ミックス

質問

ミックスでの住宅ローンを考えています。
考えたプランはミックスの意味があるのか？ご意見をお願いいたします。

借り入れ￥3780万　35年ローン
変動全期間0.9％優遇
現在考えているプラン
変動1.78％（優遇後）1000万
15年固定2.7％（優遇はなし）2780万円
毎月支払い額13万位。
主人34歳年収550万妻30歳年収250万
子供は4歳と10歳。
2年毎に100万の繰上げ返済を予定。
繰上げ返済用貯金とは別に教育資金、固定資産税等の貯金は可能です。
このプランはどうでしょうか？
自分の希望としては、12～13万台での返済が一番ベストです。

回答No.5

hkttm

＞私が勘違いをしていて15.20年固定というのは15.20年返済という・・・
確認されて勘違いが無くなるのはいいことです！！

＞35年固定も使えるそうです（驚）
使えるなら選択肢に入れるのも良いですね。

＞変動+固定（35年）の組み合わせ（ミックス）を考えました。
変動（1.725％）2780万+固定35年（3.18％）1000万円だと返済額は12万強です。
変動と35年固定の比率はもう少し考えてみてはどうかとも思います。最初に断っておきますがあくまで参考程度にしてください（きちんとした金額は銀行等で確認してください）。2年後に200万円の繰上げ返済をしたが変動金利が2.5％になったとします。繰り上げ返済を期間短縮にしたら毎月返済は10000円位上がり、返済金額低減なら3000円位上がると思います。あと変動の借入金額（2780万）が多いため金利が0.1％上がるだけでも毎月1400円位負担増となります。なので変動を少し下げてみてはどうかと思います。しかし35年固定の比率を上げれば毎月の返済が大変なことになると思うのでなんともいえないのですが・・・。

悩ますようなことばかり書いてすみませんが変動の金利は上がることはあっても下がることはないと思って考えてみたらいいのではないかと思います。

もし検討できるなら某メガバンク（ローマ字入り）が35年返済でも当初15年or20年間固定でそれ以降も店頭-1.0%優遇のキャンペーンってのがあったと思うので参考にしてみてはどうでしょうか。

回答No.4

hkttm

＃２です。

そうですね。悪い意味でなく住宅ローンとは長い付合いになるので悩むことはいいと思います。

話しそれましたが質問者さんは変動の返済ですごく悩んでるみたいですので返済額について書いておきます。
まず15年固定ですが当初15年間は毎月102,388円です。16年目からは金利情勢が不明のため分かりませんが・・・。
変動ですが金利変動ないものとして1.78%ですと32,008円です。
よって毎月返済134,396円になると思います。

仮に繰り上げ返済も一切してなくて5年目以降変動が4.0%になるとしたら40,915円、5.0%になるとしたら45,326円、6.0%になるとしたら49,967円となります。
あとは質問者様と旦那さんで相談してみてはどうでしょうか。

参考までに日銀HPに「長・短期プライムレート（主要行）の推移」が掲載されていますので見てみてはどうですか。

元利金等返済でのExcelの計算方法を書いておきます。
毎月返済額＝pmt(金利(年利)÷12,返済回数,返済元本)
毎月利息金額＝返済元本×金利(年利)÷12
で計算出来ます。

お節介ついでですみませんが＃３でも書きましたが15年固定特約の方の16年以降の金利優遇はないのか確認しておいた方がいいですよ。返済金額が大きいため0.1%金利が上がるだけでも利息の負担が大きくなるはずですから・・・。

