不動産の取得時効

質問

平成元年に父名義の土地に家を新築し、妻子と暮らしておりますが、父との関係が悪く衝突する毎日です。家を売却または人に貸して外に出ることも考えましたが、土地が父名義ですのでどうにもなりません。当然、土地を売ってもらったり、賃貸契約を結べる状況にはないため、不動産の取得時効を使って取得ができませんでしょうか。 なお、土地の固定資産税に相当する額は、平成２年度以降、父に納め領収書もあります。

回答No.3

chakuro · ベストアンサー

補足ありがとうございます。
　そういう主張の仕方になると、話はグレーゾーンにはいってくるとは思います。
　もしそれで時効取得が認められるとすると、善意取得なので、3年ほど前に時効取得しているということになるわけですね。
　ただ、「所有の意思」の有無は、占有取得の原因たる事実によって、客観的に定められる、というのが判例の見解なので、この場合、kautyさんが、お父さんの土地を占有している原因事実とは、お父さんの土地に、自分の建物を建てた、ということが客観的な事実なわけですから、そのうえで、賃借料のやり取りなどはなかったということであれば、客観的にはこれは使用貸借によって土地を占有していたということになるようにも思われます。
　もし裁判ということにでもなれば、「所有の意思」については、お父さんのほうに、kautyさんの占有が使用貸借に基づくものであったと立証する責任があります。
　判例を調べるとどうもそうなったときに、kautyさんが土地を贈与してもらったつもりであったにもかかわらず、登記名義については、「書き換えられていると思い込んでいた」というのにとどまり、登記簿を確認はしておらず、固定資産税についても、お父さんからいわれるまで納付しようとはしなかったということが、不利な事実として作用しそうなのです。
　さらに申し上げると、家の建築にさいしては、金融機関の融資は受けられていないのでしょうか？
　受けているのであれば、その手続にさいしては、お父さんの土地と、kautyさんの建物が共同の担保として提供されているわけですが、そのさいに金融機関から徴収された、種々の関係書類も、お父さんのほうに有利な証拠として働くと思われます。
　あるいは、土地に対する贈与税の納税もしてないわけですから、お父さんについた弁護士としては、当然その辺のことをちくちくと突いてくるでしょう。
　「贈与税も払わずに、贈与してもらったつもりだったといわれるんですか？」・・・、こういうとき弁護士ほどやらしい人種はいません。　
　もちろん、まだ書き込まれていない複雑なご事情もおありなのかもしれませんが、もうこれ以上は、どうしてもというのであれば、直接弁護士に相談してみてはいかがでしょうか？

お礼

大変ありがとうございました。もやもやしていたものが多少解決しました。もう少し時間をかけて研究してみます。

回答No.2

chakuro

結論からいいますと、このような事例では、取得時効が成立する余地はありません。
　時効取得のための占有は、「所有の意思を以ってする」（民法162条）ことが要件なのですが、katuyさんはこれまで、お父さんの土地を自分の物のつもりで占有してきたわけではなく、借りてきた（賃貸ではなく、使用貸借）だけだからです。
　税金を払っていたのも、民法が「（使用貸借の）借主は借用物の通常の必要費を負担する」（595条）と規定していることに鑑みても、ごく自然なことにすぎません。

補足

「所有の意思を以って」というのがやはり問題だと思いますが、当初家を新築した際、分筆してもらったので、その時に名義も書き換えられていると思い込んでいました。最近になって、父より「固定資産税を払え」との事なので自分なりに調べて
名義が変わってないことを知りました。こういった場合でも「所有の意思を以って」の要件にはあたりませんか？

回答No.1

legalmindcojp

悪意(自分のものではないと知っていて自分のために占有)20年の取得時効の期日は平成21年に到来するように見受けられますが、現在の段階では法定地上権が発生していると思われますので、そのまま賃貸や売却は可能ではないでしょうか。ただ、最後の固定資産税相当額を負担というのが、土地の地代として払っていたともとれるため、固定資産税としての領収書が取り付けられていないと、時効取得についてマイナスに作用するような気もします。