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マンション退去時で原状回復部分の見解相違について
つい１０日前に退去しました。 ペット可物件（3LDK。73平米）で敷金２か月分153000円を預けた状態になっています。 エイブルの賃貸物件で、管理は子会社のエイブル保証が行っていますが 退去時の立会い・施工会社は別の会社に委託しています。 その委託業者は退去時に来たが引越作業中だったので 部屋内部の立会いをせずに帰っていきました。 その際、コチラが襖裏面の猫の引っかきによるはがれは把握していたのできちんとその旨は話をしました。 その4日後に見積もりがきてビックリしたのですが 通常の契約以外でクロスのキズによる張替え費用と、網戸の張替え費用を請求してきました。 うちの猫は柱や壁で爪とぎ行為を一切しないので 自分が退去する際にも大きな傷が無いことを確認しています。 が、業者は「襖裏面の行為をみるからに、猫のせいであるとしか考えられない」と言ってきています。 今まで猫によるキズを見てこなかったし、自分でもそんなキズを確認していないので納得できません。 写真があれば一番納得すると思いキズ部分の写真が見たいと言ったら「写真は撮ってない」ですし どこの部屋のどの部分か教えてほしいと言えば、おおまかなことしか言ってきません。 それも次の入居者が決まったのですでに施工済みだというのです。 さて、みなさんにお聞きしたいのですが、このように 原状回復に対して双方の見解の相違がある場合 「退去時原状回復工事代行依頼書」を返送しなくてもよいのでしょうか？ １、納得できないので押捺できない。 ２、すると敷金はいつまでも戻ってこない。 という状況になります。 そうなると、敷金はこのままエイブルに差し押さえられたままでしょうか？ 納得できないのなら、一度清算後に「小額訴訟」を起すべきでしょうか？ ちなみにクロス張替え費用（30平米未満）35400円 網戸張替え1枚4000円
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質問者が選んだベストアンサー
＃２・＃４です。 いくら特約条項でも無効なものもあるんですが、ご質問者様の事を荒立てたくないというお気持ちで譲歩されているのが分かりますので交渉は成立するかと思います。 法律ではありませんが敷金返還についてガイドラインが定められていますので費用負担が賃貸人なのか賃借人なのかの目安はありますし、そもそも通常使用による小規模修繕は毎月の賃料に含まれているっていうのが前提なんですよ。 ですので、明らかに注意を怠って部屋を汚したり壊したりした場合やペット飼育不可なのに飼育したとか、賃料を滞納しているなどの理由があれば別ですがそのようなことが無ければ特約条項分と残置物の正当な撤去費用以外は返還されて然るべきです。 それでもなお管理会社が応じてくれないようであれば少額訴訟を起こす考えを伝えたほうがいいですね。 他のご回答者様が仰ってるように少額訴訟でも被告側はこれを拒否して通常訴訟にする権利はもっていますが、このケースでは業者もそこまで時間と手間とお金をかけないように思いますので少額訴訟で和解となる可能性が圧倒的に高いと思います。 ましてや相手も写真など明確な証拠を持ってないのですから。 ご質問者様もこのサイトだけではなくご自身でいろいろお調べになられてると思いますので自信を持って臨んでください。 参考URLに全国宅建業協会のサイトを記載しましたのでご心配であれば、こちらでご相談されるのもいいかもしれません。
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- hirjapan
- ベストアンサー率14% (2/14)
