抵当権設定されている古家の滅失登記について

質問

古家つき土地を購入し、建物を新築中です。種々の登記手続きのうち、できるものについては自分でやって費用節約をしたいと考えており、まずは古家の滅失登記の手続きについて調べています。タイトルにあるとおり、抵当権設定されている古家の滅失登記についてご教示下さい。

＜現在の状況＞
・古家つきの土地を購入し、古家の取り壊しが終わり某大手ハウスメーカーで建物を建築中。
・中古住宅としての売り出しだったので、売買契約は土地＋建物としての契約
・土地、古家とも所有権は移転済み
・土地購入時の借入に伴い、土地と古家の両方に抵当権が設定

今後の登記手続きですが、抵当権設定されている建物を勝手に滅失できないのかとも思い、素人考えとして以下のような段取りを想定していました。

(1) 古家の抵当権抹消登記
(2) 古家の滅失登記
(3) 新築建物の表題登記
(4) 建物保存登記
(5) 建物への抵当権設定登記

ところが、いろいろ調べてみると、(1)は不要で、抵当権設定したまま滅失登記はできると書いてあるHPが見られます。

そこで教えて頂きたいのですが、
・本当に抵当権設定したまま滅失登記はできるのか？
・抵当権設定したまま滅失登記をするとその抵当権はどこへ行ってしまうのか？
・抵当権設定したまま登記記録が閉鎖されて、後々困ることはないのか？
・滅失登記申請において、抵当権設定されていない建物の申請と比べて、手続き上申請書類等で違いはないのか？

よろしくお願いします。

回答No.1

oyazi2008

（1）は必要ありません。表題部にあける登記は現況主義に基づいており権利内容は関係ありません。
現実に建物が滅失していれば良いのです。後々困ることもありません。
また、ご自分で登記できる範囲は2から4までです。抵当権の設定は司法書士でなければ金融機関が承諾しません。
また、自分で登記する場合、大手メーカーですと検査済み証の交付を待っての表示登記（完了まで申請から1週間程度要す）となりますので、時間がかかります。大手は引渡し証明などは発行しません。
上記の登記上がりを待っての保存登記（完了まで4日から1週間程度）
と、建物完成から融資実行（保存登記完了）まで2週間以上はかかるでしょう。
大手メーカーは残金を支払わなければ鍵は受領できませんので、完成後その期間引渡しを待ってもらえる必要がありますし、もし現在賃貸などで借りていれば月を跨げば家賃もかかります。
司法書士などに依頼する場合は、建物表示登記があがれば、保存や抵当権の設定は同時に行います。
スケジュール的にむずかしければ、土地家屋調査士や司法書士に依頼したほうが無難です。ハウスメーカーと相談してください。
時間的な制約が無ければ、4まではトライしてみても良いでしょう。
滅失はもうされたほうが良いですよ。表示と同時申請でも良いのですが、有資格者申請でなければ時間がかかるだけです。
尚すべての登記完了の際に、登記事項証明書は申請して取得してください。諸々で(金融機関や司法書士など）必要です。

お礼

早速、判りやすいご回答を頂き、ありがとうございました。

(1)が不要な理由もご説明頂き、納得しました。
(5)は流石に金融機関を説得するハードルが高いでしょうし、リスクも高いので司法書士さんにお願いするつもりでいました。

ハウスメーカーからもらった登記諸手続の見積では表題登記が特に高額だったので、できればそこまでは自分でやって費用節約したいと考えていましたが、スケジュールの問題もあるのですね。一応、残金についてはつなぎ融資を受けることになっているのですが、そのあたりも含めてハウスメーカーと相談してみます。

ただし、ハウスメーカーとしても出入りの手慣れた司法書士さんにお願いするのと違って、本人登記は手間がかかるので嫌がると思いますが・・・。まずは、滅失登記のための取毀証明書等をハウスメーカーからもらう交渉からです。

ありがとうございました。