住宅ローンの選択（変動 or 固定）で迷っています・・

質問

現在、住宅ローンの選択をしており、下記の３つの案で迷っています。
自分では答えが出なかったので、どなたかご教授いただけると幸いです。

借入：２０００万
（頭金が２割以上のため、優遇があります）
期間：２０年

１）Ａ銀行で変動金利
　金利：優遇後１．３７５（全期間１．５優遇）
　金利の動向をみて、いずれ固定に変更する
　→毎月金利動向を見るのが、面倒になりそう・・
　　急に金利が上がることがあるのでしょうか？
　　その場合、固定の変更したところで手遅れになる？

２）Ａ銀行で固定金利（１０年）
　金利：優遇後２．３（全期間１．５優遇）
　→１０年後、金利が大幅にあがっていないか不安・・

３）Ｂ銀行で固定金利（１５年）
　金利：優遇後２．６５（残りの５年は１．０優遇）
　☆保証料相当が無料
　→他の案にくらべて、金利が高い・・

上の案以外にも良いが案があれば、教えていただけるとうれしいです。

よろしくお願いいたします。

回答No.2

Domenica

＃１です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

「借入額：2,000万円、返済期間：20年、元利均等返済、ボーナス返済なし」という条件で、２）と３）についてシミュレートしてみました。
なお、これはあくまでも「私の計算方法」で行った場合ですので、誤差は生じると思います。

２）の場合
金利：2.30％（固定金利特約型・固定金利期間10年）
当初固定金利期間終了後は、全期間にわたって1.50％の優遇あり

３）の場合
金利：2.65％（固定金利特約型・固定金利期間15年）
当初固定金利期間終了後は、全期間にわたって1.00％の優遇あり

ですね。
ならば、毎月の返済額は
２）の場合、104,043円
３）の場合、107,448円
となります。
そして、固定金利期間に繰上返済をしなければ、
２）の場合、10年後の債務残高は11,143,871円
３）の場合、15年後の債務残高は 6,031,811円
となります。

３）については、毎年40万円ずつ蓄えられれば、15年後に600万円になります。
「15年後の固定期間終了時に残債の一括返済」は、可能ではありませんか？
「15年後の固定期間終了時に残債の一括返済」をされれば、総支払利息額は5,372,478円になります。

２）については、毎年40万円ずつ蓄えられれば、10年後に400万円になります。
仮に、11年目以降（121回～）の適用金利が4.50％（店頭表示金利6.00％から1.50％優遇）となれば、毎月の返済額は115,493円になります。
この１万円程度の返済額の上昇に耐えられるのでしたら、「10年後の固定期間終了時に400万円を『期間短縮型』で繰上返済」されれば、返済回数を191回（残り５年11か月）に短縮することができます。
この条件下での総支払利息額は、4,628,368円になります。
２）の方が３）よりも繰上返済額は200万円少ないのですが、５年早く繰上返済をしているので、利息軽減効果が大きいんです。

２）にして、10年固定の後、再特約により５年固定を選ばれれば、何とか店頭表示金利が6.00％未満で収まると思うんです。
そして、再特約５年後の債務残高は1,187,806円なので、５年間でこれだけ蓄えることができれば、特約期間終了と同時に繰上返済をしてしまいます。
そうしますと、総支払利息額は、さらに少し減らすことができて4,602,532円になります。

繰上返済については、少しでも早くされた方が「利息軽減」の効果は大きいです。
手数料は取られるものの、100万円以上ならば繰上返済ができるようなので、コツコツと100万円以上の蓄えができ次第、『期間短縮型』の繰上返済をされるとよろしいかと思います。

諸費用については、Ａ銀行の方が私の勤務先に近いですね。
Ｂ銀行が示している８万円は、一般的な「抵当権の設定登記の場合の登録免許税の税率」で計算した額（債権金額の1,000分の4。2,000万円÷1,000×４＝80,000円）だと思います。
『住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の税率の軽減』が適用されれば、仰るとおり「1,000分の1」です。
「平成21年3月31日までの居住開始が確定していない」ということはありませんよね？
確定していないのならば（住宅新築で、これから建てる…という場合には、確定していないとされる可能性があります）、『住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記の税率の軽減』が平成21年3月31日以降居住の場合も適用されるかどうか分かりませんので、一般的な「抵当権の設定登記の場合の登録免許税の税率」で計算しているかもしれません。
司法書士報酬金は、司法書士によって違うので何とも言えませんが、50,000円は私の経験では「ちょっと高い」という印象です。

> また、Ａ銀行については、当初期間１．９優遇のコースもあります。
これについては、10年後の固定金利期間終了時までに、「どれだけの期間に、どれだけの額の繰上返済資金が蓄えられるか」という、『ご質問者さまの計画』が分からないのと、当初特約期間終了後の優遇幅がどうなっているのかが分からないので、何とも言えませんが、
「年間80～100万円程度の蓄え（繰上返済）が可能」or「10年間で800～1,000万円の蓄え（繰上返済）が可能」ならば、「当初期間1.90％優遇」を選ばれた方がよろしいかと思います。

お礼

詳しく説明いただきまして、本当にありがとうございました。
とても参考になりました。

ご意見いただいたことを踏まえ、１５年固定の案で行こうと
おもいます。

また、なにかありましたら、ぜひ相談させてください。

ありがとうございました。

回答No.1

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

新規借入のお話でよろしいのですよね？
いくつか確認させていただかないと、ご質問文だけでは判断付きかねる点がありますので、いただけるのでしたら補足をお願いします。
全ての金融機関において、同じ条件が適用されるとは限りませんので、「勘違い」を生じさせてしまうと申し訳ありませんので…。

