住宅ローンの固定特約期間終了後について教えて下さい！

質問

こちらでは、皆様にいつもお世話になっています。今回は、住宅ローンの固定特約期間終了後について教えて下さい。

2年前に新築一戸建てを購入しました。某地方銀行にて2780万円（内ボーナス550万）の35年ローンを組みました。当時、どの金利を選択したら良いのか全く分からず、銀行員の方に言われるがままに(本当に勉強不足で反省しております）様子見で2年固定を選択しました。現在は特約期間中で金利が1.1％です。期間終了後は0.8％の優遇です。

主人は現在31歳、私は専業主婦、3歳の子供（幼稚園）、そして一年以内には二人目が欲しいと思っています。運良く二人目が授かり、少し落ち着いたら私もパートに出たいと思っています。(現在もパート探しをしています。）

主人の年収は600万、貯蓄は250万ほどです。

今年9月に固定特約期間が終了し、その後の手続きをする通知がきました。どの金利を選択したらよいのか、全く分かりません。特約期間終了時には約2650万の返済残高です。

7月の金利ですが、
　変動金利…3.125％　0.8％優遇後 … 2.325％
　２年固定…2.85％　　　　　〃　…　2.05％
　３年固定…3.30％　　　　　〃　…　2.5％
　５年固定…3.85％　　　　　〃　…　3.05％
　10年固定…4.00％　　　　　〃　…　3.2％
　15年固定…4.95％　　　　　〃　…　4.1％
　20年固定…5.85％　　　　　〃　…　5.05％

どなたにも先々の事は予測できないし、どれを選択したらよいと言う答えは無い事は重々承知しております。私は(主人も）全く無知で、周囲にも助言をしてもらえる人がおりません。自分なりにこちらのサイトを拝見し、勉強したつもりですが、益々悩んでしまう一方で…。どんなことでもかまいませんので、こんな我が家にご助言をお願い致します。

回答No.13

hkttm

いつもいつもお礼ありがとうございます。

親和銀行さんに相談に行かれたのですね。良かったです。

今まで聞くの忘れていましたがmomo378さんの旦那さんは借入条件全て満たしていますでしょうか？満たしていれば大丈夫かなと思います（こればっかりは銀行さんで審査してもらわないと分かりませんが。。。)
ちなみに担当者さんと喋った感じはどうでした？それによってある程度判断できるかも。

親和銀行さんの条件でシュミレーションしてみました。（細かい数字は違ってくると思いますが概略としてみてください）
条件：期間33年、2650万借入、元利金等返済、ボーナスなし、繰上げ返済は期間短縮型としますと毎月返済額103,300円となります。また金利は2.85%で変化しないものとして計算しています。
(1)繰上げ返済なし　40,910,000円、396回完済
(2)繰上げ返済１回　37,800,000円、327回完済（10年後に400万繰上げ）
(3)繰上げ返済２回　37,120,000円、282回完済（10年後と20年後にそれぞれ400万繰上げ)
になるかと思います。
(3)の条件で21年目以降の金利が5%になれば毎月返済が4,000円アップの107,000円、6%ですと6,000円アップの109,000円となるかと思います（完済回数は282回で変わらないです)。

一般的には繰上げ返済は細かくするのが一番なのでしょうが親和銀行さんは手数料が若干高いので10年毎でもいいかと思います。800万繰り上げるものとしてですと毎年40万繰上げ返済するのと10年ごとに２回するのとでは利息差は109万程あるのですが手数料を引くと52万に目減りするからです(52万円も結構な額ではあるのですけどね)。

私見になりますが親和銀行さんで借換できるならそこで決めるのをお勧めします。理由はmomo378さんの場合は返済期間が33年と長くありまた残高が2650万と多いのでJAさんの10年固定では10年以降の金利が3.8％以下でなければ(実際は分かりませんけど)総返済額が20年固定より上がってしまう計算大ですし西日本さんの10年も同様かと思うので。また11年以降の金利動向に対する不安がつきまとうためです。

