中古住宅の契約日においての注意点は？

質問

今度、中古住宅の契約をします。
一代決心です。
契約にあたり、注意することなどありましたら、アドバイスを
頂きたいのですが。
私が思いつくことは権利書（なければ保証書）の譲り受け、
境界線、杭の確認ほどしかないのですが。
ちなみに隣の境に境界杭がなく、業者に言わせると
フェンスがたっているし、測量図（平成８年作）があるから
問題ないといいますが本当なのでしょうか？
また、土地の一部分が残地扱いになっていて、正確な測量が
行われていません。（これも平成８年作）業者に文句を言ったら
メジャーで当日図って、簡易的な測量と売主が持っている
分割前の図面などを持ってきてもらう予定ですが
これでよいでしょうか？実際に測量を行うと、費用や立ち合い、
物件の値段に影響がでると言われました。こういうことを
私から聞かないと説明してくれない業者に嫌気がします。
見当たらない杭を私が自分で掘って探したり、業者の仕事だと思う
のですが・・・

素人なのでなんとなく、売主に有利に話しが進められている感じ
がしてしかたありません。

このほかにも何でも良いので契約日当日の注意点を
お聞かせ下さい。よろしくお願いします。

回答No.2

noname#38493 · ベストアンサー

契約締結（手付金支払い）→その後、指定された期日に残金決済・移転登記（引渡し）
という流れの取引ということで良いでしょうかね？
（それとも契約一括決済という形で一発でやってしまう予定かな）

＞権利書（なければ保証書）の譲り受け

一括決済でなければ契約時には権利証を預ることはしません。必要なのは引渡し時です。というよりも、所有権移転登記を自分でやるのですか？自分でやるのは勝手ですが、その場合には権利証だけでは足りませんのでよく下調べしておいた方が良いです。
尚、よくわからない場合には司法書士に依頼してください。

＞境界線、杭の確認

文面にある内容ですと結構いい加減ですね。本来であれば境界確定作業（境界確認書の取得）と確定実測図の作成は売主負担にて責任を持ってやってもらいたいです。これが無いと絶対駄目という訳ではありませんが、買う側としては範囲不明確なものを買う形になってしまいますし、良心的な売主であればきちんとやるものです。
「杭はないけど平成8年の測量図があるから大丈夫」というのも、全くおかしな言い分です。

＞メジャーで当日図って、簡易的な測量と売主が持っている分割前の図面などを持ってきてもらう予定

いい加減にやるならばそれで良いのでは？普通は資格ある測量士、又は境界確定も含めて土地家屋調査士に依頼してやるものです。

＞実際に測量を行うと、費用や立ち合い、物件の値段に影響がでると言われました

無責任な売主と業者みたいですね。個人的にはあまり係わりたくないです。確かに「きちんとやれば」費用は発生します。いい加減でも安い方が良いならばそれでも良いと思いますので、それは当事者の自由です。

＞このほかにも何でも良いので契約日当日の注意点を

中古住宅ということで、土地の境界の件もさることながら建物も重要です。可能ならば一定期間は瑕疵担保責任を負うような契約にして貰えると良いのですけどね。ただ質問にあるような相手方及び業者のスタンスでは厳しそうですけど。

補足

素人なのでこんな感じかな、資格も持っているから大丈夫だろうと疑問に感じづつももうじき契約日がきます。
常に売主サイドに立つ物の発言で、なんだかおかしいなと思いました。

あの土地がどうしても欲しいと思うのなら、
こちらも土地家屋調査士を依頼しようと思います。
この費用を売主側もしくは折半でと思っています。
しかし、重要事項説明書にサイン、押印をしてしまいました。
そこには、杭が見当たらないけど実測はしませんと
書いてありました。残地についても全く説明がなく
私から切り出したらしどろもどろ説明してました。
事の重大さにきちんと説明をしてくれなかった業者に
苛立ちを感じます。私は本当に素人なんですから詐欺にあって
いるようなものです・・・

普通、土地売買などは買主側で別の宅建主任者を雇うものなので
しょうか？

契約を交わさなければ違約金等は発生しませんと言ってたので
きちんと対応してくれなければ買うことをやめようと思います。

何にどう注意すればいいかも分からない状態で
本当に詐欺にあっているようです。

回答No.12

simaregoma

土地に関しての所有権等権利関係を確かめるのも大事ですが、その土地の過去を調べるのも大切です。

記憶にあるのが・・戦時中もと防空壕だったところの土地の上に建った家が地盤沈下により半崩壊したことがありました。発覚した時は転売により売主となっていた不動産会社は倒産しており、瑕疵担保責任も受けられず・・
そういった土地なので売ることすらできないといったものでした。
（購入代金を全部ドブに捨てたようなものです）

