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共有名義にしないといけないんでしょうか？
マンションの名義について教えて下さい。 再就職して一年の為収入が少なく、ローンの審査を嫁と二人で出し、仮審査は通過しました。 借り入れ・2590万・35年・頭金0 本人年収280万（11か月分ボーナス無し） 嫁年収210万（パート） ただ、審査は二人分ですが、私の来年度の年収見込みが350万で、毎年昇給の見込みもある為実際の返済は私がする予定です。 マンション側から、私一人の名義にすると嫁からの贈与となり、贈与税がかかるので持分を決めてくれと言われてます。 しかし、先日マンションを購入した友人（うちとほぼ同じ条件で夫婦でローン申請）は、名義を分けると贈与税がかかると言われ、旦那一人の名義にしたとの事です。どちらが正しいのか解らず皆さんの意見を聞かせて頂きたく投稿いたしました。なにぶん無知な為、どんな意見でもどんな辛口でも構いませんので宜しくお願い致します。
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- zest1199
- ベストアンサー率17% (3/17)
＞借り入れ・2590万・35年・頭金0 ＞本人年収280万（11か月分ボーナス無し） ＞嫁年収210万（パート） 客観的に見て、破綻に向けて最短距離を走りそうなプランですね。 ■借入額が年収の5倍を超えている ■パート収入をローン返済に見込んでいる ■頭金の準備がない 上記は、やってはいけない住宅ローンの組み方の王道ですよ。
- walkingdic
- ベストアンサー率47% (4589/9644)
>ローンの主の債務者は私で、妻が連帯保証人となります。 であればそのローンにより出資したのは「私」となります。妻ではありません。 >審査を二人の収入で通し、名義を私一人に出来た場合は、妻が返済すれば贈与になるという事なんですね。 はい、審査をどうやって通そうがそれは関係ありません。 あくまでローン名義人が返済するというのが決まりです。名義人以外が返済するのは贈与です。 >でも、二人分の収入で通った審査である以上やはり名義は分けないといけないのでしょうか？ 税法上は出来ません。 >その場合、私一人で返済をすれば、妻への贈与になってしまうんでしょうか？ いいえ、ローン名義人がご質問者単独であるならば、返済もご質問者単独であれば妻への贈与にはなりません。 逆にローン名義人がご質問者なのに、一部を妻負担として不動産持分を妻に配分すればそれが贈与になります。 この話はきちんとしておかないとあとで住宅ローン減税を受けるときの申告時に引っかかりますので注意下さい。 念のために妻は連帯保証なのかそれとも連帯債務者なのかの確認は銀行にして下さい。連帯債務の場合にはまるで扱いが変わりますから。
収入合算したなら、連帯保証ではなく連帯債務です。 どう考えても年収280万の夫単独で2590万の融資は通りません だから妻は連帯債務者となります。 妻が債務者である、つまり銀行が妻に融資する以上、妻が債務の分は名義を持たないとなりません。（でないと融資されません） 実際の返済は夫がするというのはあなたがた夫婦の都合ですから、贈与税が発生するなら払えばいいだけのことです。 年110万を越えなければ贈与税は掛かりませんし、妻も働いているうちはできるだけ返済に充てればいいのでは。 もともと無理に合算して審査を通そうというのですから、多少の損得はしかたないでしょう
- legacy_bp5_20r
- ベストアンサー率23% (400/1688)
ご質問者様＝債務者、奥様＝連帯"保証人"、ですね。それなら、名義は全部ご質問者様になります。 また、贈与を怖がっていらっしゃるようですが、贈与税は年間１１０万円まで控除が認められています。 利息が何パーセントか書かれていないので分かりませんが、返済は約１０万円／月ですよね。 持ち分次第ですが、奥様がご質問者様分の返済を肩代わりしても贈与税の控除枠を超えることは無いと思いますから気にする必要はありません。