ちなみにmomo378さんはExcel計算得意ですか？出来るならPMT関数(ローンの元利金等返済を導き出せる関数)を使えばmomo378さんご自身でもシュミレーションができますし、今後の繰上げ返済のシュミレーションも出来ると思いますので。もしして見たいけどよく分からないようでしたら遠慮なく言ってください。

それではまた。。。

お礼

こちらこそ、いつも有難うございます。今回もよろしくお願い致します…。

＞借入条件全て満たしていますでしょうか？
多分大丈夫だと思います。幸いな事に主人は大きな病気、怪我もなく、転職もなく、住宅ローン延滞もなく…。新和銀行さんのご担当者とお話致しましたが「審査は1週間ほどで完了するでしょう」と仰っていました。

＞親和銀行さんの条件でシュミレーションしてみました。
いつも有難うございます。シュミレーションは私にはとてもとても出来ない事でして…。よく理解できました。心より感謝致します。

＞親和銀行さんで借換できるならそこで決めるのをお勧めします。
そうですね、私自身も親和銀行さんで心が決まりそうです。hkttm様も仰るように我が家のローンは返済期間も長く、残高も多いので、10年固定よりもやはり20年固定で安心したいと思います。

＞Excel計算得意ですか？
…。全くできません（笑）！このお礼を書くにもかなりモタモタしてるような状況です。本当に恥ずかしく思います…。

余談ですが、本日、西日本シティ銀行さんからお電話があり「その後どうでしょうか…。」と言われました。正直に20年固定に魅力があるので親和銀行さんに気持ちが傾いている事を伝えると「借り換えの借り換えもできますよ」みたいな事を言われました。（一旦他の銀行さんへ借り替えて、また西日本シティ銀行さんに借り換えると、諸費用等は新たに発生するが、例えば10年固定で2.1％で後1％優遇が可能というものです。分かりにくい説明で申し訳ありません。）万が一そういった事が可能でも、やはり20年固定の親和銀行さんに心が決まりそうですが…。

それと本日、9月の金利を色々見てみると、ソニー銀行さんで20年固定2.832％というのを見つけました。（その後の優遇がよくわかりませんでした）繰り上げ手数料等も含め、又、色々と調べてみる価値がありそうですね！

以上、近況報告でした。進展致しましたらまたご報告させてくださいね！

回答No.12

hkttm

おはようございます。
momo378さんいつもいつも丁寧なお礼ありがとうございます。
私でよければ知っていること全て書かさせてもらいますので気になったことや分からないことがあればどんどん書いてくださいね。

親和銀行さんが第1候補になるとは！調べた甲斐がありました！！

自分が見つけた相談に行くときのテクニックを書いておきます。
(1)ローン返済している通帳コピーを返済当初からする。
　　(返済に遅れがなくきちんと返済していますとアピールするため。また銀行側も遅れがないかどうかも一つの目安になるそうです）
(2)預貯金・有価証券などのコピーも見せてみる(または提出する)。
　　(申込書に預貯金額等を記入すると思いますがそれが実際にあると見せるためです。ただし昨日今日入れたのでは真実味が無いですが。）
(3)収入がアップしそうだや今後パートで働く予定があるなど。
　　(きちんと返済計画を立てていますといったアピールのため)

上記以外にもあるかもしれませんが申し込み窓口で担当者に言っていました。momo378さんの家庭事情もあるのでするしないはお任せしますが。。。

銀行が住宅ローンに力をれているかどうかですが現在の借入銀行でも優遇してもらえる場合もあります。これまた自分の経験談ですが私は変動金利で借りていました。優遇は店頭金利から０．５％で、固定に変えたら店頭金利になり優遇なしになるでした。それが借換をするので一括返済の手続きをしたいと申し出たら優遇を見直してみますと言われその結果はなんと「取り扱っている変動～１０年固定特約の全ての商品で店頭金利より１．２％優遇します。また固定特約後も完済まで１．２％優遇します。もちろん再度固定特約にしてもです」と言われました。もちろんそれを聞いたときは今までの優遇はなんだったのかとビックリしましたけどね(笑)。
上記の提示を受け繰上げ返済したらどうなる？しなかったらどうなる？金利上昇したらどうなる？などいろいろシュミレーションしましたが自分も長期(最低でも１５年）の固定が欲しかったので借換することにしたのですけどね。長期固定も金利が高い分支払利息が多くなるのですが途中からでも繰上げ返済をしていくと金利の低い商品と案外変わらないものだと思いましたので。

