借地上の建物の滅失登記について

質問

父の相続を経て現在母・姉・自分の共同名義で登記されている借地上の
建物を解体しこれから滅失登記をする予定です。
(1)登記簿をみたら信用金庫の根抵当が設定してありました。祖父の時代のもので債務はありませんが、信用金庫からの書類も当然必要でしょうか？
(2)滅失登記により旧借地権は消滅すると考えてよろしいでしょうか？
　地主とは新築のために新たな賃貸借契約を締結しました。実勢価格の
　１％弱の承諾・更新料を支払い、期間は旧契約の残存期間６年とあわ　せ３６年、賃貸人名義は母・私・夫です。新築建物も負担割合に応じ　母・私・夫の共有名義とする予定です。
(3)新借地権者は母・私・夫と考えてよろしいでしょうか？贈与等を指摘されるリスクはないでしょうか？

回答No.2

kita52326

従来の借地契約を解除し、
前の残存期間を加えて３６年で新たに契約したということでしょうか。
授受した金額が更新・承諾料ということなので、
新たな契約か、借地権の部分的な譲渡なのか微妙な気がします。
前の契約は合意解約で、更新・承諾料は新たな契約の権利金であると考えれば、
特段の問題はないでしょうが、そのような解釈ができるかどうかは自信がありません。
一度契約書を持って、司法書士・税理士に確認に行かれたほうが良いと思います。
http://www.shakuchiken.com/about/about01.html#about01_4

お礼

ありがとうございました。
やっぱり微妙ですよね。アドバイスどおり確認します。

回答No.1

kita52326

(1)信用金庫の根抵当。信用金庫からの書類も必要か？
　きちんとやるのなら抹消登記が必要です。
　http://homepage3.nifty.com/to-ki/sub1.html
　但し、建物の滅失登記をしてしまえばそれについている抵当権も消えてしまうので
　まず大丈夫です。（まれに抵当権者に照会する法務局もありますが）
　http://okwave.jp/qa3797644.html
(2)滅失登記により旧借地権は消滅するのか。
　借地上の建物が滅失しても借地権は残存期間存続しますが、
　滅失後に転売や二重賃貸された第三者には借地権を対抗することができないため、
　借地権者は、その建物を特定するための事項、滅失があった日、建物を新たに築造する旨を
　土地の見やすい場所に掲示することで暫定的に効力を有します。
　また、建物の滅失があった日から２年以内に新築し建物登記をすることが必要です。
　http://www.oj-net.co.jp/law/archives/1995/10/post_29.html
(3)新借地権者は母・私・夫と考えてよいか？贈与等を指摘されるリスクは？
　借地人が死亡した場合、借地権を相続財産として遺産分割協議で相続人を決め、
　きちんと申告していれば問題ないです。（法定相続でも可）
　http://www.souzoku-touki.net/question_005.html

お礼

早速のご丁寧な回答ありがとうございます。
（１）大変参考になりました。
（２）（３）は私の文章がわかりずらくて申し訳ありません。
旧借地権持分（＝旧建物の登記）は　母2/3　姉1/6　自分1/6　ですが
これが無効となって、新建物を　母2/10 自分1/10 夫7/10　の共同登記とするとこれが新借地権持分となるのかなということと、
持分が変わるので借地権の贈与にならないかなということなんです。
姉はゼロになりますし、どうなんでしょうか？