土地売却後のトラブルで困っています。

質問

平成２年バブル経済の折に、大手住宅メーカーが造成をして団地を造りました。その業者から１区画土地を購入致しました。自然も豊かで環境の良い物件でしたので老後に小さな家でも建ててと思っていましたが、子供たちも大きくなり、現在の居住地の近くに家を新築して孫も生れました事から、今更他県への引越しという訳にもいかず、その土地を購入時の３分の１程度の値段でAさんに売却致しました。ところが売却から４ヵ月後にAさんから契約書に添付していた地籍測量図と境界杭の位置が違うと連絡がありました。私は購入から一度も土地を触っておらず境界杭を動かした事もありません。しかしAさんが業者に測量を依頼した結果、明らかに測量図に記している境界杭の位置が実際の位置と異なる事が判明致しました。購入当時より一度も手を加えていない土地なので購入時に添付しておりました測量図をもとに契約書を仲介業者さんに作成してもらい取引を行ないました。契約書に境界の確定は売主側が引き渡しまでに行なうと記載があるため境界の復元にかかる費用は私が負担する事で納得致しました。しかし隣接する土地の所有者に連絡が取れず復元には時間がかかるそうです。するとAさんはこの取引は契約違反であるから取引自体を白紙に戻したいと言い出しました。もう既に所有権の移転登記も終えております。この契約自体白紙にしなければいけないのでしょうか？それから私が購入した大手住宅メーカーに責任は無いのでしょうか？大手住宅メーカーに問い合わせたところ20年以上も前の話だし今回の売買によって当社は善意の第三者になったので関係ないとの返答でした。

回答No.2

oyazi2008

不動産業者です。売買契約書はどのように約定されていたのでしょうか？
お書きになられている状況ですと、普通は実測売買ではなく、公簿売買（登記地積による）で、再度測量後差異があっても、売主はその責任を負わないという旨が記載されていませんか？
現状の境界で紛争等があるなら理解しますが、そうでなければ境界が実在し、その当時の測量図と相違していても、現状のまま・・・・が引渡しの条件となります。
土地の場合は、昔の座標地によらない測量図を添付して売買することもめずらしくありませんから、面積が違っていたり、境界の位置がずれていたりすることはそう珍しくありません。
また瑕疵担保の負担の約定は引渡し後の期間を定めて、負っていたのですか？瑕疵を負わない契約なら、責任は負いません。
この契約内容がどうなっているのか？がすべてです。
これを今回、現状に合わせて、境界を確定させ、確定協議をした測量図を質問者さんが作成するということで、その修補にかかる費用等は質問者さんが負担すると言っているのですから、契約解除は無理があるでしょう。瑕疵を負う定めがあっても、質問者さんはその責任を全うしています。これに時間がかかるのが質問者さんの責任ではなく、他の要因で仕方ないでしょう。
この取引にかかわった業者の見解はどうなのでしょう？買主がうるさいから買主側の主張を通している様に感じられます。

また当初の売主であるメーカーの責任は、瑕疵担保の定めの2年を経過しているので問えません。
＞今回の売買によって当社は善意の第三者になったので関係ないとの返答でした
この主張はあてはまりません。それなら今回売買を白紙に戻したら（所有権も戻したら）そのメーカーの責任で解決するということになります。それは無いでしょう。また責任は負わなくとも、自社で販売した宅地ですから、現状を把握するなり、解決の手伝いをするなりぐらいは、しても良いですよね。全く売ったら「さよなら」のメーカー姿勢ですね。

しかし、角地で無い限り、その土地1つだけ現状の境界と測量図が相違するというのはおかしいと思います。隣家などが動かした形跡もないのでしょう？
その元の地積測量図の左の下に、登記した土地家屋調査士の名称が記載されています。また法務局へ備え付けた元の測量図を保有しています。私ならその事務所へ問い合わせて、なぜ違い、どのような経緯でそうなってしまったのか？調査してみますが・・・・・境界が動いていないで相違するなら間違ったのはこの土地家屋調査士です。宅地割など机上で行いますから、おそらく計画段階などの古いものを登記に誤って使用してしまったのかと・・・・
その宅地の並び全体がずれている事はないのでしょうかね？？そのぐらい仲介人が動くべきでしょう。

復元すると書いていますが、復元して隣地も登記の通りの地積になるのでしょうか？復元というのは、測量図の通りに境界を戻すことです。これでお互いの地積が測量図の通りになれば良いですが、大丈夫ですか？そこは隣地も含めて現況測量は終わっていて、ここに復元すれば両方の土地が元の測量図の通りに復元できる目処はついているのでしょうか？そうでなければ、復元をするのに隣地ともめ、復元できない可能性があります。
それよりは、現状で境界を定め、もし地積が減るならその分値引きしてもそれでまとめたほうが、もめない可能性が高いです。
最終的に測量等を依頼すれば、職権用紙を使用して、隣地所有者の戸籍等取得することが、土地家屋調査士などは可能です。現住所が判明しますから、普通はそこで連絡は付くはずです。但し、お亡くなりになっていて未相続などの場合は、ちょっとやっかいです。

買主が契約違反と主張していますが、契約違反ではありません。あくまで物件の瑕疵がある状況。それを修補しようとしているのですから、契約解除の主張は無理があるでしょう。というのは、宅地は建物を建築できるという目的で売買されるもので、境界はあり、測量図と相違していても、建築確認が降りないということは無く、目的を達することが出来ないという結果にはならないからです。

行動力があり、誠意がある仕事の速い土地家屋調査士に依頼しないと、ずるずる時間だけかかりますよ。費用はかかりますが、当方で依頼している調査士の方は、移動に1日かかるところまでノートＰＣにビデオや写真、図面などすべて持って遠方の所有者宅まで出向いて、説明し署名押印をもらってきてくれたりします。隣家の都合に合わせて待っているような調査士では時間ばかり無駄になります。

回答No.1

turbotjc

業者してます。

今回の件は契約違反というよりも瑕疵に近いと思いますね。
契約解除については、瑕疵などによって買主が契約した目的が達成できない場合に限られます。従って今回の境界杭と測量図との相違が、買主の契約目的とどの様に関わってくるかによって、契約解除できるかどうかが変わってくることになります。これは買主になぜ契約解除なのかを詳しく問い合わせて確認する必要があります。

大手住宅メーカーの件については残念ながら責任追及は無理でしょう。いかんせん時間が経ちすぎです。杭の相違がどの程度なのか分かりませんが、所詮は杭も永久に不動というわけではありません。時間の経過によって、地震等の地面変動や、建て替えに伴う解体作業などによって動いてしまう要素はかなりあります。なぜ相違があるのかという経緯や原因もはっきりしなければ、追求しようがないですね。