なんか今回は自分の体験談ばかり書いてアドバイスになっていないような気がするのですが(汗)
なにわともあれ頑張ってください。それではまた。

お礼

こんにちわ。今回も甘えさせて頂き、お世話になります。よろしくお願い致します！

先日、親和銀行さんへ行って参りました。ご担当の方が外出されていて、シュミレーション等については後日ご連絡をいただけるとの事でした。（hkttm様からアドバイスを頂いた通りに、預金通帳等を持参しました）

又、西日本シティ銀行さんからも連絡があり、「10年固定3.2％を2.5％に利下げ、後0.8％優遇（変わらず）」との事でした。シュミレーションして頂いたところ、（10年固定、11年目から4％として）固定10年までは西日本シティ銀行さんに軍配が上がりますが、11年目以降のトータルで考えると（今のところ）JAさんに軍配が上がりました。と、なると、将来的な事を考えるとやはり借り替えかな…と感じました。

親和銀行さん（20年固定2.85％）へ10年ごとの400万の繰り上げ返済を考えた上でのシュミレーションをお願いしています。近いうちにまたご連絡をいただけるでしょうから、またそのときに考えたいと思いました。

とりあえず、近況報告致しました。お時間がございましたら感想をお聞かせ下さい！

回答No.11

hkttm

momo378さんの身辺で忙しかったにもかかわらず丁寧なお礼ありがとうございます。こちらこそ返信遅れて申し訳ありません(汗)。

JAさんの金利も魅力的ですね。とりあえず今の銀行での話合いがダメになったときはそこに借換もいいかもしれません。

今の銀行との話合いがダメになりそうでも段階金利への変更も可能かどうかを言ってみてはどうでしょうか。もし出来るなら変更手数料だけで安く出来るでしょうし金利の上昇に対する不安もなくなりますしね。

momo378さんが長期固定を希望されていたので福岡県内に本支店のあるという条件でざーとですが調べてみました。最後の最後まで金利が決まっているのは山口銀行の段階金利と新生銀行ぐらいしかなかったです。もしかしたら見落としていたかもしれませんが。。。下記はその結果です。
佐賀銀行の25年固定特約3.36%・特約後1.0%優遇
親和銀行の20年固定特約2.85%・特約後0.4%優遇
長崎銀行の20年固定特約3.10%
豊和銀行の20年固定特約2.95%・特約後0.5%優遇
山口銀行の段階金利当初10年2.85%・以降3.20%固定
新生銀行の30年固定3.30%
調べ間違いがあるかもしれないので検討するならmomo378さんで念のため金利と融資条件などを確認してくださいね。

自分ごとですが自分が借換検討したときは家のすぐ近くに銀行の支店がなくても相談に行きました。なぜかと言いますと手間はかかりますがセブン銀行やローソンＡＴＭなどのコンビニＡＴＭや東京スター銀行ＡＴＭで出し入れできるからです。手数料105円かかっても月1回の計算なら30年で4万円にいかないので金利差で得すると思ったからです。

繰上げ返済のことについては出来るなら手数料はかかっても100万単位ぐらいですることをお勧めします。詳しい理由は借換先が決定したときに書こうと思いますが早くすればするほど利息を払わなくてもいいからです。

また自分ごとですみませんが銀行に行くときに必要書類のコピーや印鑑などを持って行って相談・その場で申込みすると３～４日後には結論が出るときもありました。

頑張ってください。それではまた。。。

お礼

いつもいつもご丁寧なご返事を有難うございます。見ず知らずの私に、こんなにも気に掛けて下さって、こんなにも親身にご回答頂いて…かなり甘えすぎですよね（笑）。今更後にも引けませんので、hkttm様、どうか今後もよろしくお願い致します！！

