の方の
ご助言を聞いた限りでは、次の物件契約費用、敷金返還、引越し費用までの
請求は妥当であるとのことでした。

法務局の出張窓口で相談を受けて頂けるという話は存じませんでしたので、
相談に伺ってみます。

ありがとうございます！