住宅ローンの特約期間終了後の更新契約

質問

住宅ローンの特約期間が終了するため更新の案内が来ました。
変動金利2.825％
固定金利2年1.55％、3年1.70％となっていました。
以前契約したときは、変動金利のほうがだいぶ安かった気がしたのですが、リスクを背負い込まなければならないと説明され、高いほうの固定金利を選びました。今回変動金利のほうが高く、固定金利がかなり安くなつているのですがこんなことってあるのでしょうか？
普通に考えると固定金利を選ぶと思うのですが？
どなたか教えてください。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

ご質問者さまは、今回が初めての特約期間終了でしょうか？
現在、主要金融機関の住宅ローン店頭表示金利は、
変動金利型：2.875％
固定金利選択型・固定期間２年：3.250％
固定金利選択型・固定期間３年：3.500％
となっています。
ご質問者さまがご利用中の金融機関の「住宅ローン店頭表示金利」は、どうなっていますでしょうか。
もしかしたら、
変動金利型：2.825％
固定金利選択型・固定期間２年：3.250％
固定金利選択型・固定期間３年：3.400％
となっていたりしませんか？

だとしたら、ご質問者さまがご利用中の金融機関では、「特約期間終了後」について、再度特約をせずに変動金利型へ移行させた場合は、金利の『優遇なし』となっているのだと思います。
対して、再度特約を締結して、かつ、固定金利期間を２年か３年にする場合は『店頭表示金利よりも1.70％優遇する』としているのではないかと思います。

特約期間終了後、変動金利型の場合は優遇なし、固定金利選択型で固定金利期間が短いものは店頭表示金利よりも何％か優遇する…という話は、珍しいことではありません。

ただ、「新規」の場合でしたら、『店頭表示金利よりも1.70％優遇する』というのは珍しくありませんが、再特約で『店頭表示金利よりも1.70％優遇する』というのは、結構珍しいです。
私が知る範囲でも「最大級」の優遇幅です。

ところで、再特約は、２年固定か３年固定しかないのでしょうか？
一般的に、『固定金利型』（＝残りの全期間固定金利）への移行は難しいと思いますが、『固定金利選択型』で、３年以上の固定金利期間を選ぶことはできないのですか？
もっと固定金利期間が優遇幅が大きいので、ぜひ『固定金利選択型』を選ばれるべきですが、ご質問者さまの住宅ローンの「状況」によっては、「固定金利期間がもっと長いもの（10年固定）でも金利の優遇幅は同じく1.70％」というのならば、例え2.825％以上であっても、「固定金利期間がもっと長いもの（10年固定）」を選ばれた方がいいかもしれませんので。
もし、ご質問者さまがご利用中の金融機関の住宅ローン店頭表示金利が、
固定金利選択型・固定期間10年：3.950％
となっていて、これを選んでも1.70％の優遇が受けられるので、適用金利が2.250％になる…ということでしたら、できればこちらを選んでいただきたいです。
２年か３年しか選べないのであれば、個人的には「２年」をお勧めします。
この先の金利情勢を推測するに、今、３年固定を選ぶのは「ちょっと微妙」なんですよね。

お礼

回答ありがとうございました。とても優遇された良い条件だということがわかりました。早速手続きに行ってまいります。本当に分かりやすい説明をありがとうございました。

回答No.1

oyaoya65

住宅ローンは長く借りるものでは無いというのが僕の意見です。
長く借りれば、借りるほど金利ばかり先に支払わされ、支払い完了の10年位前から徐々に元本の返済が増加して行きます。

僕も住宅ローンや勤務先などから3千万位借りましたが、住宅減税の恩典がなくなる頃から、150万～250万の繰上げ返済を繰り返して10年目までには完済しました。僕ならローン金利が安い方をえらび、繰り上げ返済を繰り返します。
繰上げ返済で、返済期間が短縮され、それにより返済額の中の元本分の割合が急速に増えて行きますので、返済額の減少とその分貯蓄ができ、繰上げ返済にまわせます。5～6回も繰り上げ返済して完済しました。当初のローンは35年でしたが10年位までに完済しました。
目先の利率より、短い年数で完済することを優先することがトータルの金利の合計を減らす事になるかと思います。
子供がいれば、大学にでも入れば、教育費やアパート代などの仕送りがあって、それに住宅ローンが重なると、毎月の収入以上の出費が続きます。子供が大学進学する前に住宅ローンを完済するようにしたいですな。
今は不景気な時代です。病気や怪我やリストラなどいつ何が起こるかも知れません。住宅ローンの支払いが滞った場合、住宅は競売にかけられ、それだけでは、ローンが支払えず、借金だけが1000万円～2000万残るのが破綻者の平均的な姿と思われます。夫婦共稼ぎをしてでも、住宅ローンはできるだけ早く完済して、我が家を自分の持ち家にしたいですね。
不景気の時代は、ローンの借金残高以上に、家の住宅価格の評価額が下落して行きます。土地も下がり気味ですし。おそらく、土地と建物の評価額とローン残高を比較するとローン残高の金額の方が高くなるかと思います。

私的には、固定金利を選んで、住宅ローン減税の恩典がなくなってきたら、繰上げ返済を繰り返して、借金のある生活から脱却したいですね。
生活の無駄遣いもできるだけしないようにして、繰上げ返済資金をためるといいですね。僕のところはマイカーは新車を購入したことはありません。１～2年乗った中古車を新車の半額以下で購入しては乗り潰しては、また中古を購入するという具合ですね。

完済に向けて、頑張って下さい。

お礼

回答ありがとうございました。固定金利を選んでなるべく早く完済するようがんばります。