住宅ローンの固定期間

質問

住宅ローンの借り換えをネット銀行で検討していたところ、現在借りている地銀から借り換え検討している金利に引き下げるので、継続してほしいとのこと。

ソニー銀行の五年固定１.０１６％への検討で地銀が今の１０年２.１５％→来月から五年固定１.１％を提示してきました。ソニー銀行は基準金利が他銀行より安いので五年固定にしましたが、地銀は固定期間終了後は基準金利-１％優遇でソニー銀行の基準金利より０.６％近く高いので、終了後が怖いなと。なので、地銀で来月から１０年固定１.４５％の方が安心かと思ったのですが、旦那は１.４５％なら借り換え意味がないと五年１.１％にするようです。

今後は金利は上昇するでしょうから…実際は五年１.１％、１０１.４５％年どちらが良いと思いますか？

残高は２９００万弱で返済期間は３０年残っています。

回答No.1

86tarou

５年も10年もそんなに変わらないかもしれませんよ。○年固定といっても、あくまで基本は変動金利ですから。それに優遇金利だけでは判断出来ず、その時のそれぞれの変動金利もどちらが高いのかも今から分るはずもありませんし。

金利が上がると分かっていて、残りが30年もあるなら、私なら金利が低いうちに全期間固定金利に借り替えるでしょうか。変動金利が上がった時には、既に固定金利は上がってしまっているのが普通ですので。

なお、変動金利（○年固定も同じ）でしか払えないローンでは無理があり、金利が上昇した時の貯蓄もされていると思います。その分の貯蓄を使って全期間固定金利で安心を買うのは如何でしょうか？
金利タイプのの選択は、金利が少々高くても総支払額が決まっている全期間固定金利にするか、変動金利で総支払額が少なくなるかの賭けをするかの違いに過ぎません（変動金利の方が多くなる可能性も十分あり得る）。○年固定は一番中途半端で、先送りにしているだけだと思います。それなら変動金利で早いうちにどんどん繰上返済するか、現状月々の返済額が多くてなるが危険な賭けをしないで済む方を選ぶかでしょう。確実に得するなんてことはないのですし。

あと年齢が不明ですが、定年以降の返済があるようなら更にリスクは高くなります。まだ頭金が多く、ローン残高＞家の価値になっていないなら、いつでも売却して清算出来るのでリスクヘッジにはなっているでしょうが。
もしこれが変動金利で定年以降の返済があり、ローン残高の方が多いともなれば相当リスクが高いかと思われます。何かリスクヘッジが出来てないのであれば、尚更全期間固定金利をお勧めしたいところでしょうか（現在、年２％程度で済む）。