まず、「１）Ａ銀行で変動金利」は『変動金利型』のことでいいかと思いますが…。
・金利の見直しは「半年ごと」か。その見直し月は、何月と何月？
・返済金額の見直しは、「５年に１回」か。その見直し月は何月？
> 金利の動向をみて、いずれ固定に変更する
とのことですが、この『固定』は？
『固定金利型』ですか？それとも『固定金利特約型』ですか？
どちらにも、いつでも、変更可能ですか？
そうしますと、『固定金利型』ならば「金利パターンの変更」になりますし、『固定金利特約型』ならば「追加特約」になると思いますが、その場合、手数料は必要ですか？必要ならばいくらですか？
『固定金利特約型』だとしたら、選択可能な『特約期間』は、何年と何年と何年ですか？

> →毎月金利動向を見るのが、面倒になりそう・・
「毎月」は「政策金利」の話になります。
できれば、「毎日」、「長期金利」の動向を注視していてください。
そうすれば、
> 急に金利が上がることがあるのでしょうか？
これにもなんとか対応可能でしょう。
まあ、「急に」といっても、兆候がありますから、それを見極められるようになれば、『変動金利型』を選んでも、そんなに不安がらなくても大丈夫です。
どうせ、その場合の対応は「余裕資金で一部繰上返済しつつ、残りの全期間もしくはそれに近い期間の金利が固定されるようにする」しかありませんから（それ以外の方法は、メリットが得られないので）。

> その場合、固定の変更したところで手遅れになる？
利用される銀行との「契約」によっては、可能性は否定できません。
「素人」が動く頃には、たいてい「手遅れ」です。
市場においても、日本人が動く頃には「手遅れ」なので（住宅ローンの審査経験もありますが、現在の担当業務は「金利商品による資金運用」なので）。

> ２）Ａ銀行で固定金利（１０年）
「固定金利（１０年）」は、『固定金利特約型・固定金利期間１０年』のことですよね。

> →１０年後、金利が大幅にあがっていないか不安・・
１）でも「将来」のことは分かりませんから、同じです。
私も住宅ローンを返済中（借りたのは３年前。借入額は1,800万円）なのですが、実は私は２０年返済（固定金利特約型・固定金利期間１０年）なんですよ。
私がそうなのですが、実は「２０年返済でも結構余裕」ではありませんか？
いえ、経験上、２０年返済の方って、（自分も含めて）そういう方が多いので…。
１０年後までに完済を狙えませんか？
そうでなければ、結構な額を繰上返済して、１０年後の残債を思いっきり減らすことができるか（そして、残りの返済期間を思いっきり短縮できる）。

> 金利：優遇後２．３（全期間１．５優遇）
「今」の金利にしては高めですね。
全期間1.50％優遇よりも、「当初期間2.00％優遇（固定期間終了後は0.70％優遇）」というような商品があれば、そちらを選ばれた方がいいような気がするんですが…。
いえ、このパターンは、私の地元の金融機関（信用金庫）が、先日、入れた新聞の折り込みチラシに記載されていた金利なんですよ。
「１０年固定1.75％（店頭表示金利3.95％から2.20％優遇）。固定期間終了後は完済まで店頭表示金利から0.70％優遇」となっていました。
１１月の適用金利では、今のところ、これ以上の優遇は見かけておりませんが。

> ３）Ｂ銀行で固定金利（１５年）
これは『固定金利特約型・固定金利期間１５年』ですよね？

> 金利：優遇後２．６５（残りの５年は１．０優遇）
> ☆保証料相当が無料
>　→他の案にくらべて、金利が高い・・
１０年ではなく、１５年で完済できそうならば、これもありですね。
「将来の金利上昇リスクを少しでも抑えたい」、「金利の見直しが面倒」ということでしたら、金利が高めでもこちらをおススメします。

「保証料が無料」というのは、
(1)保証料は銀行が負担してくれるが保証会社保証はついている
(2)保証要件がない
のどちらの「意味」になりますでしょう？
(1)ならばいいのですが、(2)ならば、ちょっと悩みますね。

最後に、「住宅ローン借り入れにかかる諸費用」は、Ａ銀行とＢ銀行で、どの程度違いますか？
保証料の分、30～50万円違ってくるとは思いますが。

補足

ご丁寧に、ご回答いただき、ありがとうございます。
参考になります。

今日色々考えた結果、１）の案につきましては避けて、
２）か３）の案で行こうと思っています。

２）と３）について、ご質問いただいた件、補足させて
いただきます。

どちらも、固定金利と書きましたのは、固定金利特約型
のことになります（説明不足ですみません）。

３）の案の保証料無料は、下記をさしています。
>　(1)保証料は銀行が負担してくれるが保証会社保証はついている

２）と３）の諸費用のちがいですが、

Ａ銀行：
　抵当権設定費用　５５５３０
　保証会社事務手数料　３１５００
　保証会社管理保証料　２９６６８０
　印紙税　２００００

Ｂ銀行：
　登録免許税　８００００
　司法書士報酬金　５００００
　保証会社事務手数料　３１５００
　保証会社管理保証料　無料
　印紙税　２００００

ただし、Ｂ銀行の登録免許税については、２００００の間違えでは
と思っており、問い合わせようと考えているところです。
（１／１０００のはずではとおもっています）

また、１５年くらいで、繰り上げ返済による完済を目指しています
が、手数料が以下のようにかかってきます。

Ａ銀行
　１００～１０００万の繰上げ手数料　２６５００

Ｂ銀行
　１００万～の繰上げ手数料　２１０００

また、Ａ銀行については、当初期間１．９優遇のコースもあります。

追加情報が遅くなりましたが、再度、ご教授いただけると幸いです。