傾斜を利用して建ぺい率５０％/容積率１００％に木造地下付き2階建て住宅を建てたい？！

質問

教えて下さい！
ある土地購入を検討中なのですが、その隣の土地、二方向とは高低差があり（コンクリートブロックで仕切っています）、購入検討地のＧＬから１２０ｃｍ程低くなっています。
その高低差を利用して地下室を作り、容積率に入れない増床を考えています。
しかし地下室はとても高コストで予算オーバーしてしまいます。
そこで土地全体をＧＬから１２０ｃｍ掘り下げて、低い土地のレベルに合わせます。二方向に土留めのコンクリートよう壁を作り（残りの二方向はコンクリートブロックの仕切りを撤去すれば、低い隣地と同じレベルです。）、そのよう壁で囲んだところに木造３階建てが建てられそうに思えるのです。
ＧＬの設定を１２０ｃｍ下にしてしまうと容積率１００％をオーバーするので既存のＧＬのままで、木造の1番下のフロアを地下室扱いにして、2番目（真ん中）のフロアを1階として地下付き2階建てとして建築確認は取れないものでしょうか？
やはり地下部は鉄筋コンクリートで作らないと地下室とは認められない（建築許可が下りない）ものでしょうか？
なお隣地の低い土地は山林です。
土留めする側は隣家と道路です。
詳しい方、どなたかお知恵を貸して下さい。

回答No.5

kkknagisa

もう気付いておられるようですが、「ある程度地中に埋まっていないと地下室とは認められないという事」です。
ここで、どの程度埋まっていれば地階か、というと、「床面から地盤面までの高さが、その階の天井高の３分の１以上（注：地階なので、地盤面より下に床面が有ります）」を地階とみなします。

本当は、建物の高さと室内の床や天井の高さなど、複雑になるのですが、ここでは、簡略化のため、縦１０ｍ×横１０ｍ×床から天井までの高さ３ｍの室（箱）で考えます。
地盤面が平らな場合、この箱を１ｍ埋め込めば、地階となります。

次に良くある、傾斜地の場合、北が高く南が低い高低差３ｍの斜面の地盤の場合、北側では天井の高さが地盤面、南側では床の高さが地盤面、東西は壁面に対角に走る線が地盤面とします。
ここで、建物のＧＬ設定は、平均で良いことになっていますので、平均高さは、南側の地盤面から１．５ｍ上になります。
故に地階となります。

同様に、あまり有り得ませんが、有る２面が全て埋まっていて、他の２面が全く埋まっていない場合、この場合も平均高さは、埋まっていない面の地盤から１．５ｍ上になります。当然、地階です。

３面が１．５ｍ埋まっていて、他の１面が埋まっていない場合は、埋まっていない地盤から１．１２５ｍ上が平均の地盤面となります。これでも地階です。（計算は1.5*10*3/40=1.125）

いろいろ書いてみましたが、「２層目の高さがGLとして認められている」のでは無いのですが、階数としては、地上３階ではなく、地上２階地下１階が有り得ると、解っていただけたでしょうか。
解りにくい説明で、申し訳ありません。
ちょっとグチャグチャ書きすぎました。反省・・・。

ちなみに、横浜の件で、「下の部屋には窓がついているのですが納戸という扱い」とは、採光の有効面積が確保できなかったので、非居室の納戸とした、ということと思われます。良く行われるパターンですね。

回答No.4

kkknagisa

ＧＬは、原則として建物の接する地盤面となります。
ドライエリアが有る場合の特例がありますが、取扱としては「建築物と一体的な周壁を有する「からぼり」等の場合には、当該建築物及び周壁の外側の部分を「周囲の地面と接する位置」とする」というものですので、今回の場合は、該当しません。
よって、今回の建物は、１．２ｍ掘り下げたところをＧＬとする地上３階建てと判断されます。

お礼

ありがとう御座いました。
つまり、ある程度地中に埋まっていないと地下室とは認められないと言う事ですね。
前に横浜で斜面を直角に削った物件で、斜面の上（GLと思われる場所）からは２階建て住宅に見えますが、反対に斜面の下からみると３階建ての家がありました。３ｍぐらい掘り下げて4面とも地中には埋まっていないけれども、１層目が地下室扱いになっています。入口は３層の２層目の階についていて、下の部屋には窓がついているのですが納戸という扱いだと説明を受けた事がありました。入口に入るにはグレーチングの橋を渡って入って行く設計だったと思います。これは、２層目の高さがGLとして認められているからではないでしょうか？時間が御座いましたら教えて下さい。

回答No.3

noname#45516

設計GLの設定の仕方にもよりますが、かなり難しいでしょう。
　とりあえず１F部分はRCかRC並みの構造でないと水が出たり腐ったり家側の土留めで余計に費用がかさんだりしますので、RC並みの予算が取れないようなら法以前に無理なのではないでしょうか。
　ハウスメーカーや工務店は論外ですが、設計事務所にしても優秀なところでないと対応できないかと思います。
　法の網の目のような部分は、建築の世界では建築主事という役人が判断します。法的にOKのように見えても、常識的にNGに見えればNGになることもあります。
　そういう意味では慣習により法的にNGに見えても建築主事的にOKというものもありますので、近くに似たような建物があれば検討してみるのも無駄ではないでしょう。

お礼

ありがとうございました。検討します。

回答No.2

nsan007

地階の天井が地盤面より高さ１ｍ以下にある住宅部分で床面積の1/3を限度に不算入・・となっております。いずれにしてもある程度は地中に入れなければならないので木造は無理ですし、ある程度プランニングをし、高さの検討をしないと出ませんので、事前にお近くの建築設計事務所に費用を払って専門的に検討して頂いて、ご希望のものが可能となってから土地を購入された方が良いと思います。
ヘタにハウスメーカーや工務店に相談すると後の営業攻勢に困るかもしれませんから、設計事務所に最初の計画だけで費用を決めてお願いし、その後の実施設計はそこが良ければお願いしても良いし、それだけで別の所にお願いすることも出来ます。

お礼

土地の購入は慎重に進めております。
すでに営業攻勢には困っている状況です。
負けずに物件探しを続けたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

noname#78261

イメージのつかめていないところもありますが、お話の内容ではおそらく地上２階建てにはなりません。木造３階建ての扱いです。
設計の地盤面の計算によって思っている高さよりも地盤面が下る可能性が大いにあります。
また、地下室と認められる空間の条件を満たしていないと思われます。

まえに、斜面をうまく活用して建てたマンションが問題になり、条例などにより地盤面の算定の仕方を地域の実情に応じて定めることが出来るようになっています。条例の確認が必要です。

大まかに言えば半地下風の大半土の中に埋め込まれた地下でないと地盤面が下ってしまうということです。

また、地下室をＲＣで作ることが多いのは、防湿施工がしやすいことと、上部に木造を乗せるのにアンカーしやすいからです。鋼製もあります。

工費がきついなら半埋め込み地下のような形で地下室を作ることを検討する方向でしょうね。高さ制限が厳しければ屋根はフラット系で。
高低差利用する場合は高さや距離にもよりますが地下室扱いにはならない可能性が高いですよ。規模や条例などこの内容ではつかみにくいので詳細は建築士と相談が必要です。

お礼

皆様のご意見の通り、専門家に聞いてみようと思います。
ありがとう御座いました。