無くなった人の名前で解体した建物が登記上残っています

質問

亡くなった祖父の名前の建物が、登記簿上残っています。
建物は祖父の生前に解体して無くなっています。

そこの土地に新築を計画しています。
質問
(1)滅失登記をしなくても新築登記ができる
(2)滅失登記は祖父の名前で出来ないので、相続登記後滅失登記をが必要となる
(3)司法書士（代書屋さん）の名前で滅失登記ができる

回答No.7

buttonhole

>売主も知らなかったこの種の土地を買って、そのあとに売主が不在（所在不明）となったら、買主の方で仕方なく、

　表示に関する登記は、権利の客体を明確にし、それを公示するという機能がありますので、権利の登記と違って表示に関する登記は、申請する義務(分筆登記などは別です。)があり、登記官が職権で登記することもできます。
　上記のような事例の場合、登記官に上申書を提出して職権で滅失登記をするように促すのが通例です。

お礼

先生どうもありがとうございます。

「登記官に上申書を提出」ですか・・・。
本当に勉強になりました。

見ず知らずの者に、こんなすごい事をタダで教えていただき、
本当にありがとうございました。

回答No.6

buttonhole

>ただ、この地に新築をする場合どうしても滅失登記がいるのでしょうか？

　新建物が、旧建物を（一部取り壊して）増築してできたものならば、旧建物の変更登記になります。一方、旧建物とは同一性のない別の建物を新築したのでしたら、新建物については表題登記をして、新たな登記簿を作成することになります。
　ご相談者の事例は後者に該当するものと思いますが、旧建物の所在と新築建物のそれとは重なってしまうでしょうから、旧建物の滅失登記をして、その登記簿を閉鎖しないと混乱を招くことになります。ですから、する必要があります。

お礼

大変説得力のあるご回答ありがとうございました。

売主も知らなかったこの種の土地を買って、そのあとに売主が不在（所在不明）となったら、買主の方で仕方なく、多分公文書偽造の「滅失登記」？ウン？当然相続人も分からないはずだから・・・？？法務局（国）としての気持ちは理解できますが、でもこんな問題は世の中にきっとないですよね。

回答No.5

buttonhole

>ただ、祖父の相続人のであることの証明がやはり要りますね。

　その通りです。ただし、相続登記ではありませんので、被相続人が死亡していること及び申請人が被相続人の相続人であることを証明すればよいのであって、申請人の他に相続人がいるかどうかは問われません。従って、被相続人の出生から死亡までの戸籍(除籍・改製原)戸籍謄本を全て取得する必要はありません。

>なお、「土地家屋調査士」のような方には、ご自分の役職名で滅失登記ができるのでしょうか？

　申請人はあくまで、所有権登記名義人あるいはその相続人です。土地家屋調査士は、申請人の代理人として申請します。土地家屋調査士ではない者が、業として表示に関する登記の申請代理をすることはできません。

土地家屋調査士法
（業務）
第三条 　調査士は、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする。
一 　不動産の表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査又は測量
二 　不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続についての代理
三 　不動産の表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続について法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第五号において同じ。）の作成
(略)

（非調査士等の取締り）
第六十八条 　調査士会に入会している調査士又は調査士法人でない者（協会を除く。）は、第三条第一項第一号から第五号までに掲げる事務（同項第二号及び第三号に掲げる事務にあつては、同項第一号に掲げる調査又は測量を必要とする申請手続に関するものに限る。）又はこれらの事務に関する同項第六号に掲げる事務を行うことを業とすることができない。ただし、弁護士若しくは弁護士法人が同項第二号から第五号までに掲げる事務（同項第二号及び第三号に掲げる事務にあつては、同項第一号に掲げる調査又は測量を必要とする申請手続に関する審査請求の手続に関するものに限る。）若しくはこれらの事務に関する同項第六号に掲げる事務を行う場合又は司法書士法第三条第二項 に規定する司法書士若しくは同項 に規定する簡裁訴訟代理等関係業務を行うことを目的とする司法書士法 人が第三条第一項第四号 若しくは第五号 に掲げる事務（同法第三条第一項第八号 に規定する筆界特定の手続に係るものに限る。）若しくはこれらの事務に関する第三条第一項第六号 に掲げる事務を行う場合は、この限りでない。
(略)

第七十三条 　第六十八条第一項の規定に違反した者は、一年以下の懲役又は百万円以下の罰金に処する。
(略)

お礼

先生どうもありがとうございました。

ただ、この地に新築をする場合どうしても滅失登記がいるのでしょうか？
不思議な事です。
固定資産税も支払っていないのに・・・。

回答No.4

buttonhole

(1)取り壊した建物の滅失登記と新築建物の表題登記をすることになります。
(2)相続登記をする必要はありません。そもそも、お祖父様が生きているときに解体したのですから、相続登記をすることは実体と合致しません。相続人の一人から滅失登記を申請することができます。
(3)滅失登記や建物の表題登記は、表示に関する登記なので、土地家屋調査士が専門家になります。司法書士は、所有権保存、抵当権設定登記など権利に関する登記申請を代理する専門家です。

補足

『相続人の一人から滅失登記』が一番妥当なことですね。
ただ、祖父の相続人のであることの証明がやはり要りますね。

なお、「土地家屋調査士」のような方には、ご自分の役職名で滅失登記ができるのでしょうか？

回答No.3

goold-man

登記以前に先ず市役所へ遺族が家屋の解体の届けをしましたか？（固定資産税の関係）

補足

「家屋の解体の届け」については分かりません。
が、固定資産税はかかっていないようです。（支払っていません）

回答No.2

kasutori

２ですね。

お礼

莫大な費用と時間を要する事になりそうです。くやしいです。

解体の登記をしなくても、
新築の登記ができないものかと・・・・思うのですが・・・。

回答No.1

zorro

(2)