借地権の保護について

質問

旧借地権者はどこまで保護されるものでしょうか？　

借地上の建物が老朽化していることを理由に地主が契約解除を求め、買取り拒否や、譲渡・改築を承諾しない場合、裁判所が地主に代って許可を与えるとあります。この場合、借地人の居住用ならば理解できるのですが、アパートなどの収益物件の場合も同様に保護されるのでしょうか？　

借地権は地上権とは異なり、建物を有効利用するためのもの付随的なものであるならば、その建物が朽廃し、全く利用されていないにも拘わらず裁判所が代わって譲渡、再建築などの許可を出すことがあるのでしょうか？　これが認められれば、契約の条項など無意味なものになってしまいますが...。

回答No.2

noname#65504 · ベストアンサー

>アパートなどの収益物件の場合も同様に保護されるのでしょうか？　

質問に関する部分は、借地法（旧法）でも借地借家法でもあまり変わりはないようです。
どちらも建物の用途による差は規定がないと思います。

ただし、賃貸物件の場合、借地契約において賃貸物件を建てることを前提にしてあるまたは賃貸させることについて承諾があるかどうかも影響するようです。

一般に再建築の許可は下りやすく、建て替えを認める代わりに承諾料の支払いや賃料の変更が命じられ、逆に契約期間の延長が命じられることが多いみたいです。

でも、建物の朽廃具合と借地契約の残存期間によっては許可が下りないケースもあるそうです。
残存期間が短いのに建て替えを認めると、契約期間の変更なしでは建物という社会資本としても価値のあるものの損失になり、長期の延長を認めると地主に大きな影響を与えるので、認められない方向になるようです。

逆に残存期間が長ければ、建て替えをしても影響は少ないので、老朽化していても認められやすくなりそうです。

最終的には、借り手・貸し手それぞれへの影響の比重を勘案して決めるということのようです。

＞借地権は地上権とは異なり、

借地権とは地上権と賃借権をあわせた通称ですね。地上権なら物件として扱われるので、地主の承諾は不要です。質問文にある借地権は賃借権を指しているものと思います。

＞これが認められれば、契約の条項など無意味なものになってしまいますが...。

許可を与えることができるとなっているだけで、許可しなければならないというわけではありません。もし認められたならば、諸事情を考慮しても地主に大きな影響を与えないと判断されたと言うことでしょう。

＞地主の権利が侵されることになります。

借地法は借り手を保護するために、本来契約は自由なのに、それを制限して地主の権利を侵害する法律です。そういうものなのです。作られた当時の事情はそこまでして借り手を保護する必要があったということなのでしょう。
借地（借家）法は強行規定が多く、これに反する契約条項は無効となりますので、はじめからそのような条項は無意味です（牽制をかける程度の意味合いはありますが）。

建物買い取り請求権は、地主都合で借地契約を解除する場合に借り手及び社会資本としての価値のある建物を保護するために、借地法で借り手に与えられた権利です。老朽化して建物の価値がなければ買い取り価格は低くなりますので地主の影響は小さくなります。
逆に、買い取りを拒否して、借り手の権利を侵害するとなると、見返りが何か必要になるということで、見返りの１つが改築の許可なのでしょう。

回答No.1

takumaF

こんにちは。
１　建物の再築について
　建物が火災等にあって、消滅したけど、借地人が再築を希望したと　きに、地主の承諾が必要となるのかが問題となります。一回目の更新「前」の再築は、地主の承諾がなくても再築できます。一回目の更新「後」の再築は、地主の承諾がなければ、再築できません。無断再築は契約の解除原因となり、地主は無断再築を理由に契約を解除することができます。
２　建物の老朽化
一回目の更新後に、建物が老朽化したので、借地人が建物を再築するという場合には、地主の承諾又は、裁判所の許可が必要となります。この裁判所の許可が下りるかどうかはやってみないとわかりません。
地主の方から、建物が老朽化したから、契約を解除するという権限はありません。相手が承諾すれば別ですが。
ところで、借地権とは、建物所有目的の賃借権又は地上権をいいます。したがって、具体的には、建物所有目的であれば地上権も賃借権もどちらも借地権です。賃借権でも地上権でも借地権に該当すれば借地借家法により、強力に保護されます。

補足

早速のご教示ありがとうございます。この度は、賃借人が死亡しており、相続人もおらず、賃借人の遺言のもとに信託銀行が管理しているというものです。従って、相続であれば建物が荒廃しても地主は契約解除の請求はできないとしても、この度のような特殊な状況を放置しておいてよいものでしょうか？

また、借地権は地上権と異なり、地主の了承を得ることなく譲渡・改築などでできないわけですが、裁判所は地主に代わって許可を出すことができるとあります。信託銀行からの要請で簡単に許可をだされては地主の権利が侵されることになります。そこで、この許可の現状とはどのようなものかについて是非お聞かせ戴きたいと思います。