＞今の銀行との話合いがダメになりそうでも段階金利への変更も可能かどうかを言ってみてはどうでしょうか
残念ながら、ダメでした…。本当に残念です（泣）。

＞福岡県内に本支店のあるという条件でざーとですが調べてみました
わざわざお調べ頂いて、本当に恐縮致します。有難うございました。

＞親和銀行の20年固定特約2.85%・特約後0.4%優遇
支店を調べてみると、意外と近郊にありました。20年で2.85％はかなり魅力的ですね！第一候補になりました！！

今のところ、まだ現在借り入れをしている銀行からは連絡がございませんが、その銀行に勤務している友人の話によると「優遇後の金利からは多少引き下げできるが、固定終了後の優遇（現在0.8優遇）までもの引き下げ（例えば1％にしてもらうなど）ははきっと出来ないだろうから、今後のことを考えると他銀行に借り換えをした方がいいよ」とあっさり言われてしまいました。ですので、借り換えは本格的に考えております。

前回も申し上げました通り、本当は全期間固定にしたいのですが、イマイチ勇気がでません。「JAさんの10年固定2.2％、後1％優遇」が第一候補でしたが、hkttm様からお教え入して頂いた「親和銀行の20年固定特約2.85%・特約後0.4%優遇」にかなり心が傾いています。と、いうもの、33年もまだローンが続くのに、10年固定ではやはり不安です。最低でも10年以上の固定に…と思っていましたもので、親和銀行が第一候補になりそうです。予定では10年間で繰上げ返済用の貯金を400万と考えておりますので、ある程度貯金できた時点で繰り上げ返済をするように心掛けたいと思います。

来週までには親和銀行へ相談に行ってみたいと思います。善は急げ！ですよね！

また、進展しましたら相談させて下さい。よろしくお願い致します。

回答No.10

hkttm

お久しぶりです。

その後どうなりました？
もう解決されていればいいのですが。。。
どうなったのかなぁと思って覗いてみました。

それでは

お礼

身辺で不幸事が続いたりと何かと忙しくしており、御礼が大変遅れました事をお詫び申し上げます。本当に申し訳ございませんでした…。

さて、本題ですが…。

＞借換検討の金融機関にＪＡと労金も範囲に入れてみてはどうでしょう
早速、最寄のJAへ行ってきました。10年固定2.2％、後1％優遇との事でした。こちらは9月末まで受付をしてくれるようです。又、福銀の10年固定2.15％はキャンペーンが終了してしまい、やはり間に合いませんでした。しかし担当の方のお話によると、何時とは明確ではないようですが、またキャンペーンたるものを行うそうなので、それまで待ってみようと思っています。

＞１０年固定(2.65％)と全期間固定(3.25%)のプランがあったのですが嫁さんとの話合いの結果毎月の返済額は上がるけど金利上昇に対する不安がなく安心できる全期間固定を選びました
hkttm様の事までお話頂き、大変参考になりました。そうですよね。本当は私も全期間固定にしたいのです。でも、なんだか踏ん切りがつかずにいるのが現状です。繰上げ返済の予定があるとはいえ「予定」の為、果たして本当に出来るのかどうか…。こんな心持ちでは駄目ですよね。頑張らなくては！！

本日、現在借り入れをしている銀行へ出向き、JA（10年固定2.2％、後1％優遇）と福銀（10年固定2.15％、後1％優遇）で借り換えを検討している旨を伝えました。言葉を濁しつつも「金利の優遇を検討しますので、今月末まで待って下さい」と言われました。どうなることやら…。

hkttm様から沢山のご助言を頂き、主人とも色々と話し合いをしました。現在、主人の会社の積み立てで、年間約40万の貯金をしています。予定では10年後に約400万＋現在の積み立て金となりますので、今回、10年固定を選択できればその終了時の10年後に繰上げ返済をしようと計画しました。現在はこんな状況です。hkttm様にこんなにも気にとめて頂けるなんて…。言葉では言い表せないほどの感謝の気持ちで一杯です。何度も言うようで申し訳ないですが、有難うございます！！

