建築中の契約解除

質問

新築を建築中です。土地は既に主人名義です。新居建築で一室をエステに使用する予定です。が今になって隣組規約が手元に届き、住居以外の使用禁止となっていました。で、調べて見ると市街化調整区域で金銭授受は出来ないとのこと。不動産屋は内緒ですれば良いと！でも僕がそう言ったとは言わないようにと。禁止とは知らずにここまできたが、エステをすると言ってあったので出来る物と思い込んでいた。不動産屋は初めから聞いていたら進めなかったと言うが、途中であれ、伝えているのでその時点で出来ない旨知らせて欲しかった。あと重要事項説明は手元にあるが、宅建主任者からの説明を受けていない。説明があれば金銭授受が出来ない区域である事が契約前に知れたのではないか？不動産屋は真剣にエステをすると知っていたら忠告をしていたといいますが、素人からしたら小さいながらもエステをすると伝えていたので出来ない区域であるとは到底思いもしませんでした。エステが出来ないのでは、実際ローンも払えないし(ローンは主人のみの名義）。
解約するにはこちらが違約金を支払わなければいけないのでしょうか？こちらが慰謝料を請求するのは不可能でしょうか？
このような現状で悩んでいます。何でも良いので、アドバイス、等下さい。お願いします。

回答No.5

1katyan

群馬の例です
http://www.city.tatebayashi.gunma.jp/kenchiku/kaihatu/tebiki/tebiki004.pdf#search='%E5%B8%82%E8%A1%97%E5%8C%96%E8%AA%BF%E6%95%B4%E5%8C%BA%E5%9F%9F%20%E5%96%B6%E6%A5%AD'
下のほうに法第３ ４ 条第１ 号許可対象業種一覧表の中に
美容室・美容院に限ると
立てようとしている県　
すんでいる役所に聞くのが一番早いかな？

調べていくと
http://www.pref.nara.jp/kanri/takadadoboku/kaihatu34-1.htm#beppyou

美容院の中にエステが含まれるなら出来るような感じですが、どうでしょうか？（個人的にはできそうな感じ）もし出来るとして、
後出来ない場合は建築協定によるものと言う感じですが
建築協定の効力は，公告日以後にその区域の土地の所有権者・借地権者になった者にも及ぶので(建築基準法75条，75条の２第５項)，３５条の重要事項として説明しなければなりません(宅建業法35条１項２号，施行令３条２号)

だから、もし告知がないなら　これによって作れないなら当然賠償請求ですよね？後はここでエステを作るという予定していたという証拠がほしいですね。

契約締結等の時期の制限　１年以内の業務停止処分
情状が特に重いときは免許取消処分
　そんな感じになります

後家を建てるときに建築確認をどのようにされたのかなあ？
（勉強中ではっきりいえませんが）
後参考のため
http://namiki.cside.com/sub23.htm

勉強中の素人が書いています　専門家に確認してください
参考になれば嬉しいですが・・・

回答No.4

echino

Ｎｏ.１，２の不動産屋です。

＞市街化調整区域であることが重要事項説明書にうたわれているとのこと。
重要事項説明の不備をつくことはできません。
土地に関しては知っていて契約をしていることになります。
この点を利用しても無駄です。むしろ質問者さんが不利になります。

裁判で一番の証拠になるのは、書面です。
今回は重要事項に嘘をついているわけではないので、「知らなかった」
と言っても、それを理由には白紙解約をすることができないのです。

宅建主任者からの説明がないのは業法違反ですが、主任者名の記載は
しっかりとしてあると思います。また説明をうけた証拠として質問者
さんは印をおしていることでしょう。
また今回のケースでは、仲介業者（重要事項説明をした業者）は報酬を
質問者さんから貰っておりません。そのため業法違反としても返金する
「仲介手数料」が存在していません。
通常、県庁に相談してこの点を突いても、手数料の全額返金もしくは
「不実告知」による白紙解約、「半金和解」の３通りしかありません。
しかし、「不実告知」以外は仲介手数料に対してのものなのです。

この状況で私が該当の不動産屋なら、県庁から連絡が来た時点で
手を引きます。（仲介を白紙解約する、返金義務ないし）
それなら営業停止になったとしてもおそらく短期間でしょう。

加えて今回は土地の決裁をされているので、すでに土地の契約自体は
民法上で有効となってしまっています。
不動産屋に手を引かれたら責任追及はできずどうしようもないのです。

以上のことから不利となると判断しました。
業法で契約を無効にしても、民法で有効になっているため不利なのです。

回答No.3

tomikenboh

午前中の質問に回答したのですが削除されちゃいましたね。
午前中の内容についてそのまま回答します。

重要事項の説明がないのであれば宅建法違反になります。
説明をしないで契約させた場合、業者に対し最大1年の営業停止の行政処分がくる恐れがあります。
まずは契約が有効かどうかという部分から切り込んでいく手段もあります。

役所の建設指導課（不動産指導課)や宅建協会に電話で相談されてはいかがでしょうか。
適切なアドバイスをもらうことができます。

＜＜以前私が賃貸アパートを借りた際の重要事項の不告知の際は＞＞

宅建業法違反であり契約が無効であるので全額返金してほしい（私）
↓
契約していないのだから宅建法にも違反しない。（私）
↓
私は全額返金されればそれでよい。（私）
http://okwave.jp/qa1214487.html

