建物表題登記、所有権保存登記などについて教えて。

質問

不動産登記用語（不動産登記簿、建物表題登記、所有権保存登記など）について教えてください。

家の建替えの必要があり　登記について調べているのですが家族（私、母）共々　不動産登記関係についてまったく分かっていません、
とんちんかんな質問をしていると思いますが分かりやすく説明いただければ幸いです。
どうか宜しくお願い致します。

Q1：不動産登記簿 （土地・建物）の建物に関する登記が『建物表題登記』というものですか。
　　　土地に対しての正式登記名はなんですか。

Q2：所有権保存登記というものがありますが、建物表題登記だけでは建物の所有者権を
　　　証明することは出来ないのですか。
　　　建物表題登記は物理的状況（所在・種類・構造・床面積および所有者の住所・氏名）を
　　　明らかにする登記なのに何故でしょう。

Q3：不動産登記簿 （土地・建物）が父の名前になっています。父が亡くなり、
　　　家もかなり古くなり建替えの必要があります。
　　　その際　母の名義で建替えようとした時　所有権移転登記は必要ですか。

以上になります。
宜しくお願い致します。

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
Ｑ1　　現在登記されている土地（建て替えなのですから）に関しては、土地の表題登記は必要ありません。亡くなられたお父さんの相続登記が必要です。

Ｑ2　　建物の表題登記は実務上、建築確認済み証の申請人名義で所有者欄を登記します。この表題部というのは、所有権を第三者に対して主張出来る絶対的な効力はありません。
それを為すのが、保存登記での所有権の登記です。
登記は「公信力は無いが対抗力はある」と言われるのですが、登記を以ってその登記された所有権者が真の所有者がどうかはわからないが、第三者に対しては登記があれば絶対的に対抗できるというものです。
まあ通常悪意を持って、質問者さんの住宅を搾取にかかる様な出来事があるとは思えませんが、お母さん名義であれば、いづれ相続が発生します。その時に保存登記をする必要性が出てきてしますので、最初からされていた方が無難です。

Ｑ3　土地がＱ1の通り相続登記をする必要があります。これは、遺産分割協議書を作成しその土地建物の相続を登記します。お父さんが誕生してから亡くなるまでの戸籍等追わなければなりませんので、司法書士の先生に依頼した方が無難です。建物は解体するのであれば、対象から除外しても構いません。解体後滅失登記をすれば良いだけです。名義が亡くなったお父さん名義の建物であっても、土地家屋調査士へ依頼すれば滅失できます。

ちょっと整理して見ましょう。

土地　　亡くなったお父さんから、お母さんや子への相続登記（内容は皆さんで取り決めて構いません）を司法書士へ依頼する。期間は1ヶ月～1ヵ月半程度かかります。費用は15万～ぐらいでしょうか

建物　　現状の建物は解体して、土地家屋調査士へ滅失登記をしてもらいます。　2～3万前後

　　　　新築時に表題登記が土地家屋調査士へ7万～8万前後　　保存登記は司法書士へ　3万前後

登記は以上で終了です。他の資産（現預金など）がどれぐらいなのか？わかりませんが、相続税が発生しない条件で書いています。資産が多いならば2次相続を考えると、子へのあらかじめの相続もしておいたほうが無難です（お母さんが亡くなった時に再度相続税が発生する）

新築にあたり税金関係ですが、大きな家は建てないでしょうから（約70坪以下ならＯＫ）不動産取得税は所有者がそこに住めば減額になり0円です。
建物の固定資産税は翌年から課税されます。
御参考まで

お礼

早速のご丁寧なご回答有難う御座います。

まだ　相続に関しても家族で口頭で話合いお互い認識しているだけで
正式に相続登記（遺産分割協議書を作成）をしておりませんでした。

家の建替えをするにあたり相続登記をしないといけないということですね。

固定資産税の方は現代　父の名前で納付書が届きますが
代納者として母になっています。

まずは司法の方に相談に行きたいと思います。

有難う御座いました。

回答No.1

muchyo

Q1：「土地表題登記」といいます。
ちなみに新築した建物について、建物の種類、構造、床面積を登記する(登記記録に記録する)ということを「建物表題登記」といいます。土地もよく似ていて、未登記の土地について、地番、地目、地積を登記する(登記記録に記録する)ことが「土地表題登記」といいます。

Q2：登記はそもそも所有者が推定されるという意味しかありません。よって、登記したとしても所有権を照明することはできないものです。所有権を証明するなら、売買契約書や固定資産税の支払い証明書等を使用します。
ちなみに建物表題登記に所有者の住所、氏名を記録する意味として、固定資産税の支払い義務者や所有権の登記申請者を明確にするとともに、所有者を推定するという意味があります。

Q3：土地については所有権移転していたほうがよいです。後々の相続時にも影響しますので。ローンを組む場合は銀行のほうから名義を変えないと貸さないといわれます
建物については古い家は取り壊し、新しい家を建てるのであれば、建物表題等記事に所有者(母)の名前で登記すればよいです。古い家の滅失の登記も母の名前で滅失登記が可能です

登記について、土地の表題登記がなければ、残りの登記は簡単ですのでご自身でされるほうがよいと思いますが、分からなければ土地家屋調査士、司法書士に依頼する必要があります。家の大きさにもよりますが、全部で30万円ほどかかるかと思います

お礼

早速のご丁寧なご回答有難う御座います。

所有権移転するにあたり　まずは相続についてきっちりと対処しないといけないですね。

あと　「所有権を証明するなら、売買契約書や固定資産税の支払い証明書等使用します。」と
ありましたが　所有権保存登記と同等の効力があるなら
所有権保存登記の意味があるのかなとふと思ってしましました。
（捉え方が間違っていたらすいません。）

家を建替えるにあたり　まずは司法の方に相続することから始めたいと思います。

分かりやすいお言葉での説明でした
有難う御座いました。