土地の過去を調べるには基本は謄本ですが、それ以外にも図書館の資料や国土地理院の資料を取り寄せる場合もあります。まぁ、簡単に済まそうと
思えば昔からやってるお店の店主（店員ではない）にその辺の土地のことを聞くのも一案です。

（昔は、田んぼだったとか・・沼地だった・・防空壕だった・・はたまた処刑場だった・・火事の跡地・・自殺があった・・病院の跡地など色々です。
本来は不動産業者が知っていることは教えなければいけないのですが・・知らなかったこととして
教えないこともありますので注意したいものです。

回答No.11

simaregoma

１）土地に関しての注意

Ａ．抵当権・地上権・借地権・地役権等その土地　　にかかる権利のチェック

Ｂ．隣地境界線のチェック

２）住宅に関しての注意

Ａ．所有権・抵当権のチェック

Ｂ．構造物チェックリスト

http://www.jj-navi.com/edit/jj-guide/qa/contents/125108_check.html

３）保障制度の利用

（財）住宅保証機構が実施する既存住
宅保証制度を使うのもいいですよ！

下記参照（最長５年間の保証制度）

http://www.ohw.or.jp/kison/index.html

回答No.10

simaregoma

＞安全に不動産取引をするにはどうしたらよいのでしょうか？

一番言えることは・・
ご自分に知識が無いのであれば信頼のできる店で買い物をするべきです。

（免許番号の更新回数の多い会社を選ぶ）

更新回数は知事免許の場合は東京都（○）第○○○○○号、大臣免許の場合は国土交通大臣免許（○）第○○○号となり、いずれもカッコの中の数字が免許の更新回数となります。この免許は５年ごと（平成８年３月３１日以前は３年ごと）に更新されますが、業を続けさせることが不適当だと判断される場合は更新されません。

つまり、一般的には、この（　）内の数字が大きければ大きいほど長く営業していることになります。

どうしてもの時はこちらを参照ください。

http://www.touki.info/SinFudosan18.html

回答No.9

simaregoma

>普通、土地売買などは買主側で別の宅建主任者を雇うものなのでしょうか？

買主は雇いません。
業者が関与する契約に於いて業者が用意するものです。

補足

素人の取引では業者の言い分が正しいのかどうかわかりません。
例えそれが正しくても今回の件で疑りの念がどうしても
ついてしまいました。
安全に不動産取引をするにはどうしたらよいのでしょうか？

回答No.8

simaregoma

もし、トラブルになるようであれば都内であれば
都庁の住宅局へ相談するのがいいです。
弁護士より早いかも！
（お金も掛からないし、不動産やも嫌がります）
よって、お客様のいうことを聞きやすくなります。

以下を参照
（全部お金は掛からないと思いますが、確認して自己責任にてご利用ください。）

都庁（不動産取引相談）
http://www.metro.tokyo.jp/ANNAI/TOCHO/MADOGUCHI/house.htm

その他の地方

住宅紛争処理支援センター（都道府県を選んでください）　
http://www.hdssc.jp/area/20.htm

住宅相談 NPO法人（相談無料）
http://npo-housing.com/concept/index.html

お礼

いろいろな機関の紹介ありがとございました。
今回の件も含め、また
これからも土地探しをはじめると思うのですが
その時は一人の業者の意見を鵜呑みにすることなく、
あらゆるところで意見を聞きながら慎重に
話しを進めていきたいと思います。

