住宅ローンの固定期間終了時の更新について

質問

来月に住宅ローンの２年固定期間が終了します。
現在の状況は残債が３１２０万円、金利は１.３％（全期間０．７％優遇）残期間３３年、毎月返済額約９７０００円です。
今回の更新で再び２年固定にするか、固定期間を長く（例えば１０年）するか、または、借り換えをして、全期間固定にするかで悩んでいます。
現在の銀行で再び２年固定にすると金利は１．７５％（９月現在の店頭金利から０．７％優遇したとして）になります。（１０月には金利が上がってるかもしれませんが。）返済額は約７０００円ＵＰです。
また、１０年固定にすると金利３．０５％で返済額約１２５０００円です。
全期間固定に借り換えるとしたら、銀行にもよりますが、だいたい金利３．０％～３．２０％で返済額は１２５０００円前後になると思います。
また借り換えるとなると、借り換え費用が９０万円～１２０万円くらいかかるようです。（某銀行のＨＰで計算しました。）

今、最有力の考えは「２年固定にして様子をみてみる」という感じなのですが、本やネットをみると、ほとんどが全期間固定にするべきだと書いてあるので、どうすればいいのかと思います。
現在は夫婦共働きで子供もいませんので、例えば返済額が１２５０００円くらいになっても、何とか払ってはいけると思うのですが、借り換え費用のこと等も考えるといまいち踏ん切りがつきません。（３０年以上のことなので）また、１０年固定にするのも中途半端な感じがしてしまいます。
今後の金利動向の事は誰にも判らないというのは承知していますがどなたかアドバイスをお願いいたします。
それと、２年後と３年後にそれぞれ２００万円と３００万円くらいのまとまったお金が用意できる予定です。

回答No.2

xxx_ranran_xxx · ベストアンサー

おはようございます。
最初に申し上げておきますが、私は、このようなところでは、数字はあまり細かいところまでは書きません。
直接にお顔を見て頭を寄せ合って計算しているわけではありませんので、
ネット上の文字の羅列の中に細かい数字が入るとしんどくなると思うからです。
つきましては、概算で書きますのでご了承下さい。

相談者様は、現在まだ、\3000万以上の残債があります。
住宅ローンの金額としては普通と言えば普通かもしれませんが、
現場にいるものから見れば、間違いなく債務額の大きいパターンに入ります。

>現在は夫婦共働きで子供もいませんので・・・

年齢・生活環境がはっきりしません。
大雑把でもかまわないので知りたかったところです。
今は、子どもさんがいなくても、
もう、子どもをもつことはない、というのと、
いつか子どもを持とうと思っている、というのでは、
今後の大きな借金をする上で、その考え方が違ってきます。
子ども1人をそれなりの勉学を修めさせて成人さすには、
すべて公立で\1000万～私立も含めて\2000万以上
かかります。

さて、前置きが長くなりました。

相談者様は、最初35年で組まれたのですね。
たとえば、借換をする場合の多くは、現在の残回数より短くしか組めません。
念頭に置いて下さい。

ある、簡単なシュミレーションを書きます。

●\3120万を現在の短プラ連動の変動金利1.425%、20年で組んだ場合。
(全期間▲1.2%優遇を利用した場合)

