ワンルームマンションのサブリース解約

質問

ワンルームマンションを1部屋所有して，それを専門業者にサブリースしている大家です．諸般の事情でサブリースを解約したいと考えています．契約書には「賃貸借期間中は自己使用その他の理由のいかんを問わず契約を解約できない．賃貸借期間の満了する日の3か月前までに相手側に対して書面による別段の申し入れがない限り本契約は更新される」と書かれてます．サブリースを解約するには3か月前までに相手側に対して書面による申し入れをすればよいと理解していたのですが，解約申し入れを行うと，サブリース業者は賃借人に相当するから法的に保護され，大家の意向がどうであろうと建物減失等の正当な理由がなければサブリース業者との契約は継続されるとの一方的な回答があり，契約期間終了後も物件は返却されません．業者は契約時にはこのような契約書に記載のない法的判断についての説明を行わず，契約文書を解約可能と誤解して契約をしてしまえば大家からは解約をすることができないということになります．サブリース業者が法的に保護されるとは考えもせずに契約書にうかつにサインしてしまったことが間違いだったことは否定できませんが，あきらかに錯誤を誘導するような契約のしかたは詐欺としか考えられません．しかも，この契約時の錯誤に気づくのは契約してからかなりの時間がたってからになります．借地借家法28条によってサブリース業者が大家から保護されることに気づかずに詐欺まがいの方法で契約してしまったあとに，不動産を業者から取り戻すにはどのような方法があるのでしょうか？それとも契約を結んだあとに錯誤であったと気付いても，手遅れで救済するすべは全くないのでしょうか？詳しい方，教えて下さい．

回答No.2

tea-toki · ベストアンサー

消費者センターか自治体の不動産担当の部署に相談してみたらどうですか？

相手が一般消費者ならともかく、相手が不動産業者なら、説明義務がかけているという話は可能かと思います。たぶん、ほかの人に貸していると思うので、そちらの方が退去してくれるかどうか次第なんじゃないかと思います。

補足

そうですね．消費者センターや自治体の不動産担当の部署に相談するのは良い考えですね．参考になりました．私も当然，業者が契約時に説明をすべきと考えていたのですが，担当者は「説明する必要はない．これは会社としての考えだ」との堂々たる態度には唖然としました．一般的な取引ならば，都合の悪いこともすべて開示しなければなりませんが，この業者は都合の悪いことを隠すのです．業者が借主なのだから，大家から法的に保護されるとの主張は訴訟事例が根拠らしいのですが，立法府や裁判所が実際の入居者ばかりでなく大家から業者を保護しているのが現制度らしいのです．民法95条では「意思表示は，法律行為の要素に錯誤があったときは，無効とする」と書かれ，契約内容の重要な部分に錯誤があった場合に契約が無効であると主張できることになっています．民法96条には「詐欺又は強迫による意思表示は，取り消すことができる」と書かれ，誤解させられて契約した場合には，契約の取り消しができることになっていますが，本件は契約してからかなりの時間がたっているので，民法がどのように適用されるのか不明です．他にも関係する法律があるかもしれませんので，詳しい方にお尋ねさせていただきました．

回答No.1

chie65536（@chie65535）

貸し主が賃貸の契約更新を拒絶するには「正当な事由が必要である」と、法で決められています。

それが

＞大家の意向がどうであろうと建物減失等の正当な理由がなければサブリース業者との契約は継続されるとの一方的な回答

という話です。

この「正当な事由」は、以下のような物があります。

１．建物の貸主・借主が建物の使用を必要とする事情（自己使用する）
２．それまでの経緯（賃料等の未払い、滞納状況など）
３．建物の利用状況（目的外使用をしているなど）
４．建物の現況（火事による消失、老朽化して危険など）
５．財産上の給付（立ち退き料を支払うなど）

このうち、１の「自己使用」は、契約書の「賃貸借期間中は自己使用その他の理由のいかんを問わず契約を解約できない」の条項により、正当事由として使えません。

２の「滞納」とかは、相手が滞納しない限り発生しないので、使えません。

３の「目的外使用」と４の「建物の現状」も、そういう状況が発生しないと使えません。

残るは５の「立ち退き料の支払い」です。

貴方が「相手と契約解除する」には、２つの方法があります。

Ａ．相応の立ち退き料を支払った上、契約書にある通り、解除の３ヶ月前までに文書で通知する。相手が立ち退き料の受け取りを拒否したら、立ち退き料を増額するか、調停や裁判を起こす事になります。

Ｂ．契約書に「賃料の値上げについての条項がない」場合は「賃料を２倍近くに値上げ要求する」などして、相手から契約解除したくなるように仕向る。相手が値上げに応じない場合は、調停や裁判を起こす事になります。

お礼

貴重なコメントありがとうございました．「立ち退き料の支払い」については契約書に書かれていませんが，そのような手もあったのですね．賃料については「協議の上，賃料の改定をすることができる」と書かれ，「経済変動，近隣の賃料相場を勘案して業者が定め，通知する」とあります．契約書には「本契約に定めのない事由または疑義が生じたときには，誠意を持って協議する」と書かれていますが，一方的な主張を繰り返すだけで誠意ある協議とは程遠い状態です．法に決められていたことに気づかずに，結果的に不利な契約を締結してしまえばそれに縛られてしまい，物件は拉致されてしまったようなものですから，身代金相当の立ち退き料交渉になり，結局は調停や裁判しか解決の道はないのですね．契約書には貸主からの解約について記載しながら，契約書に書かれていない（業者は説明もしない）法によって事実上解約できないようにしているのは，情報の非対称性の悪用のように思えるのですが，サブリース業者の一部にはこのような合法的な手口でまんまと引っ掛けようとしている悪質な業者もいるので注意しなければならなかったことはよく理解できました．