中古マンション購入にあたっての注意点

質問

この度、築15年ほどの中古マンションを購入するつもりで動いております。
不動産屋仲介物件です。

どういったことを注意すれば良いか。
何を聞けば良いか？
ぜひ提示していただいてもらったほうが良い必要書類はあるか、などなど‥‥

中古マンション購入にあたっての注意点、ポイント、流れを教えていただければ助かります。
よろしくお願い致します。

回答No.4

Mokuzo100nenn

＞中古マンション購入にあたっての注意点、ポイント、流れを教えていただければ助かります。

市場での換金価格の1.2倍以上の値段で買わないことです。
1.2倍までならば、万が一処分することになっても、1.0分の金額を取り戻す事ができ、純損失は0.2相当におさまるからです。

その黄金律を知らない多くの人が、市場換金価格の1.2倍よりも高く買い、大損しています。

なかには、借金をして購入し、市場売却価格では謝金が返済できず、金融担保に取られ競売、残債が返せず自己破産、一家離散、最悪は自殺という流れになった人も多くいます。

とにかく高く買わないこと。
物件はいくらもあるので、高い物件はあきらめること。

お礼

やはり安く買うことが大事ですね。
ご回答、アドバイスをありがとうございました。
参考になりました。

回答No.3

titelist1

マンション敷地の土地評価額を戸数で割った価値は最後に残る資産価値です。修繕積立金額は買った人に付いてきますので、価格の一部です。もしも転勤等で住めなくなったときにいくらで賃貸できるか。ローン返済額に近いと安心して買えます。いずれ売るのか住み続けるのかも、判断基準でみんな最後は売ろうと考えています。

とにかく安く買うことです。新築が良くても安いから中古を買うのですから。売り出し時の値段は時間が経つことで、どんどん安くなります。安く買えれば、少々の欠点にも目をつぶれます。

不動産購入は、柳の枝先と蛙のジャンプ力との関係です。枝先が降りてくれば、いつかは飛びつくのです。安くなるのを待つわけですが、待ちすぎると突然の強い蛙にさらわれる。そのタイミングが一番大事です。ローンで買う人は弱い立場にあります。現金で買う人が強いのです。誰に売るかは売り手の自由で、公平・平等など関係ありません。不動産屋も競争で、タッグを組んで上手く立ち回ってください。

買う時期があります。リーマンショツク後などは、まだまだ下がるのではないかとみんなが思う時が買い時。今はもう下がらないし、アベノミックスで上がるのではないかとみんな思っていると売り手は値段を下げないのです。むしろ、買い手は早く買わないと上がってしまうのではないかと不安です。まさに、アベノミックスの罠。

お礼

仰るとおりですね。
ご意見、アドバイスありがとうございました。
参考にさせていただきました。

回答No.2

86tarou

マンションの場合は管理が一番の問題となることも多いです。修繕計画はちゃんと出来ているかとか修繕積立金の滞納がないかとか。要は、修繕が必要になった時に困らないかどうかです。一戸建てと違って、この辺りは個人ではどうにもなりませんので。上下階や隣の住民についても、距離が近いだけにトラブルも多いです。賃貸に出されている部屋もあるようなら、マナー的には更に状況は悪くなるでしょう。この辺りも含めて状況確認としては一戸建てより大変かもしれませんよ。

あとは15年の中古とのことですし、終の棲家にするなら自分の年齢と勘案して購入する必要があるしょう。一生に一回しか買えない家計状況で、まだ若いのに価格の点だけから古い物件を闇雲に選ぶのであれば注意が必要ということです。高齢になってから建て替えになった時にどうするかとか（決議が採択されれば従うしかありません）、あまりに古いと売るにも困るなんてこともあり得ますので（幾ら売値を下げても売れない等）。

お礼

ありがとうございます。
考えさせらる回答、アドバイスでした。
どうもありがとうございました。

回答No.1

ゆのじ（@u-jk49）

中古マンション購入は一種の賭けのようなものですね。
で、たいていの人は気にも留めませんが、「管理規約」と「長期修繕計画書」と直近の「総会上程議案書」、「総会議事録」で、「修繕積立金」総額(残高)を確認しましょう。こういうものの提示を要求して、直ぐに出てこないようでは、管理体制が怪しい。管理会社がどこで、毎月いくらの管理委託料を払っているのか、そういうことも、「総会上程議案書」の第1号議案、「業務報告と決算報告の承認」での説明文で分かる。

築15年ということは、第一回目の外壁を主体にした大規模修繕は終わっているはずですので、とりあえず見た目が綺麗になったということで、最初の売り時です。

あとは、オーナー自身が居住しているという人が多いマンションなのか、賃貸に出している部屋が多いのかというのもポイント。賃貸に出している部屋が多いと、結局、輪番制役員(理事会役員)の順番が短い周期で回ってきます。で、これを正当な理由が無いのに回避できません。賃貸居住者には、役員になる資格がないのです。

お礼

仰るとおり賭けですよね。
回答、アドバイスありがとうございました。
参考にさせていただきました。