私道の水道工事について

質問

私道の水道工事をめぐって、ご近所さんともめています。解決方法が見つかればと思い、質問です。

私道をはさんで、北と南に住宅が並んでいます。私道の持ち主は、南側の住民１０軒です。私の実家もこの私道の持ち主です。各所有者は、５筆くらいずつ分散して持っています。
1年ほど前、北側の土地が売りに出たので、親の援助を受け、私たち夫婦と親の名義で、土地を購入、住宅を建築中です。（今後も家は別々です）私道の権利は、実際に住む私たちは持っていないけれども、住宅ローンの担保に入っています。
親が私道の権利を持っているということで、私道からつなげる下水道工事を他の私道の持ち主の方から承諾を得ないまま、工事に取り掛かりました。（不動産やさんの判断です）
すると、近所の方よりクレームがありました。
『ここは、私道なのだから、工事をする前にみんなの同意書をもらわない限り、工事は出来ないはずだ！』と。
全員１０軒分の承諾印をもらえ。と言っています。

できれば、皆さんの承諾を得て、気持ちよく解決したいのですが、ここ一年くらいずっと姿の見えない家があったり、不動産売買をしている所があったりと、所有者がはっきりしない状態です。

不動産会社の判断は、親が私道の所有者であり、一緒には住まないものの新築の土地建物の所有名義人なのだから、みんなの承諾を得ないで工事を進めても問題ない。と言っています。
本当にそうなのでしょうか？
ネットで調べてみると、やはり、水道工事の際はみんなの承諾が必要。と書いてあったりします。
不動産会社は、早くこの工事を済ませてしまいたいから、そういうことを言っているのかも？と思ってしまったり・・・

不動産会社は強行でやりましょう。と言うものの、民間同士の問題だから、自分で解決するようにとの事で、もし、裁判になった場合は、自分で処理する様になると言われました。

近所の皆さんの考えはマチマチで、工事を快諾してくれる人も居れば、頑固として承諾しない（北側の人には私道の権利はない。たとえ親が持っていても、北側の土地に付随することは出来ない。と言っています）方も居て、大変困っています。

所在のつかめない方が居る以上、強行的に工事をしてしまわなくてはいけないのかと、思っています。
今現在、新築工事は、下水道工事を残すのみで、この件が解決次第、工事、引渡しとなります。

なるべく早く、解決したいと思っています。何か良い案はないでしょうか？

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

ご質問は上水道やガスではなく「下水道」ですね？
この場合はかなり簡単です。

まず基本的にはその私道は共有物ですから、その共有物に手を入れるような行為については私道所有者全員の承諾が必要です。これは民法にて規定されています。
単に私道所有者一人の承諾では出来ません。

民法第251条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

ですから、全員の承諾が基本となるわけです。
しかしながら、

第252条　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。

という規定があるので最低持ち分過半数の所有者の合意を得られればご質問者の工事は承認されたと考えることも出来ます。

ただ、実は下水道の場合には最悪は誰の所有者の許可もなくても下水道工事は可能です。というのも、下水道法第１１条により他人の土地（この場合は私道）の排水設備を使用する必要がある人は、それを使用することが出来ると規定しているからです。
更に工事の際にその土地に立ち入る、あるいは一時使用することも許されています。

ただ下水道法と民法の矛盾はありますので、たとえば今回の工事が民間だけの工事ではなく、役所が直接公共汚水升を設置、あいるは下水道自体を施工するような場合には基本的には全員の承諾を得るようにしています。

もちろん実際に裁判すれば下水道法が公共の福祉優先ということで通常は民法より優先されます。

なので結果としては工事できないことはないですし、仮に所有者の承諾なしで強行して訴えられたとしても敗訴する可能性はまずないのですけど、とりあえず承諾のとれる人全員の承諾はとった方がよいかと思います。
ただ、判子代を要求するとか、意地悪で承諾しないという人がいた場合には、その人たちの承諾なしで強行してしまっても構わないとは思います。もちろんこちらからその承諾してくれない人たち相手に裁判して判決を得ても良いですけどね。