また、状況が変わって参りましたら、ご報告させて頂きたいと思います。その時は、またよろしくお願い致します！

回答No.9

hkttm

何度も何度もすみません。
さっきのリンクがうまくいっていなかったみたいなので。。。

国民健康保険
http://www.tadaoka.or.jp/kokumin.pdf#search='%E5%9B%BD%E6%B0%91%E5%B9%B4%E9%87%91%E4%BF%9D%E9%99%BA%E6%96%99'

厚生年金
http://www.sia.go.jp/topics/2005/n0816.htm

頭痛くなると思いますが頑張ってください。

回答No.8

hkttm

こちらこそ毎回丁寧なお礼ありがとうございます。
お節介だとは思うのですがお礼を読むたびにじゃあこうした方がいいよとかこれには注意をしたほうがいいよという気持ちになりついつい書いてしまうのです。誰でも平和なときは何も知らないものですし教えてもくれないのでmomo378さん自身を不甲斐ないと思わないでください。感謝の気持ちだけでうれしいですよ（喜)。また関西在住なので直接のお礼は・・・。その気持ちだけ受取っておきます。自己満足になってしまっていますね。すみません(汗^^)。こう書きながらmomo378さんが書く補足やお礼を楽しみに待ってしまっているのですけどね(汗^^^）。

それでは本題に戻りましょう！！
＞借り換えキャンペーンで「固定金利2.15％」が有力候補です。しかし、このキャンペーンも7月末までの申し込みなので間に合わず…
諦めるのはまだ早いです。もしかしたら７月末までの申込みでその金利が適用されるかもしれないので商品説明をきちんと読まれた方がいいと思います。ほとんどの金融機関は融資実行日か本契約日の金利を適用しますが、たまに申込み時の金利を適用、もっといいところでは申込み時or融資実行日のどちらか低い方の金利を適用しますなんてのもありますので。。。

知っていたらいいのですが借換検討の金融機関にＪＡと労金も範囲に入れてみてはどうでしょう（書くの忘れていました)。ネットでＪＡ福岡を見たのですが７月金利で１０年固定２．１％以降優遇最大１．１％なるものがありましたので。

＞これからの私のすべき事は、～～シュミレーションと照らし合わせて判断してみようと思います。
そうですね。まずはそれですね。ここで現在の借入銀行がいい条件を提示しなくても落ち込まないで借換の準備はして下さい。私事ですが本審査がＯＫになってから一括返済をしたいと連絡したらビックリするような提案を受けたので。。。

ここからはあくまで私見として聞いてくださいね。
自分は融資条件が全てクリアできていなかったので借換できる銀行は限りがありました。そこは１０年固定(2.65％)と全期間固定(3.25%)のプランがあったのですが嫁さんとの話合いの結果毎月の返済額は上がるけど金利上昇に対する不安がなく安心できる全期間固定を選びました（繰上げ返済の予定が無いため。また10年固定が2.0%だったとしてもです。。。）。理由は＃６のシュミレーションのように金利上昇の不安があったためです（実際の金利予想はできないのですけどね)。それにこれから数年後に金利が今と変わっていなければまた借換したらという結論になったからです。
もし２０年固定(2.9～3.0%)が選べれば無条件でそれを選んでいました。その理由は毎月返済額を長期と同じ位にしたら返済期間が長期より２年も短縮できるし、２０年後の金利が高い水準(計算上では8%)になっても長期とトータルの返済額が同じだからです。そこまで金利が上がれば仕方がないと思ったので。。。（金利差と期間短縮で利息が減せると思ったからです）

不安をあおったり悩ましたりして申し訳ないのですがmomo378さんの場合繰上げ返済を予定されているので大丈夫とは思いますが＃６のシュミレーションのようなことにならないようにしてくださいね。