なんか回答になっていない気もしますがそれでは・・・。

参考URL：

http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

お礼

本当にありがとうございます。
そうですね。15年固定か20年固定か悩むところですがとりあえず15年で
いくつもりです。
16年目も0.9％の優遇が受けられるのかも聞いてみます。
１５年、２０年固定には優遇はうけられないそうです。
受けられるのは3.5.10年固定と変動です。
なので仮に15年固定をくんで（2.7％）16年目に変動を組むとたぶん
店頭金利から0.9％はされるはずですが、怖いので確認してみます。
私の場合自分の父が病気で一緒に暮らすので戸建てを買いました。
頭金も諸経費分しかたまっていなかったのですが、どうしても今の住宅
では同居がむずかしかったので。
寝たきりとかではないので今後も働くことはできますが。
本当はローン額をもう少し減らせればせめて毎月が10万以内のほうが
楽だと思います。自分たちも年をとっていくわけですから。
なので変動の分を終わらせて固定のみがのこれば毎月の返済額は10万位になるかと計算したわけです。
1000万を変動で組むのは危険なのか銀行で相談してみたいと思います。
みなさんは大体1000万は何年くらいかかるのでしょうか？（汗）

補足

本日銀行さんと打ち合わせを行いました。
私が勘違いをしていて15.20年固定というのは15.20年返済という
意味合いだったみたいです。
なので3.5.10年固定しか選べない？？と驚いていたら
なんと35年固定も使えるそうです（驚）（フラット35ではないです。）
ただし金利優遇はなしで、3.18％です。そのほかの固定・変動は全返済期間３５年0.9％優遇されるそうです。10年固定を組んでも11年目からも0.9％優遇です。
変動+固定（35年）の組み合わせ（ミックス）を考えました。
変動（1.725％）2780万+固定35年（3.18％）1000万円だと返済額は12万強です。この組み方で繰り上げ返済を2年毎に100万づつがベストなんですが、変動の割合が多いので心配です。
やはりミックスの意味合いを考えると半々もしくは変動は小さくして
繰上げ返済で返せるくらいの額にしておいたほうがいいでしょうか？

回答No.3

hkttm

＃２です。お節介ですが補足します。

＞住民税とか健康保険料とか6月からびっくりするほど上がって本当に驚いています。
そうですね。自分もびっくりしました。あと国民年金（厚生年金）も平成２９年まで毎年掛け金が上がっていきますよ。国民年金は１４１００円（平成１９年度）から平成２９年度まで１６９００円といった具合に毎月の支払う保険料が毎年上がっていくみたいです。厚生年金でしたら給与によって変わるため詳しくは質問者様で探してみてください。（厚生年金保険料とかで検索すれば出てくると思います）

＞0.9％の優遇は変動のみならずどのプランでも使えるようです
それは良かったです。自分の場合変動から固定に変更すると金利優遇無くなるといわれてたもので(笑)。それとミックスのもう一つの１５年固定特約の方の１５年後の特約終了後の金利優遇はないのでしょうか？もしないようで時間があるなら他行でも検討してみるのもいいのではないかと思います。１５年間２．７％で固定特約後も残期間店頭金利より１．０％金利優遇なんてキャンペーンもあるみたいですから・・・。

＞まぁそれでも今のところはローンを考え直すほどではないのですが
そうですね。他人があれこれ言っても決めるのは質問者様と旦那さんになるのですから・・・。

まぁなんにせよこういった回答（他の同じ様な質問や回答も含めて）は参考程度に思ってじっくり検討してみたらいいと思いますよ。「絶対これがいい」といった回答は出来ないと思いますから・・・。
PS.ご自身でローン返済の計算されるのでしたらExcelでPMT関数（元利金等返済の関数）なんかを使えば毎月の支払いのシュミレーションができますよ。

お礼

ありがとうございます！私が一番不安なのは2年毎の繰上げ返済100万を
するとしてプランを考えている（変動の割合を考えている）ことです。
実際出来なかったらこのプランは大変なものになってしまうし（涙）
できれば共働きで収入が多いと思う今から10年間が繰り上げ返済の勝負だと思うんです。繰上げ返済とかで返しいれそうな額（500万とか）を変動にしたほうがいいのか、友働きだから1000万くらいでも平気なのか
まよっています。

