借地権という選択肢のメリットがわからないのですが

質問

すごい世間知らずなことをうかがいます。

借地物件ってよくあります。マイホームを検討していて
安いと思えば大抵が借地権の物件だったりしますよね。

地代は「買う」より安いので、より身近かつ現実的な
選択肢であることはわかりますが、
いずれは人に返さなければならない土地だと
思いながら、その上に建築して暮らしていくというのは、
精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか？

たとえ、100年居座れることが確定していても、結局は
「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね。

こんな当たり前のことを思う私の考えを180度転換させられる
ほどのメリットが、借地権にあるのですか？

あと、このサイトのQ&Aで、「旧借地権だと借り手側の立場が
強く保護されてる」ような説明を読みましが、そうなのですか？

回答No.4

fujic-1990 · ベストアンサー

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　このサイトでも何度か書いているのですが、私は、建物保有を目的とする人に土地は貸しません。損だからです。逆に言うと、借地人に有利だからです (^o^; 。

　いつか返え　さなければならない　というのは、定期借地ですね。普通の借地なら、事実上返す必要はありません。

　使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブル期には、これまで払ってきた借地料の何倍（バブル期以前の土地所有権の何倍）もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

　借地上で商売するんだとすると、税金が絡んできますが、土地を所有して商売するのに比べると、かなり税金が少なくて済みます。だから、金がなくなると、本社所有地を売却して、そのまま借地・借家して営業を続けるようなケースが出てきます。

　そりゃ、現金が必要だから、というのが直接的理由ではありますが、所有し続けたほうがお得（儲かる）なら、売却代金相当額を銀行からお金を借ります。

　一般の借地ならお得ですが、定期借地の物件はやめたほうがいいと思います。期限が来たら返さなければなりません。合意があれば新たに契約すればいいわけですが、足下を見られます。

　また、１０年くらい前から、「どうせもうすぐ取り壊して返さなければならない」と思うので、修理しないで、不便を我慢しながら使うことになりますので。

　特にマンションなどは、住民の中に一部だけでもそういう人がいると、意見がまとまらず、先へ進めませんから。

お礼

fujic-1990さんご回答ありがとうございます。専門家からのご意見大変
参考になりました。

> 　いつか返え　さなければならない　というのは、定期借地ですね。普通の借
> 地なら、事実上返す必要はありません。

わたしも、よく知りもせずに「借地」などといってました。
正確には「使用権」というものかもしれません（使用権というのは初めて聞いたのですが）。
断片的な情報ですが、本質問にいたった経緯は下記のとおりです。

現在住んでいる借家を大家から「買う」とことを検討しようとしました。
そこで、大家でなく仲介屋（すぐ近所の'町の不動産屋'）に、大家の売却意思等を尋ねたら
「大家に売る気はあると思うけど、土地がお宅の近所一帯は所有権じゃないよ」といわれました。
不動産屋によると、ちょうど最近、地主が死んで、死んだ地主の親族が相続問題で揉めているらしく、
近所一帯から「この機会に買い取りたい」という相談を受けているのだそうです。
で「現状は土地の上を使用する権利しかないから、実価格の7割程度だろう」
という見通しを聞かされました。

ちなみに、「近所一帯」とは、我が借家を含めて12軒の戸建て＋6所帯あるマンション1棟です。

> 　使用権もりっぱな財産ですので、子孫に残してあげられますよ。実際、バブ
> ル期には、これまで払ってきた借地料の何倍（バブル期以前の土地所有権の何
> 倍）もの立ち退き料をもらって立ち退いた借地人もたくさんいます。

そういうものですか。上記で「7割」というのが、
「一定期間経ったら返さなければならない土地なのに適正価格の7割も支払わなければならないのか!」
と唖然としたのですが、意外とそうでもないかも。。。

その他もいろいろ参考になるコメントありがとうございました。

回答No.3

noname#38493

＞私の考えを180度転換させられるほどのメリットが、借地権にあるのですか？

質問者には質問者の価値観というものがおありだと思いますので、その価値観を転換させられる程のメリットがあるとは思えません（笑）

例えば一例として、
土地2,000万円、建物2,000万円で通常ならば合計4,000万円必要なところを、借地権で土地（借地権価格）1,000万円（地代：月額3万円）、建物2,000万円という想定で、このケースであれば初期費用で1,000万円浮きます。