つまりどこまでやるのか、どう対応するのかはご質問者次第です。最終的には工事できる物の、そのプロセスの選択権はご質問者にあるわけです。

あとは親の持ち分の１／２をもらうという技も究極の方法としてあります。この場合には、

民法　第249条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

を根拠にすることもできます。ただ実は所有者が工事する場合も第251条の規定は適用されるので、同じなんですけど、ただその文句を言っている人の気が収まる可能性はあるかもしれません。
（なぜならば所有者なのに使用できないというのは明らかな権利侵害であることはその人にもわかるでしょうから）

お礼

早速の回答、本当にありがとうございます！

補足ですが、上・下水両方なのです。
所有者の他９軒内、４軒承諾をもらっていて、１軒行方不明、２軒不動産売買中、２軒が反対です。

不動産売買中の方とコンタクトをとって、承諾をもらう方が賢明かもしれませんね。

参考になりました、ありがとうございました

回答No.3

walkingdic

>補足ですが、上・下水両方なのです。
そうですかぁ。上水道は少々厄介ですね。
ただ判例では下水道法を類推適用することが見受けられるので、まあこちらも最終的には出来るとも考えられますけど。

ちなみにその私道は開発道路（建築基準法第４２条１項２号道路）なのか、位置指定道路（建築基準法第４２条１項５号道路）なのかどちらなのでしょうか。
多少この道路の違いによっても権利関係は異なってきます。（開発道路の場合には上水道についても認められ可能性は強くなる）

何にしてもこれまでの判例を見る限りは最終的には認められる物ではあると思いますけど、ただ一つだけ気をつけて欲しいのは、
「認められるのはあくまで公共の福祉のような広い見地から所有者の私権行使を制限しているに過ぎない」
ということは頭に入れておいてください。つまり所有者にはいやだという権利自体はあるのです。ただそれを社会が制限していて、その結果としてご質問者が工事できるに過ぎないということです。

ちなみに他の方への補足で所有権を持つことにしたようなので、この場合には、同意してくれなければ所有権行使の侵害として先方を訴えることが出来ます。
民法
第249条　各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

なので妨害する共有者に対しては所有権者としての対抗措置がとれると言うことです。
ちなみに判例によると道路およびその地下の利用（上下水道）については、持ち分にかかわらず平等に使えるとしています。

お礼

詳しい回答ありがとうございます。

私道は、都市開発道路です。そのおかげで、市も工事の許可をおろしたのだと思われます。

もし、今回強行工事をして訴えられたとしても、責任は回避できそうですね。

できれば、裁判沙汰にすることなく、
皆さんにご理解いただいて、承諾いただければ、今後気持ちよく生活出来るのに。と思います・・・
８０歳のヒステリックなおばあさんが反対しているので、なかなか話も聞いてもらえなく、本当に困ります・・

もう少し、様子を見て行動を見極めたいと思います。

回答No.1

echino

不動産屋です。
親御さんがもっている私道の持分の一部を貰うのが良いでしょう。
そうすればあなたも権利者ですｗ
土地の譲渡とはいえ、大した価値はないでしょうからそれほど費用が
かかることはないかと思います。
そうすればあなたは私道の権利を持つことになり、その私道を
利用しての利益を他の方と同様に受けることができます。

それならば
仮に裁判を起こされ（許可を得ないで～）たとしても原告と被告
双方がおなじ権利を持っているのに、片方だけ認めないという
判決はまずないでしょう。問題はないようにみえます。

お礼

回答ありがとうございます。

今日、親名義の私道を１筆（一番面積の小さいところ）を私名義にするよう、司法書士さんに依頼したところです。

最初は、南側の住民の私道としてきた所ですから、皆さんお気持ちを考えて、わざと、名義変更はしない様にしたのですが、今回のクレームにより、私道の権利を駆使するため、変更することに決めました。

私道所有権譲渡のことを言っても、理解してもらえない方が居て、
判子押してくれないんです・・・
困ったもんです。