サブリース物件解約に関して

質問

現在のサブリース契約が法律に違反するか確認したく、
質問させて頂きました。

私はとあるアパートを所有しており、
サブリース契約をしているのですが、
突如として相手の担当者より、「管理費」を頂いていないため、
1年分の管理費と現在月々管理費を差し引かれた金額が
振り込まれる形となっています。

この内容に嫌気が差し、他社に管理をお願いするため、
11月末日をめどに解約をしようとして3ヶ月前解約をしようとしています。
しかしながら、契約書に3ヶ月前解約の際は解約日当日に
3か月分の管理料（管理委託費）を支払うものと記載されており、
ほとほと困っています。

契約の内容が民法や宅建業法などに抵触するようであれば、
宅建協会などに連絡をし、対処しようと考えているのですが、
あまり知識がないため、是非ともご助言をいただければと存じます。

委託先はイン●イスです。

追記の必要がありましたら、随時致しますので、
何卒お願い致します！

回答No.4

noname#65504

＃３です。

宅建業法について書き漏らしたので、補足しますが、

宅建業法は賃貸については代理・媒介をして契約成立をさせることに対して、適用されるような業務をする場合に適用になるのであって、建物の管理については関係ありませんし、借り手本人としての立場で契約する場合も関係なさそうです。

ちょっと微妙ですが、他の人に貸し出す場合も、転貸しと考えれば、自分が借りている物件を貸すのであって、代理や仲介にはなりませんので、宅建業法はこの際関係ないと思います。

後この手の問題によく出される消費者契約法も個人事業者であっても事業者扱いになりますので、大家は事業者です。相手側も事業者ですので、消費者契約法に関しても当てはまりません。

残念ながら契約が有効に働くと思います。管理についての契約がどうなっているか、よくご確認下さい。

＞サブリース契約ですが、入居者はそのまま引き継ぐ形になります。

引き継いだ入居者との間には直接建物賃貸契約が結ばれると考えられます。この場合質問者と入居者の間の契約に対して借地借家法及び消費者契約法が適用になりますので、引き継ぐ契約内容はよく確認しておくことをおすすめします。
この場合、原則として質問者の側からは立ち退き、途中解除、契約更新の拒絶はできないと考えておいてください。

また、承諾のあった転借と考えると、入居者との間の賃貸契約は借地借家法が適用されますのでこの点も注意してください。

お礼

現在解約に向けて、協議をはじめています。
宅建協会に契約の内容について、確認していただき、契約書の文言に盛り込まれていない管理費について、解約違約金とを相殺する形にもっていければと思います。
手間がかかりますが、後々のためと思い、行動に移します。
ご丁寧なアドバイス、ありがとうございます！

回答No.3

noname#65504

期間を定めた契約の場合、民法の原則で途中解約することは特約がなければできないことになっています。途中解除特約は民法上有効です。逆に特約がなければ自由次回除することはできません。

サブリースでも建物を貸す対価として賃料を得るので、質問者と管理業者の間の契約には借地借家法が適用されると考えられという説がありますます（一部そういう判断をした判例が存在します）。

借地借家法が適用される場合は、大家側からの解除は法律上最低６ヶ月以上の前に申し出ないといけないことになっています（その時点で合意により解除することはできますが）。
これに反する特約は借地借家法上無効といえます。

つまり、借地借家法が適用になるのなら、質問者の特約は相手側が拒否すれば、無効と判断されるような内容で、下手をすると借地借家法の借り手保護により、契約解除ができない可能性さえあります。

むしろ契約書に書かれた条件で３ヶ月で解約してくれるのは質問者にとってはよいことではないでしょうか？

急に管理料を取ったのは、契約にあったのを取り忘れていたのを急に取り出したのかもしれませんが（そうなると以前の分は放棄してくれたのではないでしょうか？）、契約になかったらそれは契約違反でしょう。契約違反の場合はそれを理由とした契約解除ができるかもしれませんが、借地借家法が適用になるとそれは難しいかもしれません。

なお、サブリース自体は転貸しを前提とした契約と考えれば借地借家法が適用出来るでしょうし（この場合は借り手が強く保護されますので、質問者には厳しい状況になります）、民法で原則禁止している転貸しであっても、貸し主の同意があるので有効でありますので、今のところサブリース自体は違法ではないと思います。

回答No.2

TOGO123

大家してます
まぁ書いてあるとおりでしょうね・・・残念なことに。

回答No.1

m_inoue222

大家してます

＞突如として相手の担当者より、「管理費」を頂いていないため、

契約に書かれていない代金の請求はその会社が契約違反

＞この内容に嫌気が差し、他社に管理をお願いするため

貴方の勝手な行為は契約違反

自分の駐車場に勝手に停めたからと言ってその車を傷つけて良いはずが有りません

まずは最初の契約違反に対しての対応をすればそれで良いだけでしょう
（契約にしたがって）

その後契約にしたがって契約を解除されれば良いでしょうね

ただし、

＞サブリース契約

入居者一斉引き揚げでは？

今の入居者は貴方のお客様ではないはずです

補足

契約書には3ヶ月解約が認められていますので、それに則り行う形になります。ただ契約書上に3ヶ月解約満了時に3ヶ月管理委託費を違約金として払うとの記載があるため、自由意志での解約は出来ないのかと心配です。

サブリース契約ですが、入居者はそのまま引き継ぐ形になります。
覚書などが届いているのですが、内容からしてこちらに丸投げしてしまいたいようです。