＃２です。 質問者様の仰ることをすべて信用する前提で回答します。 エイブルの完全な常套手段ですね。 ペット可の物件で入居者が実際に飼っていたらエイブルとしてはラッキーという感じでしょうね。 原状回復もペットが原因と言われれば賃借人は文句言いづらくなりますから。 そのうえ手口も敷金精算前に内装を済ませて費用負担の部分は事後報告。 しかも写真という証拠すら残していない。 戦いましょう！ 賃貸仲介業の利益はいくつかあります。仲介手数料や家主からの管理報酬など。あとは提携している内装業者からのキックバックです。 ですので修繕箇所があればあるほどバックも多いのです。しかしどちらが負担するにせよ内装はするわけですので、家主からの圧迫も強いのかと思われます。 で、その費用負担ですが敷金の慣例は地域によってもまちまちです。 しかし判例がありますのでこれに沿っていくと、自然損耗や経年劣化は家主負担です。畳や網戸など次の入居者の為の交換であればこちらも完全に家主負担です。ですのでクリーニング代は以外は身に覚えがなければすべて家主負担が原則です。入居者に過失があれば別ですが。 （クリーニング代は非常に難しい問題なのであえて割愛させていただきます） ウォシュレットなど残置物は事前に撤去金額を提示するのが普通ですし、この金額は有り得ません。他の項目の金額は妥当だと思います。 エイブルも他の賃借人に対して同様の手口を使ってるはずなので文句言われなければ儲けもの、言われたら処理が面倒なので思いのほか簡単に引き下がるかもしれませんね。 裁判に関しては他の回答者様も仰られてる通り賃貸人と賃借人との争いですので管理会社は関係ありません。そして管理会社は家主の味方です。しかし法律は入居者に有利です。この内容ならまず負けることはありません。 主観的ですがこのような同業者が許せないので、ご参考になれば幸いです。頑張ってください！
お礼
実は前のマンションもエイブルの仲介だったのですが、 そういえば管理は大家さんがしていた物件でしたね。 退去時のトラブルはなんにもなかったのでほんとに油断してしまいました。 ハウスクリーニングと畳替えは「特約条項」だったので これにかかる費用は仕方ないですが納得済みです。 （たしか特約条項は法的に有効なのでしたよね？） >ウォシュレットなど残置物は事前に撤去金額を提示するのが普通ですし、この金額は有り得ません。他の項目の金額は妥当だと思います。 この一文にはすごく納得です！ No,1さんのお礼文にも書きましたが、下記内容で交渉してみます。 ここで、業者が応じてくれない場合は、このあとどういう手順を踏んだらいいのか、ご指南いただけたら幸いです。 よろしくお願いいたします。
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
＃１です ＞管理会社であるエイブル保証にはなんの仲裁義務も責任もないのでしょうか？ 有りません 勘違いをされているようですが、管理会社は大家から雇われた業者です いわば大家の代理人．．．。 貴方のために仲裁なんてする義務は有りません．．．（笑）。 一般の賃貸でも大家は管理会社に管理委託費を毎月支払っていますが入居者は１円も払っていません 入居者の味方のような話し方をしてもあくまで大家の雇った業者です．．．（笑）。 貴方が支払ったのは「仲介手数料」．．．契約が成立するまでの代金です ぶっちゃけて私が貴方の立場なら ＞ハウスクリーニング（3LDK・７４平米) ￥３８０００ 契約書の特約ですからお支払いします ＞襖裏面の張替え（２枚） ￥４８００ 身に覚えがありませんので拒否します、証拠を提示して下さい ＞ウォシュレット撤去処分（依頼分） ￥２５０００ ７－８，０００円くらいが相場でしょう、高すぎますので１０，０００円しか負担しません ＞クロス張替え 以前の回答の通りです、身に覚えが無ければ支払いません ＞網戸替えで 穴が開いていなければ一切支払いません で、一切妥協しないと担当者も困るでしょうから有る程度の譲歩で話を付けます 話の落とし所は話し合いの都合で大きく変化しますね
お礼
そうですね。考えてみれば賃借人は管理会社にとってはお客様ではないわけですから、なんら関与することはないわけですよね・・・ 現在、業者に詳しい修復箇所とクロスの状態を問うています。 まだ回答はありません。 そろそろ、こちらから ・ハウスクリーニング ・畳の表替え ・襖裏面の張替え（これは当方で認識しているものですから） ・ウォシュレットの撤去処分費用（アドバイスのとおり10000円） だけをお支払いするということで話をしようと思います。 所詮、猫の爪とぎ跡なんてなかったわけだから いつまでも苦しい言い訳を聞くのも腹立たしいし・・・ 引越し先のマンションではすでに2週間経ちましたが まだどこにも爪とぎ跡を発見できません！！ （だからうちの猫たちは壁や柱でしないっていったじゃない）状態です。d(-_＾) 今回、大手管理会社だからと安心していた部分があります。 でもやはり立会いはキチンとしなければと思いました。 親切にアドバイス頂き、本当に有難うございました。ペコリ。
