住宅売買

質問

１０年前市街化調整区域に建築しました。土地の名義は、妻の親名義です。住宅ローン返済中ですが、昨今の景気悪化で、給料が減少しそうなため、引越しを考えています。住宅の売買を考えたいのですが可能でしょうか。また、こういう相談をする専門家は、どういう資格を持った人に相談すれば良いのでしょうか。アドバイスよろしくお願いいたします。

回答No.3

m_inoue222

＞こういう相談をする専門家は、

不動産屋で構いません

権利証があれば持っていきましょう
出来ればローンの計算書も持っていきましょう

後は貴方の物件に対して貴方から必要な事を聞いたり調べたりしてくれます

お礼

お忙しいところ回答ありがとうございました。
地元の物件に強い不動産屋を探してみます。

回答No.2

dr_suguru

＞こういう相談をする専門家は

調整区域の物件であれば
・許可物件
・旧既存宅確認物件（現行廃止になり許可制に移行）
の許可、確認のどちらかで
建築されているはずです。

最初の許可物件については
・分家許可　1号許可
・自己用住宅許可　7号許可
2種類があり、転売するについては
概ね10年経過の住宅で
社会通念上やむをえない理由であれば
次の購入者が建築可能です。　
↓
開発審査会基準第１６号
■相当期間適正に利用された住宅のやむを得ない用途変更
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu0_12.htm#01

次に旧既存宅地確認を受けた土地について
現行この制度は存在しません。
許可制に移行し
17号基準となりました。
開発審査会基準第１７号
■既存の宅地における開発行為又は建築行為等
廃止は平成18年ですから
http://www.pref.aichi.jp/kenchikushido/5/kaihatu2.htm
10年前ならこの確認制度かも知れません。
この許可は
土地の要件での確認制度ですから
転売は自由です。
上記の許可（分家・自己用）
は人に対する許可ですから
転売禁止なのです。
しかしながら
社会通念年上の理由などから
平成11年ごろに追加された許可内容です。

まずは、当時の許可証又は確認証
及び建築確認申請副本を探さないと
内容が確認できません。
それを持って
不動産屋ですね。

以上、愛知県の開発許可基準で説明しました。
あなたの県基準と
比較してください。

お礼

法律からの回答説明ありがとうございます。居住地での基準がどうなのか調べてみます。

回答No.1

U1Fs12

>土地の名義は、妻の親名義です。
　まず、奥さんの親は土地の売却に賛成してくれているのでしょうか？
　まだ「売買を考えたい」レベルで、奥さんの親に許可をもらっていなければ、専門家へ相談以前の話となります。

>住宅ローン返済中ですが（中略）住宅の売買を考えたいのですが可能でしょうか
　銀行への残債は、どの位あるのでしょうか？
　基本的に、ローン中の物件は土地も含め、金融機関の抵当に入っているはずですので、売買のためには、ローンを完済し、金融機関の抵当を解除する必要があります。
　売却額が残債額以上であれば問題ないですが、築１０年で、市街化調整区域では、期待する金額では売却できない可能性が大ですので、不足額（残債額－売却額）が発生した場合は、質問者さまが用意する必要があります。
　この様なリスクも考慮していますか？

>どういう資格を持った人に相談すれば良いのでしょうか
　まずは、住宅ローンを借りている金融機関の担当者（抵当権の関係で）。
　次に、不動産業者です。

>アドバイスよろしくお願いいたします。
　個人的には、
　(1)１０年間の返済が無駄になってしまうこと。
　(2)賃貸に引っ越した場合、家賃が発生すること。
　(3)奥さんの親名義の土地を売却しなければならないこと。
　などから、売却は最終手段とし、まずはローンの返済期間延長や、借換え等による返済プランの見直しなど、他の方法を模索した方が良いとおもいます。

以上、ご参考まで。

お礼

質問の項目ごとに回答頂きありがとうございます。まだまだ、これからの段階で的確なアドバスすみませんでした。