回答No.7

simaregoma

取得時効（しゅとくじこう）も有り得ますので注意してください！
→他人の物または財産権を一定期間継続して占有または準占有する者に、所有権を与える制度である。

http://www.asahi-net.or.jp/~zi3h-kwrz/law2totijiko-2.html

お礼

ありがとうございます。
取得時効なるものの存在を教えていただき
参考になりました。

回答No.6

simaregoma

それと、お客様に対して一方的な文面は業法上無効となる場合がありますのでこれはと思ったら・・一度、弁護士さんに相談されたほうがいいですよ。

例えば下記のような
30分5.000円（税別）で相談できる
ところがあります。

http://www.horitsu-sodan.jp/s_center/houritu.html

お礼

ありがとうございます。
文章をただ読んで聞いているだけ、の説明でした。
説明からしばらくたってどうなってますか？と質問すると
一番ベストな方法、問題がおきない方法、今回だったら
売主に境界測量を依頼してみますね、と提案しないと
いけないと思うのです。提案でなくてやってくれるように
お願いする義務があると思うのですが・・・
そのことを言っても「ごめんなさい」とは一回も言いませんでした。
大金が動く取引だと言うのに・・・
人のもので商売させてもらっているからあんまり、
責任感じないんでしょうかね？
とにかく、買い付けから時間が経ってるし重説も受けている
売主さんに申し訳ないから、私（業者）から言いにくいと
言う始末です。測量なんてしてもらったら
値段にはねかえりますよ、過去にも測量なしで杭なしで売買した
ことありますから・・・云々。
過去に売買実際にしてるなら、とても怖いです。
お金を出すのは買主なんだから買主の意見もよく聞く義務が
あると思います。
双方の意見が成立するように仲介するのが仕事なのに
買主を責めて買わせるなんて最悪です。

いろいろ書いてしまいましたが、
他の機関に相談にのってもらうことも大事ですよね、
ありがとうございました。

回答No.5

simaregoma

要するに、重要事項説明書に説明する取引主任者の署名と印が記載欄に押されていないとダメということです。（1枚目真ん中よりやや上）
それと説明時は主任者証の提示（お客に言われなくてもしなくてはならない）が無いとダメ。
これも提示がないと業法上違法です。

お礼

ありがとうございます。
宅建主任の印鑑と一瞬でしたが主任証の提示がありました。
すぐにポケットにしまってしまいました。
それから、催促するまで名刺はくれませんでした。
偶然、飛び込みで現地に来た別の人には（しかも他の業者の
お客なのに）しっかり渡してました。
最初から感じ悪っと思っていました。
なめられてたんでしょうかね？

回答No.4

simaregoma

＞重要事項説明書にサイン、押印をしてしまいました。

とありましたが・・

説明は宅建取引主任者がしましたか？

業者は重要事項説明を宅地建物取引主任者に説明させる義務があります。でないと業法上、罰金や業務停止になる場合があります。
へたをすると説明してないのと一緒になる場合が
あります。

第一章 宅建業者と取引主任者より以下を参照

http://www.ecolife.jp/ecolife/tyukai/jusetu.htm

お礼

ありがとうございます。
業者と書きましたが、宅建の免許を持つ個人の不動産屋です。
ご指摘の資格者が説明するはクリアしているのですが、説明の
仕方が最悪です。

書いてある文章をただ読むだけ、測量図にかんしては
一切説明なし。素人の私はこのとき、図面があるから
これを抗力に主張できるから大丈夫だと思い込んでいました。
難しい内容を一気に読んで、説明を資格者から聞いたという
印にサインください。契約じゃないから堅苦しく考えなくても
といってサインさせました。
理解できていないし、何がおかしいのかも分からないのに
説明が一切なし。分からないことは後から聞いてねと言うから
聞くと、説明はしてくれるけど、重説に書いてあることだから
もう変更できない。
ちょっと私がグズグズ言うと重説聞いたじゃないですか・・・
と言われます。手付けを払っていませんが、なんだか
事実上契約書と同じような感じです。

回答No.3

simaregoma

悪いことはいいません・・
隣地境界線だけはしっかりさせときましょう！

手付けを入れていないのであれば止めといたほうが無難なのでは？

ネットでその契約相手（不動産や）がまともな相手かどうか一応調べてみては？

会社名と評判と悪徳と詐欺をスペースあけて入力し検索すれば・・いろいろでてくるかも？

お礼

境界線だけはとにかく何とかしてもらおうと考えています。

ヤ○ザさん系統ではないのでそれだけは大丈夫だと思います。

どちらかというと経験不足、営業不足、売主さんとの交渉ベタ、
売り主に言われたままに行動、この業者あくまで買主側の業者なのに。
（元付け業者ありのため）
杭がないなら、グズグズ言ってないでさっさと掘って探せって感じです。なかなかやらないから、自分で汗かきながら探しました。

もともと不動産業者自体にうさんくさい感じがしているので
その気持ち満々で交渉しまくればよかったのですが・・・
取引にかんして考えることが沢山ありすぎまして
油断してしまいました。反省です。

先程、宅建協会に電話して聞いてみたら契約をしているわけでは
ないのでキャンセルしても違約金は発生しないそうです。
それだけでも救いです。
よっかた。