＃７で税金の上昇について書いたので資料を参考にして下さい。国民年金（厚生年金でも）のことで今後１０年間は保険料がジワリジワリ上がるそうです。国民年金​http://www.tadaoka.or.jp/kokumin.pdf#search='%E5%9B%BD%E6%B0%91%E5%...​、厚生年金​http://www.sia.go.jp/topics/2005/n0816.htm​を見てもらえれば分かります。その他の税金（所得税・住民税・消費税など）は今後どうなるか分かりませんが。。。

これからは借換検討するだけで嫌になってくると思います（時間もかかるし借換できるかどうかも不安になったりします。自分がそうでしたので)が地道に頑張ってください。それではまた。

回答No.7

hkttm

何度もすみません(汗)

momo378さんが興味をもってくれるかどうかは分かりませんが借換時に出来る支払利息を少なくする方法を書いておきます。

知っていると思いますが通常支払利息の低減は繰上げ返済しかないですよね。

借換をなされのならもう二つ利息低減方法があります。一つ目は借入返済額を少なくする(当たり前ですかね、、)。もう一つは借換の返済期間を少なくする方法です。１年返済期間を短縮すると金利によっても違うのですが２０００～３０００円位毎月の返済額は上がるのですがトータルの支払利息を５０万～６０万位は減らすことが出来ます。２年縮めると単純に倍になると思ったらいいですかね。繰上げ返済は難しいけど毎月２０００～５０００円のアップはできるかなというのであれば検討してみてはどうでしょうか。

お子さんの教育費用の増加や税金などが上がっていくので安易には勧められませんけど、参考までに。。。

回答No.6

hkttm

丁寧なお礼ありがとうございます。
momo378さんに有益で的確なアドバイスが全て出来るとは思っていませんが手助けになればと思いまして。そういう自分も借換を検討する２ヶ月前までは無知なものだったので（笑）。。。

＞一応ローン担当の方にお話してくれているようで、その方とお話する予定があります。
友人がいたのはいいことですね。話もしやすくなると思いますししっかりアドバイスしてもらいましょう。またローン担当者といろいろな話をするでも勉強になるので。。。

またまたお礼で気になった点がありましたので書いておきます。何回も同じことかいてるかもしれませんがあくまで私的な意見として聞いてください。よろしくお願いします。
＞優遇幅が大きいので、例え金利が5％になったとしても現在の全固定30年とかわりませんよ
確かに変動金利に対する優遇幅が１．７５％も魅力的です。しかしもし途中で変動から固定へ切替した時は優遇があるのだろうかと思いました。同じ１．７５％の優遇はないように思います。もしあるのならそれに借換るのもありかと。。。仮に優遇が１．０％ならば考えてしまいます。なぜかと言いますと現在の５年固定で３％後半だと思いますので優遇を引いても２％後半にしかなりません。変動から固定に換えるのは金利が上がってきてどうしようと思ったときにしかしないと思うのでその時にはもう少し上がっていると思います。そうなれば長い目で見ると利息を払いすぎることにならないかと思うからです。とは言っても金利を上げれば日本の借金も増えることになるのでどう上がっていくものかは分かりませんが。ある地方新聞に長期金利が１％上がれば国の借金の利息が５兆円も増えると書いてありました。（その記事ですhttp://www.kyoto-np.co.jp/info/syasetsu/20070628_2.html）。また日銀ＨＰに短期プライムレートのデータがあるので参考にしてみてください（短期の平均金利プラス１％が現在の変動金利の元になっているのではないかと推測できます）日本銀行ＨＰより長・短期プライムレートデータhttp://www.boj.or.jp/theme/research/stat/dl/kinri/prime/index.htm

記事とデータ両方見ると金利はどうなるのと思うと思いますがこればかりは分かりませんのでなんとも言えません。あくまで上がることはあっても下がることはないのかなというのでしたら言えそうですけど。。。