お借入額　\3120万
20年間の利息　\470万
総支払額　\3590万

●\3120万を全期間固定20年　金利2.85～3.30%で組んだ場合。

お借入額　\3120万
20年間の利息　\980万～1150万
総支払額　\4100万～\4270万

●\3120万を全期間固定30年　金利3.20%～で組んだ場合。

お借入額　\3120万
30年間の利息　\1740万
総支払額　\4860万

わかりますね。30年になると恐ろしく総支払額が上がります。

お客様は、どうしても毎月の支払額に目が行きがちです。
それも勿論、実生活に直に影響することなので大切ですが、
どうぞ、総利息、総支払額にも目を向けてください。

まとめて申しますと、私個人の意見としましては、
是非とも、

●大きな金利優遇を受けることを考える。
できれば、▲1.0%あるいは▲1.2%。

●変動あるいは、短い周期の固定金利でご自分のローンのマメな金利調整をする。
短期プライムレートが3.0%以上ぐらいに上がって
初めて全期間固定を考える。

*　たとえば、短プラ3.0%になったとき、
　　住宅ローンの標準金利は+1.0%なので4.0%です。
　　そこから、今の相談者の方の金利優遇▲0.7%を引きますと、3.3%です。
　　この段階になって初めて、30年全期間固定と同じ金利に到達するのです。
　　要するに、全期間固定30年ローンは、
　　短期プラが3.0%以上に上昇しないと借りた意味がありません。
　　それ以下では、損です。
　　今、短プラは1.625%です。3.0%になるのは、はたしていつでしょうか？
　　その頃がもっと近づいてから、長期固定にすればすむことです。

それから、このことを忘れないで下さい。
金利が上がるということは、普通、世の中の景気が良くなっているということです。
今、それほど、一般の方々は実感しているでしょうか？
まだまだ、一部のお金持ちの方だけですね。
本当に、バブルの頃のように、住宅ローンの金利が上がるときは、
私たちのお給与も上がるときです。
払うものが多くなるときは、もらえるものも多くなるとき。
簡単に言えばそういうことです。
が、今はまだそういう実感はありませんね。
ということは、住宅ローンの金利も爆発的に上がるというわけではないと思います。

お礼

丁寧な回答ありがとうございました。
具体的な数値で例をあげていただき、
とても勉強になりました。

回答No.1

xxx_ranran_xxx

おはようございます。
某都銀にローンの事務を担当しているものです。

さっそくですが、まだ\3000万以上と随分残債がありますね。
近々までも金利の予想がつかない昨今、お悩みになるところだと思います。
しかし、少し前よりは、テレビ等で全期間固定へという話が聞こえなくなったと思いませんか？
金利の上昇は、思ったよりはジリジリという感じで、
いきなりポーンという感じにはなっていません。
但し、この10月より、多くの金融機関で短プラ連動の住宅ローンが0.25%上がります。
今まで優遇なしの短プラ連動の住宅ローン金利は、
2.375から2.625%になるということです。
それにつれて、お客様への商品価値向上のためにも、
大手銀行の提供する優遇率は▲1.2%が主流になってくるでしょう。
相談者の方の優遇率▲0.7%は物足りなく不安に感じることになるかもしれません。
長い目で見て、借換で、▲1.2%優遇のところへ検討されるのもひとつの手ですね。
(借換▲1.2%商品を扱う銀行はあります)
お子様がいらっしゃらないようですから、全期間固定より、せいぜい、5年ぐらいまでの低金利の固定か
思い切って変動にして、どんどん繰上げ返済をしていくのが一番早くお安く返済する手立てです。
また、繰上げ返済は、早い時期にすればするほど有効です。
債務期間の短縮が多くなります。また、
あとになると、保証料の戻し額も少なくもなります。
手持ちの余裕資金があれば、どんどん返済しましょう。
あとも全期間固定は安心ですが、本当にお高い金利です。組まれる場合は、絶対に20年ぐらいまでにして下さい。
なるべく3%の大台に乗らないように金利は見据えてプランを組まれたらいいと思います。
ちなみに、私などは、個人的には2%を基準に考えてしまいます。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
大変参考になりました。
繰り上げ返済に関しては、おっしゃってる通りにどんどんしていきたいと思っております。
あと追加で質問したいのですが、

あとも全期間固定は安心ですが、本当にお高い金利です。組まれる場合は、絶対に20年ぐらいまでにして下さい。
なるべく3%の大台に乗らないように金利は見据えてプランを組まれたらいいと思います。
ちなみに、私などは、個人的には2%を基準に考えてしまいます。

との事ですが、具体的にはどういったことなのでしょうか？申し訳ございませんがよろしければ教えていただけますでしょうか？