テナント契約の条件

質問

まったくの素人です宜しくお願いします。空いている部屋、ホールなどをテナントとして貸す場合、
（家賃は50万から100万）保証金を最初に頂く事にしていますが、
(1)解釈として保証金Ａの場合、年数によって金額を償却して保証金を最後は返却しないものでしょうか？また、償却の率を年いくらにするか決める場合どういう風に決めるのでしょうか？

(2)保証金の解釈として保証金Ｂを敷金として頂いた場合、解約して出て行かれる時、修理費などを差し引いて返却と思いますが、テナントなどの場合、保証金Ａ　保証金Ｂ敷金、どちらの形がいいのでしょうか？保証金、敷金どちらにしても6カ月分頂く予定です。この6カ月も妥当でしょうか？

(3)また、テナントとの更新は３年～10年（10年は先方が投資し改築工事などをおおがかりにやる場合です）と考えていますが、一般的には何年でその都度更新料とかは取るのでしょうか？また取る場合家賃の何％とか一般的にはどうなのでしょうか？

補足
家賃とは別に共益費として坪1,000円と考えています。

宜しくお願いします。

回答No.1

fujic-1990

越後の国で不動産賃貸業を営んでおります。

　賃貸習慣は、地域によってばらつきが大きいので、質問者さんが尋ねていられるようなことは、地域の不動産会社と相談されることをお勧めします。

　例えば、関西には「敷引き」という制度があるそうです。高額敷金をもらって減価償却とやらいう不思議なことをやって、借主に返還しない制度らしいのですが、新潟にはそういう制度はありません。おそらく、東京にもナイと思います。

　保証金と名が付けば、このあたりでは6ヶ月分くらいは当たり前ですが、田舎ならそんなには無理かもしれません。

　更新料と一口に言っても、大家の懐へ入る場合と、業者の懐へ入る場合があったりさまざまです。

　確信をもって言えるのは、テナントが大規模修繕などをしたら、退去の時、「必要費だ」「有益費だ」「買い取り請求だ」ということで、質問者さんが大金を要求されて、とても困ることになるだろうということくらいですかね。

　「倒産したテナントから請求権を買った」とか言って、ほほに傷をもった人が尋ねてきたりしたら、質問者さんの人生アウトかもしれません。法律でどうなっているかなんて、彼らには関係ない。

　不動産の賃貸は甘くありません。とくに、お話のような大規模なものは。

　他地域のことはほどんど知りませんし、知っている程度の事でも質問者さんはプロフィール非公開にしてあるので、どの地域向けアドバイスをすればわかりません。

　物件の規模が大きいので、成約すれば仲介業者にもたっぷり仲介料が入ります。親身になって相談に乗ってくれるでしょうから、不動産業者の店舗へ行って具体的に、よく相談してみられることをお勧めします。

お礼

ご丁寧な回答ありがとうございます。ひじょうに参考になりました。場所は東京23区外です。