話がそれてしまいましたが元に戻ります。
＞金利が大幅に上昇したとしても、新返済額は1.25倍までを上限とするそうです。でも、元金と利息の調整があるかと思うのですが
その通りです。新返済額の１．２５倍で吸収しきれなくなった金利は元金の返済を減らしてでも利息はきっちり払っていただきますということです。と言うことは利息分を多くとられるため元金の減りが元利均等返済の計算通りにならないということになるのです。１．２５倍以上にならないといってますが例えば現在１０万返済していれば１２．５万までは勝手に上げますよともとれます。（あくまで５年毎で行う計算時期の残高と金利と返済期間によって決まるのですが）

借換を検討する金利は総合的に決めることをお勧めします。
例えば４パターンで計算してみます。条件：借入金2780万（ボーナスなしで計算します）。返済期間３５年は変えません。当初より２５回目の返済から下記の金利で返済していくとします。
(1)は西日本段階金利当初10年2.45%、以降3.5%
(2)は山口銀行段階金利当初10年2.85%、以降3.2%
(3)は当初10年2.15%、以降3.75%
(4)は当初20年2.95%、以降3.75%とします。

当初2年は79,876円で25回目以降と145回目以降およびトータル支払利息額はそれぞれ
(1)97,700円→108,800円　トータル15,880,951円
(2)103,384円→107,152円　トータル16,100,773円
(3)93,556円→110,190円　トータル15,756,088円
(4)104,834円→110,037円　トータル16,442,679円
となると思います。ここで注目して欲しいのは金利に違いがあるのに支払利息トータルでは70万の差しかないと言うことです（実際は70万でもすごいことなんですけどね）。この計算では(3)は一番少ないですがもし11年目以降の金利が３．９％になってしまえば(2)より約10万多くなってしまうという計算結果も出てきます。
このような計算結果になりましたが(3)と(4)についてはそれぞれの固定期間後の金利がどうなるかわからないですし、もう少し上がるのではないかとも思いますので、もし10年か20年しか選択できないのであれば固定期間後の優遇が１％位ある銀行をお勧めします。優遇が少なければそれだけ負担増に直結すると思うからです。（うまく書けなくてすみません）

最後まで読んでいただきありがとうございました。またなにかありましたら書かさせてもらいます。
自分ごとですが借換を検討した時銀行・信金等は自分の町ばかりでなく隣町のも探してみました。
うまくいくといいですね。。。それではまた

お礼

本当に何度も有難うございます。無知な私にとても判りやすいご説明で、目から鱗が落ちました！hkttm様に直接お会いして御礼を申し上げたいほどです。このご親切は一生忘れません。

＞もし途中で変動から固定へ切替した時は優遇があるのだろうかと思いました。
変動金利で1.75％の優遇のみで、固定後の優遇は無しです。ですので、今の時期に変動金利を選択するのは少々危険ですね。私も今後の金利は、上がることはあっても下がることはないと確信していますので、やはり長期固定で落ち着くのが無難ですね。そして尚更、判断力が乏しい私にとっては長期固定を選択することによって「安心」を選択するようなものですよね。

＞利息分を多くとられるため元金の減りが元利均等返済の計算通りにならないということになるのです。
懸命に支払いをしてても元金は減らずに利息ばかりを支払っている…なんて状況もありえそうですよね。そんな風になってしまうとなんだか悲しいですよねぇ。

＞借換を検討した時銀行・信金等は自分の町ばかりでなく隣町のも探してみました。
そうなのですね。私が数々のご回答を頂けるのは、hkttm様がご自分で努力された賜物だと感じております。自分自身のことですし、自分で努力しなくては何も出来ないですものね。私はhkttm様に多くのアドバイスを頂けて本当に運が良い事だと思っています。

借換時に出来る支払利息を少なくする方法までご伝授頂き有難うございます。是非、参考にさせて頂き、借り換えを決意した際には実行したいと思います。

私事ですが、本日パートの面接に行って参りました。好感触でしたので、もし採用させて頂いた折には是非とも頑張って繰り上げ返済に励もうと勇気が湧きました。励みになる数々のお言葉に、感謝してもしきれないほどです。

