不動産の所有権移転について教えてください！

質問

先月、私の従業員が事故を起こしその相手側から過大な賠償を請求されています(従業員は逃げてしまい、使用者責任をとわれています)既に弁護士を雇い交渉していますが、当方は全部で300万程提示しています(こちらに非のある事なので300万は借金してでも払うつもりです)が、相手側は1000万以上の請求をしてきており、このままだと民事訴訟を起こす勢いです。調査の結果、実損害は300万程度なので裁判になっても、それに近い額で和解できると思っていますが、弁護士は、念の為裁判が始まる前に私の家を妻の名義に変えた方がいいと言います。ところが色々調べると問題がいくつかありました。(家は3年前3500万35年ローンで購入しており現在のところ滞納はありません)まず抵当権のついた物件を所有者移転したら抵当権者に連絡はいくのか？また連絡がいって銀行側よりローンの解約をされ一括返済を迫られたり競売にかけられたりしないのか？贈与税については物件価格よりローン残高の方が多いのでかからずにすむそうですが、不動産取得税については国の決めた課税標準の3％と聞きました。そうすると、印紙代、司法書士の手数料、あわせると70万程かかってしまいます。つまり負ける可能性の低い裁判(裁判になるかはまだはっきりしていないのですが)の為に銀行に対してリスクを背負い70万の経費をかけなければならないという事になります。銀行に対してうまく納得してもらえたり費用が安くすむ方法はないでしょうか？弁護士によると裁判が始まり、お互いの証拠が揃って支払額が多くなりそうになってから、所有権移転をすると目立って「競売妨害」と疑われかねないので、やるなら今の内がよいと言います。また、Ｈ16年から始まった財産開示請求について無視したり、申告漏れがあると過料があると聞きました。もし家の申告をしなかった場合、相手方や裁判所は調べる方法があるのでしょうか？
ご存知の方おられましたら、よろしくお願いします。

回答No.2

noname#38493 · ベストアンサー

＞抵当権のついた物件を所有者移転したら抵当権者に連絡はいくのか？また連絡がいって銀行側よりローンの解約をされ一括返済を迫られたり競売にかけられたりしないのか？

登記所（法務局）からわざわざ連絡をするという事は無いでしょうが、金融機関側の何らかの独自調査にて後々バレる可能性は0では無いでしょう。
一般的なローン契約においては、抵当権者に無断で所有権移転をすることは約定違反になると思います。最悪の場合、一括返済を求められる可能性だって皆無ではないでしょう。

＞贈与税については物件価格よりローン残高の方が多いのでかからずにすむそうですが

無償で奥様に移転して、返済は実質的に質問者が続けていくという事であれば、形の上では贈与に該当すると思いますが・・。そして債務名義も変更不可でしょうから、よく確認した方が良いと思いますよ。
いずれにせよ、移転した場合には税務署からお尋ねが来ると思います。

＞銀行に対してうまく納得してもらえたり費用が安くすむ方法はないでしょうか？

財産隠し以外の何者でもありませんので、うまく説明する理由というのは基本的に無いと思います。
費用に関しては登記を自分でやり書士の報酬分をカットするという事は可能かもしれませんが、移転に伴う規定の税金関係を安くする方法は無いです。

＞相手方や裁判所は調べる方法があるのでしょうか？

第三者が無断で見れるものではありませんが、役所の課税登録台帳等を調査すれば所有不動産はすぐにわかります。

全体的にあまりお薦め出来る内容とは思えませんが、弁護士という専門家のアドバイスに基づくお話でしょうから、その弁護士さんによく確認してください。

お礼

なるほど、なかなか大変そうですね。もちろん簡単なことだとは思っていませんでしたが・・・
無知な私にこのようなアドバイスとても有難く思います。
弁護士とよく話をして判断しようと思います。
早々のご回答、ありがとうございました。

回答No.3

mahopie

相談中の弁護士の見識・能力を疑わせる質問内容ですが、
(1) 自宅不動産の乙区に、妻なり第三者なりからの借入（含む今回の３００万円）に基づく抵当権（第二順位）を設定する。仮登記であれば登録免許税は６万円（？）で収まる。

(2) 加えて、上記債権の債権者を権利者とする自宅不動産の甲区に「停止条件付代物弁済契約の予約」「賃借権」の仮登記、を設定する。

という形であれば、先順位のローン抵当権者が文句を言ってくる筋合いではなくなりますが、現実性については弁護士に確認の上自己責任で判断して下さい。

もっとも、弁護士案でも、上記案でも「物件価格＜ローン残債」なら追及の実現可能性に乏しい気はしますが。（加えて言えば「競売妨害」で追及するならどちらでも同じ結果）

「贈与税については物件価格よりローン残高の方が多いのでかからずにすむ」の部分はそれ以上に「？」です。不動産の価値は妻に移転した上で、債務返済義務は夫に残っている、と考えた方が自然だと考えます。

お礼

上記の件を、また、弁護士に相談してから、自己判断したいと思います。
無知な私に、このようなアドバイス、本当にありがたく思います。
早々のご回答ありがとうございました。

回答No.1

chirukura

おそらく、安く済む方法は無いのでは無いでしょうか。登記費用（手数料）は司法書士によって若干変わると思いますが、不動産取得税はかえようがありません。あなたに弁護士がついているなら、その方とあなたの判断で決めるしかないと思いますよ。
弁護士さんに聞いてみてはどうですか？弁護士か司法書士が専門の分野なので、今お話を聞いたところでは、弁護士さんの意見は正しいと思いますし、念のため所有権を移転するかどうかはあなた次第としか、言えません。ただ、所有権を移転した場合（これも弁護士さんに聞いてみてください）その諸経費について、いずれ逃げた従業員に賠償請求など、する場合、諸経費分はおそらく請求できないでしょう。ただし、慰謝料請求とか、別の形では請求できるかも知れませんが。
せっかくのご質問なんですが、やはり、担当の弁護士さんがいらっしゃる以上、その弁護士さんと1から、10まで、しっかりとお話されたほうが一番あなたのために良いと思われます。
ちゃんとした回答が出来ず、申し訳ありません。

お礼

そうですね、やはり、弁護士さんや、司法書士さんと、よく話をしてから判断しようとおもいます。
早々のお返事ありがとうございました。