回答No.2

hkttm

長くなりそうなので先に誤っておきます。

質問の返済額はボーナス併用なしですね？

質問に書かれているように繰上げ返済用貯金、教育資金、固定資産税等の貯金が可能なら夫婦合わせて年収８００万あるので出来るのではないかとも思いますが・・・。
しかし念のために今後の税金負担の増加（厚生年金の掛け金増加と４０歳からの公的介護保険料の支払いなど）や子供さんの養育費のおさらいなどしてから考えるのもいいのではないかと思います。

あと繰り上げ返済が２年毎予定とあるのでしたら返済期間を３５年ではなく１年でも短くするのもいいのではないかと思います。なぜなら毎月の返済額は多少増えますがトータル返済額が減るからです。金利が変わらないものとして計算しますと返済を１年縮めるて３４年とするだけで毎月の支払いは約２５００円増えますがトータルでは約６０万円返済が減ることになります。２年縮めるなら単純に倍と思ったらいいと思います。
といった具合に繰り上げ返済の貯蓄の部分を少し削るだけでもトータル返済額は減ったりもしますので参考にしてもらえたらうれしいです。

気になる点が何点かあるので書かさせてもらいます。
(1)変動金利ですが途中で○○年固定に変更しても金利優遇は受けられるのか（中には変動の場合だけず～と優遇という特約で固定にすると優遇が無くなるといったのもあるためです）
(2)１５年固定特約ですが特約終了後の金利優遇はあるのでしょうか？当初は大きく優遇（１．６％位ですかね）しているが１５年後は０．４％しか優遇しかしないといった商品もあるので特約終了後の金利優遇もきちんと確認しておいたらいいと思います。
現在の金利も大事だと思いますが特約終了後等の金利優遇なんかも考慮して毎月返済額を決めたらいいと思います。

なんか参考になっていないような気がしますけど住宅ローンとは長い付合いになると思うので最初にしっかり検討をお勧めします。
PS.自分は当初何も考えていなくてエイヤーと印鑑押しまくってました。なので現在の金利上昇であたふたしているもので・・・

お礼

丁寧な回答ありがとうございます。ボーナス併用はなしです。
そうなんです！住民税とか健康保険料とか6月からびっくりするほど上がって本当に驚いています。
主人の会社は社会保険制度を導入していないため健康保険料はまるまる
自己負担です。もうおどろくほどあがりましたよ。
まぁそれでも今のところはローンを考え直すほどではないのですが、
今後のことも考えて主人には給料交渉をしてもらうことになりました。
労働基準局から何度も注意（導入するように）されているような会社ですので私は正直転職してほしいくらいです。
給与の面とかからみて転職はむずかしいところですが（汗）
0.9％の優遇は変動のみならずどのプランでも使えるようです。
3.5.10年ものの固定もすべて0.9％するといわれていました。
固定期間終了後も使えるようです。
でもいろいろと考えてみようと思います。
本当にありがとうございました！

回答No.1

風車の 弥七（@t87300）

年収は勿論税込みですよね？

私は前職の時年収７５０万円でしたが、住宅ローン変動で月７３０００円とリフォームローン３００００円の返済で家計は毎月赤字でしたよ。
貯金なんて出来ませんでした。
地獄のような日々で考えが甘かったと後悔しています。

もう少し返済額を減らした方がいいです。
大丈夫と思っていても、実際になると無理が生じます。
希望と現実は全然違います。

毎月返済額は１０万円以下に設定した方が良いですよ。
３５年ものあいだ、お金で苦労します。

手元に貯金がたくさん有れば別ですけど。

お礼

本当ですか？・・・うちの場合いまさらやめられない状況です（泣）
繰上げ返済をしていって35年前には完済し、繰上げ返済の期間短縮型と返済額減少型をうまくしていって最後の方は10万いかになる計算を
していましたが・・・貯金できないというのは想定外です。
今の計算だと私の収入がまるまる貯蓄に回せる計算なんですが・・。