これからの私のすべき事は、現在借り入れをしている銀行へ出向き、他銀行のシュミレーションを見せて「借り換えを検討している」と言う意思をみせます。その後に提案されるシュミレーションと照らし合わせて判断してみようと思います。現在、借り換えキャンペーンで「固定金利2.15％」が有力候補です。しかし、このキャンペーンも7月末までの申し込みなので間に合わず…来月にもこのキャンペーンは継続されるのか、はたまた、金利上昇か…と気をもんでいます（笑）。

御礼しか述べる事が出来ない不甲斐ない私を、どうかお許し下さい。

回答No.5

hkttm

＃２です。丁寧なお礼ありがとうございます。

＞何も理解できていなかったのでとても恥ずかしく思います…。
自分がそういうのに直面しないと知らないものですよ。こういっている自分も数ヶ月前までは何の知識もなかったので(笑)。。。ですからその気になって調べればいいのですよ。恥ずかしがることはないと思います。

momo378さんが借入れしている銀行がそこだったとは。。。こっちもびっくりです。どこもそうですが現在借入れしている銀行内で借換えできないので残念。でもその銀行で知り合いの銀行員さんがいれば別みたいですが。。。もしいるなら先に相談したほうがいいですよ。
http://okwave.jp/qa3179420.html(こんなんも出来るみたいです。参考までに)

＞「10年間特約つき変動金利」というのも気になっています。
私見です。繰上げ返済されるみたいですが金利上昇のリスクはあるので注意は必要かと思います。１０年以上でできれば１５年以上をお勧めします。家計費の負担になるので安易には勧められないかもしれませんが。。。

借換の諸費用はおおよそそれぐらい（保証料必要のところ）いると思いますが現在借入れしている銀行で保証料を前払い一括しているのなら保証料がいくらか戻ってくると思いますので確認されたらいいと思いますよ。（すぐに教えてもらえますよ)

もしよければ、また気づいたことがありましたら書かさせてもらいますので回答締め切らないほうが。。。

お礼

こちらこそ、何度もアドバイスを頂いて有難うございます！

＞銀行で知り合いの銀行員さんがいれば別みたいですが
hkttm様は超能力者ですか？(笑）おっしゃる通り、知り合いの銀行員がいるのです。もともとこの銀行に借り入れした理由は、私の学生時代からの友人の伝でした。しかし、この友人はローン担当ではないので全くノータッチとの事。でも、一応ローン担当の方にお話してくれているようで、その方とお話する予定があります。友人の話によると、他銀行でのシュミレーションを持ち込んで「○○銀行ではこんなプランなので借り替えようと思っているのですが…」的なことを言うと、場合によっては金利を優遇してくれると言ってました。うまくいくといいのですが…（笑）

＞１０年以上でできれば１５年以上をお勧めします。
そうですね。私もそう思います。昨日、何件か地銀を廻ってみました。10年固定で「2.15％」というのを見つけました。魅力的です。
又、「変動金利から1.75％優遇」というのも…。そのローン担当の方曰く、「優遇幅が大きいので、例え金利が5％になったとしても現在の全固定30年とかわりませんよ」と言われました。又、金利が大幅に上昇したとしても、新返済額は1.25倍までを上限とするそうです。でも、元金と利息の調整があるかと思うのですが（これもまた勉強不足でまだよく理解できていませんが）…どうなんでしょうねぇ…。

＞現在借入れしている銀行で保証料を前払い一括しているのなら保証料がいくらか戻ってくる
早速、銀行へ連絡をして調べました。約60万ほどは返金されるそうです。例え借り換えを行っても、この60万で多少は諸費用が抑えれそうですね。

なんだかすっかりhkttm様に甘えてしまって…。すみません。この期に及んでですが、もうしばらく締め切らずこのままにしておきますね。本当に、心より感謝申し上げます。

回答No.4

hkttm

＃２，３です。何度もすみません。

福岡の地銀は「西日本シティ銀行」です。ただ金利は７月融資実行分なので８月以降は分かりませんが。。。

書くの忘れてました。すみません。