もちろん地代が発生しますので、上記の例でも表面上の計算だけでは28年後以降は土地代で逆転現象が起こることになります。（まぁ細かいことを言えば借地権では土地分の固定資産税が不要な点を考慮する必要もありますが・・笑）

上記の例が全てではありませんので、借地権価格や地代の面でもっと有利な条件の借地があれば、購入に比べて費用が抑えられます。
一例に過ぎませんが、最初に3,000万円か4,000万円かという差は普通の人には大きいです。ポイントはそこだと思います。

＞精神衛生上、さぞかし窮屈なのではないでしょうか？
＞「我が物」でなければ子孫に残してあげるともいえませんよね

この点の優先順位が高い人には借地権は向きません（笑）
個人的には私も質問者と近い価値観です。ただ、人それぞれ色々な考え方や事情がありますからね。借りる人と貸す人の利害一致さえあれば、それで良いんだと思いますよ。

お礼

southwestさん、失礼しました、御礼を書き損ねておりました。

＞土地代で逆転現象が起こることになります。

おっしゃるとおりです。

＞最初に3,000万円か4,000万円かという差は普通の人には大きいです。ポイントはそこだと思います。

これも納得で、結局きわどいところで、そこを妥協するか、しないかなのでしょうかねえ。。。

＞この点の優先順位が高い人には借地権は向きません（笑）

やはりそうですよね。

＃３さんへの御礼にも書いたのですが、どうも使用権と借地権を混同していたかもしれません。
にしても、わかりやすい例で大変参考になりました。ありがとうございました。

結局は

＞借りる人と貸す人の利害一致さえあれば、それで良い

という結論に落ち着くのですけど。

回答No.2

shippo

＃１です。お礼見ました。

> 貸し手と借り手の双方の合意が・・・
の件ですが、合意があっても更新はできません。
ただし、新規の契約はできます。

要は、旧法の借地だと居座られてしまうと自分の土地なのに返してとも言えず、、、使うこともできず、、、と貸主に対する保護がなかったのが原因で法改正されました。
余ってる土地であれば、貸した方が得ですが、貸したが最後、二度と自分では使えなくなったでは意味がないですからね。

ですので、法で強制的に50年間ということで一切の更新を不可にしているわけです。
50年経過すれば、相続などで他人が管理していることもありますし、そうなると貸す方も借りる方も考え方が変わるかもしれないですからね。

お礼

shippoさん、たびたびのご解説ありがとうございました。

＞合意があっても更新はできません。
＞ただし、新規の契約はできます。

そういう意味でしたか。更新か新規かという文言の使い分けの問題ですね。

＞原因で法改正されました。

まあそうでしょうね。。。

いろいろ専門的なことを含め参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

shippo

借地権のメリットは、定住するつもりはないが仕事をしている間はその場所に家が欲しいとか、実家に帰れば不動産はあるが定年までの間の家を買うとか、ですかね。あとは、土地の固定資産税がかからないことや、不動産購入時の費用負担が減らせるとかですかね。

現在の定期借地だと借りられる最長期間は50年になりますし、それ以降の更新は一切できませんので、貸主に有利な契約になります。
以前の借地法では、基本的に更新が幾度となくされる恐れがありますし、更新しない場合には土地に建っている家屋を貸主が買い取らなければならないなどの制約がありましたので、借主に有利といわれていましたよ。

お礼

早速のレスありがとうございました。

＞定住するつもりはないが仕事をしている間はその場所に家が欲しい

あ～なるほど。強いて言うならわたしも該当します。

＞それ以降の更新は一切できません

貸し手と借り手の双方の合意があっても、ということでしょうか。

＞などの制約がありましたので、借主に有利といわれていましたよ。

なるほど、確かに有利ですね。しかし、地主も貸すのだから
それくらいのリスクは背負うべきだとは思います。