地主と家主の係争に巻き込まれた末の立退きについて

質問

現在の賃貸ハイツに入居してから１３年になります。
昨年の８月頃、裁判所からの占有権利移転禁止の通達をもって、地代の滞納が原因で家主が地主から裁判を起こされていることが判明。
そして居住人にも地主は立退きの裁判をしてきました。
何度かの審理を終え、結局は家主が敗訴。と同時に住民である私も敗訴になり、居住地を明け渡すことを要求されています。

不本意ではありますが、無駄に時間を費やして争うこともないかと思い、引越しを検討しました。
ただそれまでも家主からの説明や電話などのコンタクトが一切なく、判決が８／２９に出た後もこちらが再三再四電話をよこすように家主の会社の事務員（家主の弟の嫁）に伝えたところ、事務員の方から社長からの伝言で「他の手持ち物件への移動か、新居の敷金及び引越し費用などの負担をする」という提示がありました。
詳しい内容は結局家主本人としなければいけないし、その条件を踏まえた上で私は不動産屋へ物件を探しに行きました。モチロンもう今の家主の手持ち物件に入る気もありませんでしたので。
１軒契約間際までいったものの、家主からの連絡がないために流れてしまい、次の物件は１軒目の物件よりやや保証金が高く躊躇しましたが、良い物件だったため、契約の段取りを取りました。
９／１３になってようやく家主本人から電話が来て、話し合いに持ち込んだところ、保証金も仲介手数料も引越し費用も払うし、敷引きも返却するという話だったのに、新居の保証金が３５万と言ったとたん急に態度を変えて、そんな高額物件おかしい！と言い出しました。
全部ひっくるめて１５万を見てたというのです。
ちなみに現在の賃貸は保証金３５万、敷引き２５万、家賃５万です。
引越し先は礼金35万、家賃６万+共益費５千円です。
今の物件と差がありすぎるといわれたんですが、そんなに違いがあるとは思えません。
初期費用その他だけでも私は６０万用意しなくてはいけませんでしたので、それは最低でも支払っていただきたいというと、どんだけ頑張っても３０万+敷引き残額１０万円、合計４０万しか出せないと言います。
いまさら新居の契約を撤回するわけにもいかず、退去日が９／２４に迫っていたことと、家主の誠意のない態度（会う必要もないだろうから事務員と話をしろと言われたり、電話を切られたりしてます）に辟易として、清算を事務員に迫りました。
すると９／２０早朝、郵便受けに封書が入っており、そこには９月分の家賃が払われていないので立退き料から差し引きますと書かれてありました。
９月１日からの賃料は地主に支払うことになっており（判決書による）、家主に支払う義務はないと思いますが、土壇場になってのセコさに呆れ、弁護士（有料）へ相談に行きました。
弁護士さんは、新居にかかる経費と家主の誠意のなさや精神的苦痛が理由の慰謝料を上乗せした額で内容証明郵便を出し、その後対応がなければ簡易裁判にかけることを勧められました。
弁護士に依頼しなくてもいける程度の話だし、私（借主）に１分の非もないことから、裁判自体も長引くことはなく勝訴すると言われました。

一旦はその気になりかけたのですが、念には念をというか、本当にそんなに簡単な話なのか不安です。契約書のには期間の定めはなし。立ち退き時は６ヶ月前には書面にて通知とありますが、通知はもらってません。
立ち退かなくてはいけないことは裁判で確定しているので、居座るつもりもないし、逆に早く出て行きたいという思いから、引越し日を決めました。
（他の住居にはもう人はほとんどいなくて、解体作業に入ってます）
相談した弁護士は絶対に勝てるし泣き寝入りする必要もないと言われるのですが、現行の家主提示の３０万以上を実際勝ち取ることができるんでしょうか？立退きに相場がないということもわかっていますが、あまりにもひどい家主の態度に、裁判は面倒だからしたくないと思っていた私ですが、勝つ見込みがあるのであればしてもいいと思っています。
良きアドバイスございましたらどうか宜しくお願いします。

回答No.2

noname#65504 · ベストアンサー

余りよいアドバイスはないのですが、

借地上の建物は借地人の個人的な資産ですので、借地契約に影響を与えない範囲で自由に利用出来ます。
一般に借地した土地自体を人に貸すとまた貸し行為として借地契約を解除されますし、建物を譲渡する場合は地主の承諾が原則必要です。

しかし、借地上の建物を貸すことは建物を貸すのであって土地自体を貸していない、土地を利用するとしても建物のを使用する範囲で使用するだけですので、土地のまた貸し行為ではないとされています。このため地主の承諾も不要です（契約で別途定めがある場合を除く）。

