土地改良費用の費用負担、土地主にしてもらうのは無理でしょうか？？

質問

建築条件付の土地を契約し、請負契約も終わり、建築確認申請も終わりました。土地は、山を切った開発造成地で、ひな壇になっており隣地に面して１メートル程の擁壁があります。建物にはＪＩＯの保障をつけてもらう予定です。
土地と建物の契約には仲介の不動産に入ってもらっていて、土地の改良費用は約５０万で諸費用の概算としてだしてもらっていました。金額は契約前に隣や周りの相場を不動産さんが調べて提示した数字です。
ところが、実際地盤調査をしてみると、擁壁が土地の内まで入っているのと、建物が敷地の端まであるということで、土地改良費プラス基礎補強費用が１５０万かかると言われました。
５０万で予算をみていたので、１００万のＵＰです。
予算に余裕もないため、その費用を負担するのは難しく困っています。
しかし、その費用をかけなければＪＩＯの保障も認可されないようで、基礎は大切なので工事は否めません。
このような場合、土地にかしがあったとはみなされないですか？
仲介の不動産か土地主（開発主）に負担してもらえないものかと思うのですが、無理でしょうか？
（土地は３２５０万４５坪で契約しました）

契約書を読むものの、良くわかりません。通常どのような記載があるのでしょうか？
どうぞお知恵を貸してください！宜しくお願い致します！

回答No.3

kotakotaro · ベストアンサー

私も地盤改良費が予算取り以上になり、苦しい経験を
したので、その気持ちよく分かります。

土地に関しては　通常現状渡しが鉄則であり、隠れた瑕疵に関しては
土地主に請求できる権利があります。
しかしながら隠れた瑕疵っとは、掘ってみたら大量の瓦礫などの廃棄物がが出てきて撤去しなくてはならない。
など、そういったことをいい、
今回の場合は厳しいのではないかと思われます。

無理難題でクレームをつけるよりも 友好関係を保ちつつ、営業さん
などを通して、なんとかもう少し安くなる「方法」を考えてもらえないかと、お願いするのが良いかと思います。

私の場合、130万ほど最初に出た見積もりから　色々駆使して頂き、20万まで下げてもらいました。もちろん10年保証のついた大手業者さんです。

1万2万でもいいから安くしてほしいという謙虚な姿勢を見せることが
大切です。

お礼

ありがとうございます！
アドバイスを参考にさせていただき、仲介の不動産さんに予算が厳しくて。。。っと少しでも考慮していただけないかとお願いしてみました！
いくらになるかは回答待ちですが、少しは検討してくださるそうです！
クレームなくてよかったです。
良い関係のまま、住宅の完成を目指して頑張りたいと思います！

回答No.2

walkingdic

>このような場合、土地にかしがあったとはみなされないですか？
みなされません。

＞仲介の不動産か土地主（開発主）に負担してもらえないものかと思うのですが、無理でしょうか？

お願いしてみてもよいですけど、法律上の強制はまず無理でしょう。

＞通常どのような記載があるのでしょうか？
通常地盤に関しては記述がないか、あっても建築時に地盤補強が必要となる場合には買主の責任となるような免責条項があるのが普通です。

ご質問の場合、

>建物が敷地の端まである

これが地盤補強において費用がかかる原因のひとつですからね。
これを見直すというのが一番です。

あとＲＣ造りなどであれば木造への変更も地盤補強費の軽減になります。

お礼

的確なアドバイスをありがとうございます！
仲介の不動産に問い合わせしたところ、不動産さんも弁護士の方に確認して下さっていたり調べてくれてたようです。おっしゃるように強制は出来ないようですね。
まだ、回答町ですが、少しでも費用の負担が軽くなるようにお願いをしているところです。

回答No.1

noname#78261

擁壁があればベースもありますがそれが敷地内に入っているという意味であれば瑕疵ではないでしょう。

関係のない擁壁が埋め込まれていたということならば瑕疵にあたる可能性はあり、撤去費用の代わりに金銭を請求できるかもしれませんが。

建物が敷地の端まで来るからとか、擁壁のベースにかかる可能性というのは計画の時点で建築士がわかることですので開発者にはわかりようがありませんよね。

ただし、暫定の５０万以外かからないと思ったからというのは一般に通用しません。プランのない時点で正確な地盤改良費用は出ないからです。

通常は未確定部分（今回は地盤改良費）を踏まえて契約をするものですあってこれ以上でないなら建築費を落とすしかないでしょう。

お礼

的確なアドバイスをありがとうございます！
相談させてもらって良かったです！
予算に合うように見積もりの見直しもしてみたいと思います。