テナント立退料請求について

質問

こんにちわ。
今、テナントの立ち退きを巡って大変困っておりますのでご相談させて頂きます。
状況は以下のとおりです。
こちらの状況において、立退料を請求出来る可能性はどれくらいあるのか？
また、請求できるとしたらどれくらいの金額が目安になりますでしょうか？
ご回答お願い致します。

■営業状況
３年前からボディメンテナンスのお店を開業。
ちょうど１年前に、現店舗に移転。
現店舗は同時オープンのホットヨガスタジオ（ビルオーナー直営）の一角を借りて営業。
温泉施設の中にあるマッサージ店に近いイメージです。
ホットヨガスタジオの共同経営者に声をかけて頂き、賃貸契約を交わしました。

その際の契約で、敷金礼金はなし。改装後のテナントを初期費用なしで賃貸し、売上の20%を家賃とする。契約期間は１年（2016年3月末で設定）。

■支払い状況
初月約10万円の家賃からスタートし、平均して20万弱の家賃をお支払いしております。
家賃相場では30万円となるようですが、間借りをしている関係で、水道やトイレ等に制約あり。

■立退料検討の理由
移転し１年が経過しようしていますが、ホットヨガスタジオの経営難により、経営を譲渡する事が決定。同フロアで営業する弊社のスペースも利用が契約条件となっているため、立ち退かなければならない状況になりました。

時系列でまとめると。
2015年12月中旬　
ホットヨガスタジオを３月末で経営譲渡の可能性があり、そうなれば立ち退きとなる旨のご相談を頂く。

12月中旬　
立ち退きになるのであれば、別フロアの空きテナント（50平米から250平米に拡張。居抜き。）を借りられないかと相談。

12月31日
経営譲渡が決定し、立ち退きが必要になることをメールで告げられる。

1月中旬
別フロアを視野にいれ、料金交渉を行う。

1月下旬
4～7月までフリーレント。８月以降80万(通常120万)。１年毎に家賃10万プラス。
敷金は１年後に2ヵ月。
といった条件で、賃貸契約を結ぶことに双方概ね同意。

２月初旬
大幅に営業面積が広くなり、固定費もあがるため、新規事業スタートとして人材を２名採用。
内容工事等の見積りや新規事業準備として打ち合わせをすすめる。

２月下旬
契約書面のたたきができた段階で、最後の料金交渉試みるが、
現状の条件が限界とのことなので、そちらですすめるよう合意。

２月22日　メールにて
契約を白紙に戻すという意思を伝えられる。
最もな理由は、長期営業が見込めないと判断したため。

2月29日　面談にて
立退料やその他補償等を支払うつもりはないと意思確認。

■立退料を請求したい理由
ホットヨガ（ビルオーナー直性）の経営難が原因で、立ち退かなければならない。
弊社はこれまで、ヨガスタジオに対して、全面的に営業協力をしていた。
別フロア移転であれば、初期費用を安くしてくれていることや、店舗としてもフロアが変わるだけのため、お客様への影響が少なく、納得感があった。
契約目前の状況にも関わらず、移転まで残り１ヵ月の時期に、寝返ったように意見をひっくり返し、移転を示唆されている。

弊社の今の財力では、別テナントへ移転することで発生する初期費用や改装費等の全てをまかなうのが難しく、近隣のリピーターのお客様も尻沿いでしまうリスクも有ります。

３ヵ月前に口頭で経営譲渡の話は聞いていたものの、
別フロア移転にて、初期費用が等少ない状況で検討してくれたため、異論を申し立てなかったが、
別フロアがなくなるとすれば、
わずか１年での撤退。新テナントの初期費用、改装費、回数券の払い戻し等々の金銭的なリスクに合わせて、移転を繰り返すことによる企業イメージの低下、スタッフのモチベーションの低下、
など目に見えないリスクが多いに伴ってきます。
この話が、撤退の１ヵ月前に意思表示をされるのはあまりに急であり、
金銭面や営業面を考え別テナントへの移転はとても難しく感じています。

ビルオーナー側の都合により立ち退きとなるため、
移転に伴う、初期費用や内装工事費、営業補償費、精神的な苦痛の点において立退料の請求を考えておりますが、
如何でしょうか？

ご回答お待ちしております。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.2

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大家しています。

　問題は質問者様が契約された相手がどうなっているのかでしょう。

　『ビルオーナー直営』とは言え、『ビルオーナー』と直接の賃貸契約であるのか、おそらく法人であろう『ホットヨガスタジオ』との契約であるのかで違ってくるのではないかと思います。
　ちなみに私がオーナーでしたら前者のように直接は『温泉施設の中にあるマッサージ店』と『敷金礼金はなし。改装後のテナントを初期費用なしで賃貸し、売上の20%を家賃とする。契約期間は１年』なんて「場所は提供するから、儲かったら払ってね。」と言う様な無謀な契約は結びません。
　後者であるなら『ホットヨガスタジオ』倒産の時点で契約はおそらく（裁判所の判断に任せるしかないように思いますが）無条件解除になるでしょう。『立退き料』や『賠償責任』は『ホットヨガスタジオ』にあることになると思います。後はオーナーが『ホットヨガスタジオ』に関して『個人保証』をどこまでしているかでしょう。

　兎に角は複雑な事案ですから、お気の毒ですが、弁護士さんに相談するしかないのでしょう。

回答No.1

dmtb8264

経過がやや複雑なため明解な回答が困難ですが
一般的には
(1)移転に伴う実費(機材の梱包代、移転業者への支払い)
(2)半年分の営業補償
(3)その他契約変更に伴う経費
等が請求対象になると思われますが
ご質問文では読み取れない部分も相当あると思われますので
法テラスの弁護士に手持ちの資料を持参しご相談なさることをおすすめします。
その際
無料相談よりも有料相談をおすすめします。30分5000円程度です。