建築条件付土地分譲の解約について教えてください。

質問

親戚の事なのですが、とても困っています。
昨日、久しぶりにあった親戚なのですが、現在住んでいる家が借家で古くなった為、新築を購入することとなりました。
購入をしようとしている物件は、今住んでいるとこからも近く、住宅街なので、静かで住みやすい場所です。住むのは祖母と叔母の女二人暮らしです。しかし、よく話を聞いていると、かなり話がすすんでいるようで、すでに土地の売買契約が完了し、建築請負契約申込書にもハンコをついており、「建築請負契約申込金」として１００万円支払い済みでした。しかし、はじめに契約したときは、住宅会社の企画商品の数百パターンの中から選択するもので、坪単価も３０万前後でした。しかし、平屋での希望ということもあり、企画内にはあてはまるものもなく、自由設計に切替り、坪単価が６０万前後に跳ね上がりました。さらに住宅購入予定地の道一本挟んだ場所には、大型商業施設（パチンコ屋も含む）ができる予定というのがわかりました。（叔母たちはまったく知りませんでした。）
そこで、教えて頂きたいのが、こういった場合は契約をなかったことにし、申込金の１００万円は返ってくるでしょうか？
申込書には「建築請負契約申込金は、設計作業の実費であり、請負代金額の一部に充当されます。万一諸事情によって契約できない場合は、申込者に返金はされません」と記入してあります。

回答No.3

syoku-nin · ベストアンサー

＜建築条件付土地＞
一定期間（３ヶ月）以内に建築が行われることが条件となっている土地の売買契約は、建築という行為の実行が前提の「停止条件付契約」ですから、実行されなければ、契約は始めから無かったものとなります。
全てを元に戻しますから、お金は返ってくるものと考えます。

＜大型商業施設（パチンコ屋も含む）ができる予定＞
大型店舗立地法に掛かる建物でなければ、用途地区の規定に照らして、建築可能な建物で有れば、特段の説明義務はありません。つまり、土地の購入者が自ら調べるべき事柄といえます。契約停止条件にはならないと考えるべきでしょう。

＜万一諸事情によって契約できない場合は、申込者に返金はされません」と記入＞
土地の購入者にとって一方的に不利な内容の契約書は「消費者保護法」違反ですから、その契約書の条文は無視できます。あるいは、その契約書そのものが無効であることを主張できます。

基本的には契約は「無効」となるでしょう。但し、プランが決定しなかったいきさつは分からないので、保証は出来ませんが。

お礼

ありがとうございました。

補足

ご回答ありがとうございました。とても参考になりました。
もう一点　教えていただきたいのですが、不動産売買契約書（土地）の内容をよく確認してみたところ、「契約違反による解除」という条項があり、《売主又は買主は、相手方が本契約に違反したときは、相当の期間を定めて催告をした上、本契約を解除することができる。前項の場合において、売主又は買主は、契約に違反した相手方に対し、契約の解除に伴う損害の賠償として、標記違約金の支払いを請求することができる。この場合には、売主は買主から受領した手付金その他の金員を無利息で買主に返還しなければならない。》
とありました。土地売買代金の中間金として、１０日までに７０万を支払うこととなっているんですが、３ヶ月後に契約を解約しようと思っていても、とりあえず支払いだけはしないといけないのでしょうか？
また、土地の契約解除後に違約金額３２０万円は支払わなければならないのでしょうか？

回答No.4

syoku-nin

No.３です。
「本契約に違反した場合」の部分は、契約書の全文を網羅しないと明確には、なりません。
買い主が一方的に、かつ、有利に解約するには
説明に詐称又は不足や不備があった場合、あるいは重大な錯誤があり、それが善意である事が条件です。
「住宅会社の企画商品の数百パターンの中から選択するもの」
＝はじめから文書で説明されていたか
「平屋での希望」
＝はじめから説明していて、議事録にされていたか
等が、ポイントになります。
この部分などに不備が無いのであれば、契約に至る経緯そのものに問題は無いことと成ります。

解決策の一つとしては、建築にかける予算が決まっているのであれば、その金額で出来る建物のプランを提示させるという手です。
例えば、平屋で坪４０万という木造住宅は、決して無理な話では無いので、これでプランニングを進めるように提示し、これが期限までに実現しなければ、設計能力不足ですから、解約の申し込みをするというものです。
但し、仕様のダウンは覚悟しなければいけません。
契約書に印を押せば、それなりの責任は発生しているのですから。

お礼

お礼が大変遅くなり、申し訳ございませんでした。
その後の経過といたしまして、住宅会社と話し合いをし、やはりこれ以上の話し合いは無理だと思い契約解除を伝えました。その後、手付金は放棄し契約は解除、申込み金はすぐに振り込んでほしい旨の内容「土地売買契約解除通知書」を作成し、内容証明郵便で送付しました。2週間後に先方の弁護士から内容証明が送られてきて、お金は返金しないという内容でした。
それからすぐにこちら側も弁護士の先生に相談し、消費者保護法をたてに返金してもらうことになりました。
結果的には、30万円は設計料で７０万円のみ返金されることになりました。弁護士費用なども含めると半分くらいにしかなりませんでしたが、いい勉強になりました。
今では、大手のＨＭと契約し７月中旬には家が建つ予定です。金額はそれなりに高くなりましたが、設備も土地環境も十分満足のいき、営業の方にも自分たちの意思をしっかり伝えることもできました。（今回も建築条件付きの土地です。。。）
みなさんのアドバイスのおかげです。
いろいろとありがとうございました。

