分筆、土地境界線について教えてください

質問

宅地の境界線についての質問です。
昨年末、自宅建築のための土地を見つけました。その土地は旧法借地権で、ひとつの土地を分筆して借地権を売り出していました。西側のほうが景観がよかったので購入を決めました。
しかし不動産屋が引いた分筆ラインは宅地をただ真中で割っただけで、実際には、北側にがけ地斜めにせり出しており、実際に使える有効面積は西側と東側で大きさに差がありました。私たちが手に入れたい西側はかなり小さく、このラインでは十分な家を立てることができないので、交渉してラインを若干、東側に移動してもらいました。その結果、土地面積はうちのほうが若干大きくなるので〔有効面積は東と西で変わりませんが〕、当初より借地権料を60万アップするということで売買契約を成立し、ローンも組みました。
しかし、土地賃貸借契約書を賃貸人とかわす段階になって境界線の位置を勝手に変えていたのです。〔分筆の境界線を西側に5cm寄せていました）こちらが面積が違うことをたずねたところ「計測上の誤差の範囲で気にすることはない。」「あなたが建てたい家は役所の確認申請も降りているので建ててかまわない」「所有権ではなく借地だから平気」というのです。確かに、このまま家を建てることは可能かもしれません。しかし、今後、東側の土地の権利を購入した方から越境していると訴えられたら私たちに勝ち目はないと思うのです。不動産屋にいくら訴えても「こんなことはよくあること」「大丈夫」としか言いません。建築をお願いしているハウスメーカーに相談をして間に入ってもらったのですが、うまくいきません。
最初に不動産屋と交わした「売買契約書」と賃借人と交わした「契約書」の宅地の大きさが違っており、私たちとしては売買契約書に記載しているラインでなければ、家が建てられませんので契約を破棄してもかまわないと考えています。もし契約を破棄した場合、借地権料は戻ってくるのでしょうか。また不動産屋から違約金を取ることもできるのでしょうか。
わかりにくい文章ですいません。アドバイスよろしくお願いします。

回答No.1

hang-on23 · ベストアンサー

はじめまして！
まず、借地権の売買契約の前に重要事項説明があったと思いますが、その時点で土地の分筆ライン、有効面積、有効面積に対しての建ペイ率、容積率、崖条例に該当するならセットバックライン等の説明を受けましたか？

土地所有者と、事業者（不動産業者）とのそれぞれの契約書の土地面積が異なる事はトラブルのもとですね、ましてや、境界線の位置を勝手に変える事はもっての他です。
それを理由に借地権売買契約の解除を申し出るのは可能だと思いますし、契約違反にあたると思いますので、借地権料の返還及び、契約違反による違約金を請求する事が出来ると思います。
その不動産業者が加盟している協会に相談して下さい。

今回の借地権売買の話しを進めるのでしたら、土地所有者と交わした賃貸借契約書の土地面積を、事業者（不動産業者）と交わした借地権売買契約に記載されている土地面積に書き換えて、土地所有者に承諾して頂き解決に努めて下さい。

お礼

ありがとうございます。重要事項説明の時点で建ぺい率等の説明は受けており、納得しております。ただ、「崖条例」というのは初耳です。北側は、石垣がつんだ崖になっています。
すいません、あれから話がまたややこしくなりました。私たちはハウスメーカーが測量した図をもとに不動産売買契約を結びました。その測量の際、西側のポイントが不明確であったため、隣の敷地の石垣の部分を境に計測いたしました。しかし、土地賃貸借契約書は不動産業者がもう一度測量した図を載せなければならないため、再度測量しなおしました。その測量をする際、西側は石垣の横にある側溝から計測しなければならないことがわかり、測量図が異なってきたようです。そこで、不動産業者は売れ残っている東側の土地に有利なように勝手に分筆ラインを変えたようです。
いずれにしろ、協会や所有者への相談が必要ですね。
早急に動いてみます。
とてもわかりやすい説明、ありがとうございました。