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家主・管理会社変更後の契約と立退
こんにちは 現在同じアパートに2年8ケ月住んでいます。 （2年契約で昨年5月に更新、契約はあと1年以上あります） 昨年末の12月に家主変更の通知が届きました。 それまでは個人の家主、大手不動産チェーン（管理会社）でした。 その変更で、地元の不動産屋さん（ある程度大きい）に所有も管理も変更になりました。 その次に新家主から「ごあいさつがしたい」という旨の連絡が来ました。話を聞いてみると、「6ケ月後に退去して欲しい。という要望でした。」 先の通知には詳細は書かれておらず、 ・家主が変わりました。 ・家賃の支払先が変更になるので手続きして下さい。 ということでした。 まず、 １、前契約、今の契約はどうなるのでしょうか？ 前契約条件をすべてそのまま引き継ぐということでしょうか。 新しく契約書（変更？）を作成するべきではないかと思うのですが、現次点では契約書など書面による変更（変更事項修正）などしていません。 ２、上記契約をしない（？不動産はそれで通るのでしょうか？）理由は立ち退きに関連しているのでしょうか？ 他質問で家賃なのか損害なのかなどの記述を見ました。立ち退きに関してはこのサイトの他の質問などから多少知識を付けましたが不安です。 条件さえ良ければ立ち退こうとも考えています。 現在、お話の段階で先方からの書面による要望書も提示されていません。こちらからの返答もまだしていません。 なんでも書面化は必要ですよね？ また週末に交渉することになっています。 前もってなにか用意することができれば思い質問させていただきました。 アドバイス等あれば宜しくお願い致します。
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＞掛かる費用はすべて新家主が持つ。（現在と同等レベルの賃貸住宅） なんとなくですが、良心的そうな新家主でとりあえずは良かったですね（笑） ＞１ 火災保険は半分とか返ってくるものなのでしょうか？ ＞２ 物件を探すために掛かる費用は？ 1.保険に関しては、大家というよりも、保険屋と質問者との契約なので、中途解約による月割返金等が可能かどうかを保険屋に問い合わせてみたらいかがでしょうか？ 返金不可、もしくは月割返金で多少の損失が出る、という場合は・・、質問者の判断にお任せします・・。一応、掛かる費用は先方が全て持つ、と言っているわけですからね（笑） 2.1のお話もそうなんですけど、物件を探す場合の足代などを指しているとすれば、とても細かい話ですね・・。新たに借りる際の、仲介手数料や礼金などを指している場合には、当然負担して貰うべきです。（敷金は全額返金して貰うわけですから負担はない、と考えるべきです） とりあえず、移転する物件を探さなければ計算は出来ませんよね。 ＞こちらだと足して行くようで、がめつい印象ですか？ いえいえ、手書きでも構いませんので、質問者側にて負担となるものを列挙して書き出して、先方にお渡ししても良いと思いますよ。 ・敷金返還（○円） ・更新料返還（全額or一部か不明ですが） ・引越代 ・移転先を借りる際の仲介手数料 ・移転先を借りる際の礼金 ・（保険のことを含むかは任せます・・笑） ・（その他、何か負担があれば） などなどと書いて、「必要以上に請求するつもりはありませんが、実質的に、この位は掛かりそうなので、この内容で負担していただけますか？」と穏便に出れば問題ないでしょう。 とりあえず内容で合意が出来れば、細かい金額については具体的に移転先を決めたり引越しの見積りを取ったり等の中で明確になっていくと思います。全て見積り確定したところで、新大家と書面を交わせばよろしいと思います。 若しくは、先方との交渉次第ですが、上記負担の合計額を大よそのところで見込みを付けて、例えば60万円程度では足りるだろう、という事であれば「立退き料は、迷惑料も全て込みで70万円」などと決めてしまう方法もあります。その場合には実質で不足が出ても余剰が出ても、質問者の自由ですね。 内容に不満が無ければ、どういう方法を取るのかは、相手に任せても良いと思いますけどね。 ＞このまま見守っていただければ（笑）と思います 影ながら、応援しております（笑） けど、相手が特別に悪徳という風もないし、スムーズに行きそうですよね。
