中古マンション売却時の注意点について

質問

遺産相続で取得した中古マンションを近く売却したいと考えています。
現在は知人に貸しているのですが、四月中に退去します。

・物件は平成１３年（築６～７年）、駅から徒歩５分、３ＬＤＫ、３階建ての２階、駐車場有り（15000円くらい）、８０m2くらい　だったと思います。

・不動産屋さんはどのように探すといいですか。近くの不動産屋さんはとても小さいところしかないようですが、近郊の大手不動産屋さんがいいのでしょうか。

・リフォームが必要ですが、不動産屋さんにまとめてお願いできるものでしょうか？　それともリフォームしてから不動産屋さんにお願いした方がいいのでしょうか？

・税金や手数料等、リフォームにはどのくらいかかるものなのでしょうか。あらかじめ、どのくらいのお金を準備しておく必要があるでしょうか？

・海が近い物件なので夏前の方がいいかな、と思ったのですが、関係あるものでしょうか。

なんだか稚拙な質問ばかりで申し訳ないのですが、参考までに教えていただけると助かります。
よろしくお願い致します。

回答No.1

lemonbarm · ベストアンサー

まず、何軒かの不動産屋に廻り、物件価格の査定を受けてみて下さい。
そして、査定金額が出た時に、「売出価格」と「実際に成立する価格」についての回答も貰って下さい。
業者によっては、お客さんを捕まえたいばかりに、実際売れる出あろう金額よりも高い目の金額を回答する業者も多いので、いくつかの数字を合わせて検討し、その上で信頼出来る業者を選ばれると良いでしょう。
今はレインズなどで、媒介契約を結ぶと必ずその売却物件を登録しなければいけない機関があるので、ネットワーク的には大手も地場業者も大差無いと言えます。
大手は知名度はありますが、抱えている件数も多いため熱心で無い場合も多々あります。
また、小さい業者ではあたりはずれもあります。
また「そのマンションならこの不動産屋さん」という場合もあるので、色々調べて見るのも良いでしょう。

リフォームについては、確かにリフォーム後の方が見場が良いため売れやすいということはありますが、物件によってはハウスクリーニングで充分な事もあります。
リフォームしていても値切られるのですから、そのリフォーム分を値引き対応費と考えておいても良いと思います。
業者によってはリフォームすることで若干高く売れる可能性が高くなり、価格が高くなると手数料も当然増えますので、リフォームを当然のように勧める業者もいるので注意して下さい。
だいたい参考程度の金額ですが、床・壁等の変更だけであれば２０～３０万円（クロスの張替は結構安いですよ）ぐらいでしょう。
それにハウスクリーニング（専門的に水回りやエアコン等に洗いをかけて貰います）こちらが３～６万円ぐらいです。
水回りを入れ替えとなると金額は大幅に増えてきます。
リフォームについては各業者に相談のうえ検討される方がよいでしょう。
売出の時期については、所詮運とタイミングですからあまり気にしない方が良いですよ。

税金については、売る価格と収得した価格の差から、まだ係る費用関係の金額も引けますので、併せて業者に相談すると良いでしょう。
相談することによってその担当者のレベルもわかりますので、一石二鳥ですよ。ちゃんと回答出来ない業者も多いです。即答しなくてもいいのでちゃんと調べてくれる業者がいいですね。
適当な回答でごまかす人も多いので要注意です。

お礼

ありがとうございます！
とても参考になりしまた。
不動産屋さんもいくつか担当の方と会って決めたいと思います。
動く金額も小さくはないので、担当の方との信頼関係は重要ですよね。
高く売ってくれなくても誠実な対応をしてくださる業者さんを選びたいと思います。

リフォームも意外と安く済みそうなので安心しました。
水回りのリフォームは必要なく、壁紙の張り替えとハウスクリーニングをしようと思っています。（タバコのやにで壁紙はぼろぼろなので）

大変的確で詳しいアドバイスをいただき、本当に助かりました。
ありがとうございました。

回答No.2

mifu33

＞不動産屋さんはどのように探すといいですか。
　何件か査定してもらった上で、媒介契約は、近所と大手の２社と一般で結ぶのが良いのでは？場所を絞って探すお客さんも結構いますし、近所の小さな不動産屋を押さえておく方がいいです。ただし、問い合わせが入る数やネットワークでは、やはり大手は有利です。

＞リフォームが必要ですが、
　買主は自分の好きなようにしたいものです。中古は現況渡しが基本ですから、リフォームは必要無いと思います。余程汚くなっているならクリーニングはした方がいいとは思いますが。

＞海が近い物件なので夏前の方がいいかな
　あまり関係ないでしょう。転勤等で引越しを検討する人もおり、ゴールデンウイークに物色するケースは多いので、４月中に売りに出せばいかがでしょうか？

　私もＨ１３年築のマンションを昨年夏に売りに出しましたが、内覧は年度末に向けて年明けというのが多かったです。それ以外の時期だと、ＧＷ・盆が勝負という感じでしょうか？ただ、買ってもらうのは１件だけなので、それほど時期に拘る必要は無いかも知れません。

お礼

ありがとうございます。
大手の不動産屋さんも近所の不動産屋さんも共にいい点があるんですね。
勉強になりました。
できれば、壁紙の張り替えとクリーニング以外のリフォームはしないで、次に住む人が自由に変更してもらった方がいいと思っていました。
不動産屋さんはやはり仲介手数料が売買価格の何割とかで利益が決まるので、リフォームを勧めるのかなと思っていました。

時期もあまり気にしなくていいのですね。
小さい子どもがいるので、なかなか手続き等も迅速にはできないかなと気にしていたのでほっとしました。

本当に的確なアドバイスをいただき、ありがとうございました。
これで安心して進めることができそうです。