回答No.2

kita52326

「建築請負契約申込書」なるものは「建築請負契約」とは違うようですね。
「建築請負契約申込金」の１００万円が設計料の「実費」とのことですが、
請負契約書に添付する図面作成の実費にしては異常に高いと思います。
しかも企画商品のパターンものでも同額のようですが、これもおかしいですね。
顧客の解約防止のための「独自の工夫」で、ハードルを高くして囲い込んでいるのだろうと思います。
もちろん一般的なものではありません。

建築条件付土地分譲は３ヶ月以内に建物請負契約が締結されないと土地契約も白紙解約になり、
土地の手付金等も全額返金になります。
ですから３ヶ月以内に顧客が納得するプランを示し請負金額も合意しないと、売主側は全て無駄骨になります。

しかし、このような方法だと白紙解約になっても１００万円は取り損なうことはないので、むしろ白紙解約になった方が儲かるとも言えますね。
プランが示されなければ請負契約を結ぶことは出来ないのに、それを示すだけで１００万円儲かるような契約は明らかにおかしいと思います。
http://www.retio.or.jp/qa/index.html#25　のＱ２６参照

おそらく業者側が知恵を絞った仕組みなのでしょうが、違法性が高いように思います。
一度、県の宅地建物取引業を所管する部署か、消費生活センターに相談された方が良いと思います。（前者の方が良いかな）
もちろん不動産に詳しい弁護士でも良いと思います。

建築単価については、平屋で坪単価60万円はさほど高いわけではありませんが、契約の仕組みは胡散臭いですね。

お礼

ありがとうございました。

補足

ご回答ありがとうございます。
今の段階では、まだ正式な建築請負契約はしてませんでした。

今後の予定としては、住宅会社より、今週中に土地代金として７0万円入金するよう言われています。
間取りについての打ち合わせは、今週の日曜日になります。
それまでに、弁護士さんにも相談しようと思ってます。

回答No.1

ta-chi

わぉ!!すごく難しい問題ですね。
まず、土地の売買契約の件ですが、親戚の違約解約となれば、規約金が発生するでしょうね。契約書を良く確認しましょう。
次に建築請負契約申込金ですが、これは怪しいですね。通常HMなどでは、申込金として5～10万円を徴収する場合があります。これは敷地調査費、役所調査費、地盤調査費、プラン費用だったりします。お客様に建築プランを作成する為の調査費用です。要するに、建築請負契約を結ぶ為に、プラン図面を作る費用です。その後、プランがまとまれば、契約となるわけですが、契約金として100万円程度収めるのが普通です、ただ質問者の場合、申込金が100万円なのですよね。ちょっと法外なの様な気がしますが、契約までにプランではなく、「きっちりとした設計図面を作成する費用です。」といわれれば妥当な値段になってしまいます。HMのようにプラン図面で請負契約をすることにも問題はあります。契約をしたものの、正式な設計図面を作成した際、「ここがプラン図面と違う」などと問題がおきたりします。契約までにプラン図で契約するか、法律などを精査した正確な図面で契約すかですね。
大型商業施設に関してですが、何が建つか不動産屋が知って、しかも質問者の親戚が「ここに何が建つのですか」と聞けば、土地売買契約書の際、説明義務が生じてきます。ただ、まず、不動産屋が大型商業施設が建つことを知っていたかどうか、質問者の親戚がその質問をしたかどうかです。二つの条件が重なっていないと、説明義務違反にはなりません。しかも商業施設ができることは、悪いことではない場合もあります。パチンコ屋が含まれていることを強調されていますが、併設でスーパーやその他娯楽施設ができれば、土地の価値が上ったりする場合もありますよ。施設によっては下がる場合もありますたとえば、葬儀施設や墓場等です。
今のところ親戚の方は、歩が悪いとしかいえません。
突っ込みどころは、平屋になると、坪単価が上がることを申込金を支払う際、建築業者が説明していたかどうかですね。平屋は確かに坪単価が2階建てより上昇します。しかし建築業者も、親戚の方からの申告がないと知りようがありません。
これぐらいではないでしょうか。

お礼

ありがとうございました。

補足

さっそくのご回答ありがとうございました。
商業施設の件ですが、予定地が更地になっており、ダンプで盛土を搬入等していたそうです。
叔母が営業に確認したところ、何ができるかわからないとの説明だったそうです。そして、おそらく住宅が建つんではないかという話だったみたいです。しかし、私が聞いた情報では、すでに、役所での建築確認もでており、半年程前から近隣住民が反対運動をしていたようです。
その土地は１年程前から売りに出されていましたが、５棟あるなかで、まだ１棟も売れてなかった場所でした。
叔母と祖母が現地を見に行ったのは１１月１０日くらいで、土地売買契約を交わしたのが１１月２４日でした。
叔母と祖母の２人で住宅会社と話をし、叔母は会社の言われるがまま、ハンコを押していたみたいです。（契約内容をはっきり確認しなかった叔母たちが悪いのは重々承知です。）