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＞先方からの正当事由の無い要望である退去である証明要望書というのをまずはもらいたいのですが心配し過ぎですか？ それは心配し過ぎかもしれませんね。そもそも先方に正当事由が無いという前提だから「立退き交渉」というものがあるわけです（笑） 仮に正当事由があるならば、交渉など不要で「○月○日までに退去してください」という紙を送ってくれば終わりの話ですから・・。 ＞これは条件を書いて、修正不可としコピーして（必要？）、双方（または先方）の署名、捺印を持てば契約として効力がありますか？ 修正不可としてコピーするよりも、2通作って各々署名捺印した方が早いですね。 先方さんとしても、最終合意内容に関して後から「言った言わない」があると面倒ですから最終的な内容は書面にしてくると思いますが、もし何も書面を出してこなければ要求して良いです。 ＞アドバイスあれば 先方の都合で立退くわけですから、質問者にとっても移転費用その他負担が発生しますよね。勿論、その負担をカバーして貰う事は第一の目標となるでしょうが、あまり強欲に強気な交渉に出ると相手を硬直化させる恐れもあります。 具体的かつ適性な立退き料を求め、相手の条件にも多少は譲歩するという姿勢で普通に臨めば良いと思います。 細かい話ですが一応参考までに。 まず預けている敷金は全額返金。原状回復は免除というのをベースに、 引越し費用、次の入居先での礼金、仲介手数料、＋α というのを目途に考えたら良いと思います。 まぁまずは相手の出方を待つことですね。そんなに構える必要はありませんよ、普通に話し合えば良いことです。
お礼
Divinewindさま回答ありがとうございます わたしは心配性なのですね まだ交渉の段階ですが、このまま見守っていただければ（笑）と思います。 また現在状況を補足の方でお知らせしたいと思います。 宜しくお願いします。
補足
現在の状況はスムーズにいきそうな状況です そして新たな事柄としては、立ち退き後その物件は解体するということ。 今回の立ち退きについて 先方のまったくのわがままな都合での立ち退きになること。 掛かる費用はすべて新家主が持つ。（現在と同等レベルの賃貸住宅） 現在の敷金は全額返還。（新家主から） 更新料も返還（全額とも、そうでないともは言っていませんでした） 引っ越し代も全額。 という条件が既に出ています。 口頭であり、具体的な明細があるわけではないので それらをはっきりさせようと考えています。 以下は通常どうなるのでしょうか？ １ 火災保険は半分とか返ってくるものなのでしょうか？ ２ 物件を探すために掛かる費用は？ 法律的決まりが無く、交渉次第というところなのでしょうか あとはスムーズに行くように、譲歩する気持ちでいきます。 詳細を計算しておおよそ把握しようと思います。 ３ 次回交渉の際は、こちらからそれを提示した方が良いか？（マイナスしていくような感じでしょうか？） 先方からの提示を待った方が良いのか？ （こちらだと足して行くようで、がめつい印象ですか？） とにかく一般的、通常であれば良い スムーズに行くようにという気持ちです。 長々と書いてしまいましたがお時間の許す時にかまいませんので 回答、アドバイスあれば宜しくお願いします。
抵当権に基づく競売による家主の場合はちょっと事情が異なることがあるのですが（借り手にものすごく不利になる）、そうではない場合は（通常の売買による場合など）、以下のようなことになります。 ０． ＞昨年末の12月に家主変更の通知が届きました。 基本的に新大家からの案内の場合は前の大家に家賃を支払ってよいと思います。なぜなら新大家が連絡してきているだけでは、本当に権利のある人かどうかわからないからです。 はっきり言うとそんなことが許されてしまってはそれを利用した詐欺が横行してしまいます。 元の大家（または前の管理会社）にきちんと確認しましょう。 １．前契約、今の契約はどうなるのでしょうか？ 前契約条件をすべてそのまま引き継ぐということでしょうか。 そうです。敷金も新大家から返金を受けることになります。文書化などは特になくとも法律上そういう扱いになります（文書化は望ましいですが）。 ２、上記契約をしない（？不動産はそれで通るのでしょうか？）理由は立ち退きに関連しているのでしょうか？ 民法の原則で契約解除に関する特約のない場合、期間を定めた契約を途中解除することは大家・借り手とも認められておりません。 なお、大家側の中途解除特約は消費者に一方的に不利になる可能性があり、消費者契約法などから不適切と判断される可能性もあります（通常借り手からの契約解除については予告期間を１ヶ月とするなどの特約がある）。 つぎに借地借家法により以下の２つの条件が揃わなければ大家側からは契約解除をすることができないことになっています。 １）契約期限切れの６ヶ月から１年の間に更新をしないことを申し出ること（民法により途中解除はできないこと前提としています） ２）大家側に正当な事由があること 民法により途中解除は原則できませんし、借地借家法により２つの条件を満たさなければ更新をしないことすらできないことになっています。 もっとも両者が合意して契約を途中解除することはできますが、借り手が拒否すれば原則契約途中解除はできないことになります。 だから後は条件交渉次第でしょう。契約期間の短縮があるようなのでその分は上乗せしてもらってもよいと思います。 なお、冒頭で述べたように借地契約より前に設定された競売による家主の変更の場合は、賃貸契約は途中で打ち切られたような状態になり、立ち退き料の支払いや敷金の返金はなく、６ヶ月以内に立ち退かないといけないことになっていますので、大家変更の理由は確認してみてください。 ちなみに管理会社は大家が勝手に選べるものなので、管理会社の変更自体は賃貸契約とは本質的には関係のないことです。
お礼
＞はっきり言うとそんなことが許されてしまってはそれを利用した詐欺が横行してしまいます。 そうですね。ごもっともです。 変更の通知も今回、新家主から来たのですが、前家主側から来ていれば問題なかったということですね またどういう経緯で家主が変わったのか 前の管理会社に確認してみます。 立ち退きに関してはこれから交渉となりますが またなにかあればアドバイスください。 回答ありがとうございました。
1.基本的には従前の契約がそのまま承継されていると考えてください。（新規で契約をし直すことが絶対条件だとすると、質問者は契約を拒否されて、そのまま終了という恐れもありますよね？笑） というわけで、所有者変更及び賃料支払先の通知のみ、若しくは承継に対する質問者の合意を求める書面（合意しなくても法的に承継されるので拒否する意味は薄いですが）、という程度で普通です。 2.上記に書いた通り、今のところ他意はありません。契約は既に従前内容のまま承継されています。 ＞現在、お話の段階で先方からの書面による要望書も提示されていません 前のオーナーから物件を購入して賃貸借契約を承継することと、立退き交渉とは分けて考えているからでしょう。一応、それが前のオーナーに対する配慮でもあるわけです。 今後、色々なお話が出てくると思いますが、恐らく経過としては口頭ベースになると思います。立退き交渉というのは質問者一人のみが対象とは限りませんので、下手に文章をばら撒く手法は取りません。 尚、質問者も納得の出来る形の提案が出されて、立退きに応じる場合には最終的には書面により提出して貰った方が良いでしょう。
お礼
回答ありがとうございます。 そのまま継承ということで立ち退きの際の自分の権利は通常通りなのですね。 立ち退きに関しては色々勉強してみます。 今回家主変更と伴ったので不安でしたが少し安心しました。 ありがとうございました。
補足
書面を残すのは難しいようですが 最初と最後は必要ということにですよね。 あった方が安心ですね 最初というのは 先方からの正当事由の無い要望である退去である証明 要望書というのをまずはもらいたいのですが 心配し過ぎですか？ 最後とは 締結日、退去日、立退料、金額、支払い方法・時期、条件等を盛り込んだ、同意書ということになるのでしょうか。 これは条件を書いて、修正不可としコピーして（必要？）、双方（または先方）の署名、捺印を持てば契約として効力がありますか？ 立ち退きに関してはこれから交渉となりますが アドバイスあれば宜しくお願いします。
お礼
立ち退き問題で以前に、おしえてHOMESくんで回答いただいたものです。 その節はお世話になりました。 無事に交渉がまとまり、トントン拍子で立ち退き（引っ越し）も先週終りました。今はダンボールと格闘して新たな気持ちでいます。 どうなるんだろうと、あんなに心配していたのに（笑 今回の立ち退きの新家主の不動産は良識あるところだったのですね。 参考になるかもしれないので 今回の事例では、今家賃を1として、 次に借りる所も同じ1計算でした。 ・敷金返還×2 ・更新料返還×1 ・引越代×1 ・移転先を借りる際の仲介手数料×1 ・移転先を借りる際の礼金×1 ・移転先を借りる際の敷金×1 ・諸経費×1 今回は言い渡された期限よりだいぶ早く出ることになったためか ほぼこちらの要望通りに進みました。 ・保険は個々の契約でしたので自分で解約（日割り戻し） ・家賃は日割り戻し 引っ越し片付けなどに追われる日々ですが、やはり色々掛かるもので 結局はトントンか赤字のようです。 まー、タダで新しく引っ越しできたということと、 こんな珍しい体験ができたとうことが思い出になりました（笑 回答下さった方ありがとうございました。