- hirjapan
- ベストアンサー率14% (2/14)
不動産業者です。 ご納得できなければ徹底的に戦うべきです。 まずは知り合いに弁護士がいるとか不動産業者がいるとか言って 精算内容に納得できない旨を伝えてみてください。 それだけでも業者の態度が変わるケースは多いです。 しかし、念のために契約書の原状回復の項目も今一度目を通してみてください。 まぁ、いくら契約書に記載されていても裁判になればテナント有利ですが。 とくにこの業者はトラブルも多く、同業者や家主さん、入居者からの評判は良くありません。
お礼
hirjapanさん、ご回答誠に有難うございました。 話し合いが平行線ならば泣き寝入りせずに戦ってみるべきですね。 それでなくても ハウスクリーニング（3LDK・７４平米) ￥３８０００ 畳表替え（６畳） ￥３００００ 襖裏面の張替え（２枚） ￥４８００ ウォシュレット撤去処分（依頼分） ￥２５０００ と上記もめているクロス張替えと網戸替えで合計￥１３７２００で 落としどころがほぼ敷金と相殺って感じなんですよ。 費用は妥当なんでしょうか？ 敷金がほとんど戻ってこない原状回復工事なんて 転居３回してますがこんなの始めてです。 ウォシュレットもこんなことなら自分で処分したほうが良かったです（泣） 評判の悪い会社だとは・・・ やはり頑張って先方と戦います。 ちなみにNO,１の方と同じで、委託業者と話してもらちがあかない場合 管理会社はなんにも相談に乗ってくれないのでしょうか？
- m_inoue
- ベストアンサー率32% (1654/5015)
大家してます ＞一度清算後に「小額訴訟」を起すべきでしょうか？ 精算しないで少額訴訟でしょうね 敷金全額返還の訴訟で充分でしょう ただし、一般的に不動産屋は少額訴訟には応じません 拒否して普通訴訟になります 裁判になれば時間とお金も必要ですが破損の証拠が有りませんので貴方が有利でしょう わたしはいつも退去時精算が完了するまでは内装などの修繕はしません お互いに納得することが大切だと考えています 現実的には証拠が無いことを理由に話し合いをされる方が手っ取り早いかも知れません 裁判覚悟をちらつかせれば譲歩の可能性も有ります（業者でも裁判は担当者の失点になります） 「バカ野郎、お前が無能だから裁判になるんだ！」 無理押ししている事は不動産屋も承知しているでしょう 網戸の貼り替えだけ譲歩するとかして事を収められてはどうでしょうか？ 貴方が少し譲歩すれば担当者も顔が立ちますから収まると思いますよ
お礼
お忙しいところ回答、誠に有難うございました。 先ほど業者から大まかなキズの場所を知らせてきました。 しかしそのメールから察する場所を思い出しても心当たりがありません。 こちらは毎日生活していて掃除している場所ですので・・・ そうなるとほとんど業者の説明と平行線は確実です。 不動産屋さんが小額訴訟を拒否できるなんて知りませんでした。 私も退去後の見積もりが出る前に次の工事を済ませるなんて初めての経験でしたので（私も通常は合意するまで手をつけないものと思っていました）、きちんと室内の写真を撮ってこなかったのはいけなかったです。 m_inoueさんのおっしゃるとおり、話し合いをしてみることにします。 それで平行線のようなら、訴訟うんぬんをちらつかせて 相手の出方を見てみることします。 この場合、管理会社であるエイブル保証にはなんの仲裁義務も責任もないのでしょうか？
お礼
お礼が遅くなってすみません。 そうですね。ペット可物件ということであれば小規模修繕の費用も 賃料に含まれていると考えるのが妥当ですよね。 この部分、非常に心強いです。 16日に詳しい状況を教えてほしい旨メールしましたが 業務が忙しいとのことで本日現在まだお返事をもらえていません。 ちなみに知人もほぼ同じ時期に引越しした際の管理会社（ここも大手）は きちんと細かく（一式などという表記も無く）修繕費用を提示した 書類でした。知人に見せてもらって、対応の違いに愕然としました。 最終的には先方の詳しい言い分を聞いた後、みなさんのアドバイスどおり「訴訟」のことを切り出そうと思います。 宅建業協会のアドバイスも有難うございました。 まだ時間はかかりそうですが、泣き寝入りせずがんばってみます。 本当にご親切・ご丁寧にアドバイスをいただき有難うございました。 m(__)m ペコリ。