という作戦で行きましたが賃貸アパートでの話です。
契約については宅建業法の範疇でしょうからその部分は同じ振舞になるかと思います。
契約が無効か有効かという部分も含め早急に専門家への救済を求めるべきと考えます。

宅建協会か県庁の建築指導課（不動産指導課）等の不動産取引を監督している機関への相談をお勧めします。（確実、適格です！）
（～もう週末ですので宅建業法を一読されると参考になると思います。
私の時は隅から隅まで読んで理論武装しました。）

回答No.2

echino

No.1です。

いくつか裁判で勝つ糸口が見えました。
まず、住宅ローンでは店舗、つまりエステ用の部分については評価が
ありません。不動産屋はこの点を金融機関に偽ってローンの審査に
出している可能性が高そうです。完全な居住用でないことは不動産屋に
話しているのですから、不動産屋が斡旋して申込みをしていれば
詐欺行為をしていたということになります。
建物の概要なしで土地部分の融資、決裁はできないでしょうから
ローンのための不当な請負契約が存在している可能性。
また金融機関を騙すための見積もりが出ている可能性があります。
この部分を利用すれば、裁判でも有利になるでしょう。

市街化調整区域であることが重要事項説明書にうたわれているとのこと。
重要事項説明の不備をつくことはできません。
土地に関しては知っていて契約をしていることになります。
この点を利用しても無駄です。むしろ質問者さんが不利になります。

問題は建物ですが、前述のように「住宅」ではなく「店舗」ですので
通常は住宅ローンは通りません。したがって本来はローン解約となる
はずであるのに、ローンを実行したことになります。
これにより、あなたは実際にローンという被害を被っています。
その被害の原因はおそらく不動産屋の不正行為によるローン実行です。
重要事項説明書にうたわれているローン解約の権利を、不正行為に
よって侵害されたことになります。

以上、二つの点を弁護士と相談して、慎重に攻めるべきでしょう。
金融機関に対しての詐欺行為は結構ありますが、買主の意志によって
通常は行われるものです。今回の場合は不動産会社が利益を得るために
質問者さんを引き返せない状況に追い込むために独断でやった。
そのため、金融機関、質問者さんの双方に不利益を与えることになった。
そういう形にもっていくのが良いでしょう。

全ての書類をみて、直接お話しなければわかりませんが
個人的に土地の売却損部分とその他手数料を違約金としてもらう程度は
なんとかなりそうな気がします。
あとは弁護士さんの腕次第といったところでしょうか。

Ｐ．Ｓ
たとえ、市街化調整区域でエステ開業が許可されたとして、隣組規約に
違反すれば、強制力はなくても後々に不都合が出てきます。
商売として考えているのですから、それでは意味がありません。

お礼

おはようございます。何度もすみません。
＞市街化調整区域であることが重要事項説明書にうたわれているとのこと。
重要事項説明の不備をつくことはできません。
土地に関しては知っていて契約をしていることになります。
この点を利用しても無駄です。むしろ質問者さんが不利になります。

この部分の意味が分かりづらいのでおしえてもらえますか？
お願いします。

補足

度々、ありがとうございます。
店舗の件ですが、エステとは色々あって、現在私がしているのはひっそり知り合いや紹介のみでやっているので、実際店舗と言う形では話はしていませんでした、、。が今後発展させていくつもりでいたので、悩んでいる次第です。
現在している程度のエステでも調整区域では許可が必要でしょうか？
ここに来るまで、店舗とは言わなかったのですが、エステサービスをすると言う旨は十分伝えてきたはずなのに、、、。
一生ひっそりしないといけないとか、、、。憂鬱です。
現在隣組規約では駄目となっている物を、覆してできるようになっても近所の住人とそのことで何らかのトラブルがあるだろうと考えられるし、、、。
教えていただいたこと参考に納得のいく方向に進むように頑張ります。
また聞きたい事とか出てくると思いますので、お願いします。

回答No.1

echino

不動産屋です。
昼間書き込んだ者です。エステをすることは伝えていたのですね。
覚悟を決めて裁判するしかないかもしれません。

いくつか気になる点があります。
まず土地と建物は別々の契約なのでしょうか？
ここでいう不動産屋は建物を建てる業者ではなく、土地の仲介業者？
重要事項説明書には市街化調整区域と記入されているのでしょうか？
住宅ローンはどのような形で申し込んでいますか？

この辺を教えていただければ、対策を立てることが出来るかもしれません。

補足

回答ありがとうございます。
土地と建物は別契約です。
不動産屋は、土地の仲介業者(仲介金は支払っていない）で、建物を建てる業者です。委託？不動産屋が委託している形だと思います。
重要事項には、市街化調整区域と書かれています。
住宅ローンは、現在土地の支払いで銀行に行きました。建物は、引渡し時にということになっています。

追加質問ですが、市街化調整区域で、エステすることはどうなのでしょうか？もし、違法でないのなら、解約ではない解決方法もあるのではないかと考えるのですが、、、。
本当にピンチなので、どうかどうか力になって下さい。
今日弁護士の無料相談に行ったのですが、曖昧な返事と言うか、、、、。
裁判をしても不利な立場です。と言う感じでした。