つまり借地契約と借家契約はそれぞれ無関係な別個の契約として扱われます。

一般に大家から借家契約を解除する場合は、６ヶ月前の申し出と大家側の正当な事由が必要です。それがなければ立ち退かないでいられる権利を借家人は持っています。

しかし借地上の建物の場合は異なります。
なぜなら借地契約に影響を与えないことが前提で借家契約が自由にできることになっているからです。そのため、借地契約が正常終了した場合や借地人の契約違反による契約を解除された場合は、建物が存在する法的な根拠が無くなり、その建物を使用する権利自体が消滅します。
つまり借家契約の対象である建物が法律上存在しないことになり、借家人も退去しなければならないのです（この点は裁判で立ち退きが認められたように、争っても負けたと思います）。

このため、通常の立ち退き問題と同じように考えられない点が現れます。

裁判のことは専門家ではないので、勝算についてはよくわかりません。

ただし、地代を滞納して契約を解除されるような資産状況の人からは、たとえ勝訴しても大金を引き出すのは難しいように思います（大家の資産状況次第ですね）。

今はできるだけ被害を最小限に食い止めることを考える方がよいように思います（この中には訴訟費用や質問者の手間も考慮する）ので、弁護士さんに勧められた方法も含めて、できるだけ確実に回収出来る方法を考えた方がよいのではないでしょうか？

お礼

大金を引き出す（慰謝料など）つもりはあまりありません（決めるのは裁判所ですから）が、せめて最初に口頭ですが約束していた費用くらいは払ってもらいたいとの思いです。
もう少し誠意ある対度（口調や姿勢）をしてもらっていれば、私もここまでなることはなかったのですが、最後の最後になってまだ嫌がらせのようなことをされる覚えはないと感じました。
アドバイスありがとうございます。

補足

借家借地法の詳しい説明までしていただきありがとうございます。
「裁判所では親亀こけたら子亀もこけるというコトです」という説明をされただけだったので、とてもよくわかりました。

回答No.4

mu128

個人的に言わせていただくと、あまり絶対に勝てるという言葉は信用しない方がいいです。勝てるかもしれませんが、勝ってもその分をしっかり回収できるか？という問題もあります。判決に勝っても、その通りにならないことだって多いことは覚悟しておくべきです。その家主の経済状況が悪ければ回収できない可能性はあります。

また、質問者さんが自分で訴訟をされるつもりでしょうか？　最終的には弁護士等に頼むこともあるかもしれませんので、そういった費用のことを考えると損したり、思った以上に回収できないということだってあります。

家主の勤務先がわかっていて財産があることがわかれば裁判する価値があるかもしれませんが、自営業だったり、財産が全くなかったり、他に借金ばかりつくっていると、勝っても何もならないことだってあります。

他の弁護士さんにも相談してみてはいかがでしょうか？　私は個人的にはその弁護士さんはあまり・・・という気がします。

お礼

家主は他の場所にも３軒ほど賃貸収入を得ています。
だからと言って資産が豊富にあるとは限りませんが・・・。
弁護士さんにも万が一強制執行になった場合は、預金口座から差し押さえるように言われました＾＾；
弁護士に依頼すると裁判をしなかったほうがよかったという本末転倒な結果にもなりかねないし、もし何かあったら、時間制の弁護士相談に来た方が安くつきますとも、その弁護士さんから説明を受けました。
割と弱者の立場に立って、明確な説明をしてくださった弁護士さん、という印象ではありますが、mu128さんのように厳しい意見もお待ちしておりました。
回答ありがとうございます。
初心に戻り、今一度自分を振り返って、結論を出したいと思います。

回答No.3

katyan1234

弁護士がそう言うならそうじゃないかな？

お礼

結局はその弁護士さんの言うことを信じて、私が手間を惜しんで行動するかどうかというトコロなんでしょうね。
ありがとうございました。

回答No.1

bunbun8

弁護士に相談されたのであれば、訴状の書き方もアドバイスされたでしょうし、強気で簡易裁判所に提出していいと思います。９月分の家賃に関しても判決により地主に支払っているわけですから、滞納にはならないと思います。よって家主は頑張ったら払えると約定した40万円を支払え！と・・請求できると思います。また、実際に地主と家主のトラブルにも巻き込まれた現実などがありますから、慰謝料も請求できるでしょう。慰謝料の金額に関してはkapuri-catさんの思う金額で、10万円でもいいし、100万円でも請求はできると思います（弁護士もそう言いませんでしたか？）ただ、実際の慰謝料は判決によりますが。

お礼

昨今は弁護士さんでも人によって違う意見を言われるコトがあるようなので、弁護士を立てずに自分でやる以上は、少しでも不安材料を取り除いたり、過ちのないようにしたかったんです。
実際に弁護士さんからはbunbun8さんの仰る通りのことを言われました。
訴状の書き方については、簡易裁判所で資料（証拠品等）を用意して、教えてもらいながら書くのがいいでしょうということでした。
訴訟費用も簡易裁判なら印紙代と郵送料くらいしかかからないそうです。
アドバイスありがとうございました。

補足

このＱ＆Ａに立ち退きに関する投稿がかなりありましたが、私の立ち退き理由に近いものがなくて、比較的近いかなと思われるものを参考にずいぶん世増させていただきました。
それらを読んでいるうちに、相反する意見も多数目にしたので、若干不安になり投稿したしだいです。