不動産（マンション）所有者移転登記で抵当権者（銀行）の承諾が要る？

質問

離婚協議の際に財産分与として嫁にマンションの所有権移転登記をしたいのですが、
ローンを一括で完済する力もなく抵当権も外せないため、嫁が弁護士に聞いたようで、
銀行とのローン契約条項の中に、例えば”契約の時に条件が変わった場合云々”の項目が
書かれていないかどうか、（銀行で住宅ローン契約内容を見せてもらって）確認したほうが
よい、とアドバイスを受けた模様なんです。
経験者にお伺いする訳にも行かず、困ってまして、そのような話をご存知の方がいらっしゃれば、
大抵はどこの銀行でもそのような契約条項はあって当然ではないかと思ってますので、
そのようなことがあっても銀行に断りなしに所有権移転登記を行っても問題がないのか
どうか、アドバイスを頂ければ非常に助かります。
よろしくお願い致します。

個人的気持ちとしては、（想像なんですが）そんなことを（嫁が）言い出したら財産分与なんか
借金を一括で返せる人しか出来ないじゃないか～、
と思ってまして、そのような境遇の方々はわざわさ銀行に断ってしまうとマークされてしまうので、
所有権移転登記自体はやられていらっしゃるのではないかと、思ってしまうのですが・・・。
（全然思ってることが間違いなのでしょうか・・・）

回答No.4

53r · ベストアンサー

お困りでしょう。

　まず、抵当権設定契約書には銀行の承諾なく名義を変えてはならないとの契約条項が入っているはずです。契約違反の場合は期限の利益を喪失する、という条項も入っているはずです。つまり、無断で名義変更すれば、一括弁済を求められることがあるということです。

　一方、抵当権がついたまま名義変更を行うことは可能です。この登記自体に抵当権者の承諾が必要というわけではありません。誰の名義になろうとも抵当権の実行ができるからです。

　さて、仮に銀行に相談し承諾を求めた場合、妻がローンを引き受け、かつ、借入資格がある場合（妻にそれなりの収入がある場合）は、銀行も承諾しますので、財産分与による所有権移転と抵当権設定登記をすることになります。

　しかし、今回はローンを夫がそのまま支払うというものです。全ての銀行がそうなのかは分かりませんが、基本的に所有者＝債務者でなければならないようです。あくまで住宅ローンですので。

　しかし、当事者に財産分与の合意が成立しているのですから、当然それを実行したいでしょう。離婚した妻の生活の基盤となる住居の財産分与を受ける権利まで銀行が制限していいのかとも思います。悩ましいところです。

　契約書どおり銀行に相談に行って「黙ってしてくれたら・・・」と窓口で言われたということを聞いたこともあります。

　正攻法で行くかどうかを判断するのは、デメリットを踏まえた自己責任ということになってしまいます。

　尚、仮に、銀行の承諾を得ず名義変更して、ローン返済が遅れるような事態になれば、名義を変えたことが知られますので、そういったことのないように注意してください。

お礼

お礼が大変遅くなってしまい申し訳ありませんでした。
おっしゃる通り、全くの自己責任にて行うべきものですよね。
勿論、きっちり払っていくつもりですので、銀行や嫁には
迷惑をかけるつもりもないのですが、
中々、（嫁の不安を一切取り除かないと）話が進まないところが辛いところであります。
いろいろと教えて頂いて励みになります。
ありがとうございました。

回答No.3

SSSIN

法律上は抵当権の設定があっても、その物件を譲渡するのに抵当権者の承諾不要であり、所有権移転登記することは可能です。

抵当権設定登記は第三者に対抗するためのものであり、その物件の所有権移転登記を排斥するものではないからです。

ただし、通常、住宅ローンの契約書には持分移転等をする場合には事前に必ず銀行に承諾を得ることとの特約があります。銀行に不利益になる場合は承諾はしてもらえないでしょう。

仮に銀行の承諾なしに所有権移転登記をしたことが発覚した場合には、契約違反ということで一括償還を求められる可能性は大です。

お礼

お礼の書き込みが遅くなってしまい申し訳ありませんでした。
特約事項など、しっかり契約書を確認してみようと思います。
正確に質問内容は当方の状況をお伝えしなければならないのに、
あとで自分の文章を読んでみると、その言葉足りなさに反省してしまいました。

一度、公庫一般と特別で借りてて、ゆとり返済期間が終わったあたりで、
某都市銀行の５年固定で借り換えを行いました。

本来であれば契約書（が当方にあるかどうかも含めて）をすぐに確認しなければいけないのですが、
別居してまして、家に帰って離婚協議をしてもその進展の少なさに鬱状態になってしまって、
中々家に協議のために足が向かない状況になってます。
自分のことなのに、もっとしっかりしなくてはと、頑張って協議しなければと思ってます。

とにもかくにも有難うございます。

回答No.2

kan3

>銀行に断りなしに所有権移転登記を行っても問題がないのか

登記が出来ません。

銀行に相談に行ってください。
銀行と妻との取り交わしをすると思います。
返済がとまった場合の件で、
妻はあなたと取り交わしを要求するでしょう。

お礼

お礼の書き込みが遅くなり申し訳ありませんでした。
やはり銀行に相談なしには出来ないものなんですね。
私と同じケースで銀行が全てにOK出してるとは中々
思えなかったりもしますが、ちゃんと銀行に話を通して
やるべきことなんだな、ということが判りました。
とにかく有難うございました。

回答No.1

september-rain

銀行の立場で考えて見ましょう。

(1)Aに住宅ローンを融資、対象のマンションに抵当権を設定。
(2)Aは妻Bと離婚することになり、マンションを妻に財産分与したい。
(3)もし何もしないでマンションがBの所有になってしまえば、Bが「Aの借金など知らない」といって万一抵当権実行が必要になった場合トラブルになる可能性が大きい。
(4)そこで、銀行は承諾なく担保物権の所有変更を認めない。
(5)現実にはローン実行時に担保としてマンションの権利証を銀行に預けてあるはずで、銀行に断りなく所有権変更登記をすること自体不可能です。

以上から、
>銀行に断りなしに所有権移転登記を行っても問題がないのか
はそもそもできない、というのが回答になります。

さりとて財産分与をしないわけにはいかないでしょうから、アドバイスとしては包み隠さず銀行に相談することをお勧めします。

銀行でも「離婚するな」「財産分与するな」という権利があるはずもなく、要するに彼らはきちんとローンが返済されれば満足なわけですから、契約変更の相談には応じてくれるはずです。

合理的な落着点としては、
(1)マンション所有権の変更登記を行い、Bのものにする。
(2)同時にBは引続きマンションをローンの担保として差し入れることに同意する。
(3)ローンについては引続きAが債務者として返済を続ける。
これなら銀行も文句はないでしょうし、
>借金を一括で返せる人しか出来ないじゃないか～
といった誤解を受けることもないと思われなす。

以上、ご参考まで（合理的解決だとは思いますが当方は銀行ではないので必ずOKされる保証はありません。よって「自信なし」といたします）

お礼

お礼の書き込みが遅くなりまして申し訳ありませんでした。
アドバイス頂きありがとうございます。
私のような立場（財産分与で家渡してローンはそのまま払い続ける）
という方も結構いるはずなのに、と
思ってはいるのですが、上記にアドバイス頂いた内容など、皆様は
どうされてるのか、聞くに聞けずかなり落ち込んでおりました。
いずれにしましても銀行にダメだと言われてしまうと八方ふさがりに
なってしまうのかも知れません。
当事者なくせにいろいろと勉強不足で申し訳ありません。
とにかく有難うございました。