- hiro_yo
- ベストアンサー率15% (2/13)
下記の方々の答えにもありますが、 名義は、代金支払い者にするのが、通常だと思います。 質問者様の場合、妻がローンを受けていても 夫が全額返済するのであれば、夫の単独名義で問題ないと思います。（贈与に関しては） ＜マンション側から、私一人の名義にすると嫁からの贈与となり、贈与税がかかるので持分を決めてくれと言われてます。＞と言われたのであれば、「妻のローンも夫が返済する」という書面を用意したらいかがでしょうか？ 妻は、銀行から借りたお金を夫へ又貸し、、、それを夫がマンションの支払いへ。。 贈与税は問題ないと思います。 マンション側から贈与税がかかるって言われたそうですが、 妻もローン申請するのであれば、持分が必要といっているのでないでしょうか？ 銀行からしてみれば、妻が返済しない場合、妻所有の担保もないわけですから、いろいろと面倒になりそうだ。とか考えがあったりするのでは？ 素人の考えですので聞き流してもらって結構です。
- walkingdic
- ベストアンサー率47% (4589/9644)
まず不動産登記の名義、持分は出資した割合で登記しなければなりません。それ以外は贈与となります。 で、ローンで出資した分は、そのローンの債務者の名義となります。 ご質問のローンの債務者は誰でしょうか？ 少なくとも妻は債務者であるはずです。あとは夫がどうなのかですね。 もし夫も債務者（この場合は連帯債務型ローン）なのであれば、そのローンの持分を２人の債務者でどのように分ければ良いかといえば、実際に双方が返済する比率にて分けることになります。 しかし、仮に夫は単なる連帯保証人に過ぎないのであれば、そのローンは全額妻の債務です。 この場合にはそもそも夫が妻の債務を返済する行為も贈与になるので年１１０万の贈与税非課税枠を越えるのであれば贈与税が発生しますし、ローンに夫の持分は存在しませんので、ローン出資分は全部妻の持分としなければなりません。 御質問者の混乱の原因は具体的にそのローンの債務者が誰なのかという部分の情報を含めずに聞いているからです。大事なのは債務者が誰なのかです。
- dreampings
- ベストアンサー率44% (13/29)
共有名義をどうするかは非常に悩みますね。 実際の支払った（予定）分に対する持分登記が本来の姿となります。 御本人が全て返済予定のでしたら単独登記となります。 マンション側とありますが販売業者でしょうか？ ローン審査時に２名で審査をおこなったので、１名単独登記では 贈与税が発生すると考えたのでしょう。 実際の返済予定を説明すれば、単独登記も可能と思います。 しかし、注意が必要です。 審査が２名の連帯借入ですので、抵当権設定の際に 単独登記では条件に合わず融資実行されない場合もあります。 事前に確認が必要とおもいます。 奥様の収入もありますので、少し持分登記（例えば １０分の１）を行い ローンもその持分だけ返済を行うことにより 住宅等借入金控除により還付を考えると 収入に対する減税効果が少しですが有利になるかもしれません。 ※奥様の離職で未収入になりますと逆に贈与税の発生や 控除変更によって不利になる場合もあります。
お礼
早々のご返事本当に感謝致します。 無知な私にも大変解りやすくご説明頂き有難う御座いました。 今、ローンの本審査中で、通過次第銀行へ手続きに行かないといけないので焦っていましたが、もう一度販売会社と銀行に事情を説明して相談した上で決定しようと思います。少し気が楽になりました（^^）本当に有難う御座いました。
お礼
早々のご返事有難う御座いました。 なにぶん無知な為、説明不測で失礼致しました。 私＝夫です。ローンの主の債務者は私で、妻が連帯保証人となります。審査を二人の収入で通し、名義を私一人に出来た場合は、妻が返済すれば贈与になるという事なんですね。でも、二人分の収入で通った審査である以上やはり名義は分けないといけないのでしょうか？その場合、私一人で返済をすれば、妻への贈与になってしまうんでしょうか？