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管理組合の電波塔収入は妥当か？
- 高層マンションに設置される携帯電話用電波塔（中継）について、管理組合が賃料収入を得ることは妥当かについて疑問が生じています。
- 組合としての収入を目的とした賃貸借契約は区分所有法３条に反する可能性があります。
- 電波塔は周辺の利用者にとっては効果があるが、直下に居住する組合員にはほとんど恩恵はないことが調査によりわかっています。
- 大黒 太郎（@daikoku99）
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- ゴルゴ 13（@golgo13--）
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〉私の訴訟は託児所運営会社に組合が補助金を提供してよいかという問題です。高裁は補助金は規約外支出と認定しましたが組合はこれを不服として上告するそうです。 ↑ 以前、ウチのマンションでも類似したことを真剣に検討していた理事会の役員さんたちがいました。 「明白に違法」でしたので、理事ではないが私が理事会に出席して「組合に損害を与える違法行為」だとして彼らに止めさせたことがありました。 ・理事さんたちは違法性を全く感じてない ・日本◯ウジ◯グの社員は「違法性はありません」と言い張っている ,・理事さんたちは日本◯ウジ◯グがそう言ってるんだから問題なかろう、と思っている こいつらを納得させるまで苦労しましたよ(笑)。 貴マンションの訴訟、上告審で恐らく貴方の主張が認められます。と、推測します。
お礼
推測、ありがとうございます。 コンプライアンス担当が上告すべきと理事（長）を説得し、上告費用150万円の予算で総会承認を取ったようです。私は上告却下か棄却を期待していますが。
補足
そうでしたか。無知の理事を説得するのは大変ですね。私は理事長として補助金廃止に取り組んだら村八分にされました。ならば、司法判断（本人訴訟）だということです。年額300－320万円の補助金x５年間、１戸あたり５千円の負担です。地裁は５千円は許容範囲だから違法ではないと。冗談じゃやねー。 ふりかけ会社や貿易会社の２名のコンプライアンス担当社員が利用者の味方につき補助金を合法化（詭弁法）させたことに私は怒りました。さらに法学部の大学教授は違法性を知りながら補助金を５年間に延長したのです。 ちなみに管理会社の野⚪️不動産パは私には違法だと言っていましたが理事会の反発を避けたのでしょうか、理事会ではだんまりでした。業務委託契約が欲しいですものね。ちょと愚痴が入りましたがご容赦を。
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
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- ゴルゴ 13（@golgo13--）
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7です 今、暇なので久しぶりにザーッと覗いてみました。 たとえば規約で、共用部分(屋上)を賃貸して使用収益できる。と定められていれば電波塔として使用収益できます。 組合で保有している源泉から温泉を毎分1000リットルまで売ることができる、と規約や細則で定められていれば毎分1000リットルまでなら売却できます。組合所有の源泉ですから、余った温泉を捨てるよりは売って利益とした方が賢い。 組合が保有している部屋を「賃貸できる」と規則や細則で定められていれば賃貸できます。 駐車場も同様。 マンションにレストランの設備・什器があって、規約に組合としてレストランを運営出来る(但し利益は管理費へ組み込む)、と定められていれば管理組合が組合としてレストランを運営できます。 規約や細則に有料でプールを外部に使用させることができる、と定められていれば外部に開放できます。これなんかは、プールがなくって困っている近隣地域とのコミュニティに貢献しますから、標準管理規約の理想に基づいていますよね(プールの水や消毒剤は無料ではないのですから有料化は当然)。 まあ、↑に記した一部は以前所有していたリゾートマンションのことについて、組合の皆さんが議論していた内容ですけど。 〉私どもには２階に託児所があります。東京都の指導監督基準で要求している非常口（外階段）がありません。 ↑ この都の「指導監督基準」とやらなのですが、いわゆるガイドライン的なものに過ぎないのか？条例のように強制力を持つものなのか？が判断基準です。 ガイドライン的なものであれば強制力を持ちませんから、従う義務はありません。もっとも、行政指導が入るかもしれませんが。仮に、行政指導がはいっても従う義務はありません(詳しいことは行政法でお学び下さい)。 もし、条例制定時に付随して定められた規則であれば従う義務があります。
補足
確かに区分所有法では収益事業を禁止していないので収益事業が直ちに違法だといえないですね。ご紹介の事例を私もいくつか存じておりますが程度問題だと思います。最近のマンションはホテルライクとか言っていろいろの設備を取り込んでいます。プールが必要なのかなと思ってしまいます（1回泳ぐと数万円の費用ががかるとか）。確かに規約でこれらを共用設備と定義し使用方法が明記されて居れば組合の管理対象になると思います。プールはある意味で事故が起きやすくその事故に対する責任がどこに帰属するかが問題になると思います（最終的には管理者と組合員です）。こう考えるとやはり組合の事業はあくまで区分所有法３条、２０条の制約の範囲内で行うべきではないかと思いますが如何でしょうか。場所を貸すことが限界だと思います。区分所有法は管理組合が収益事業を行うことは想定していないと思いますが昨今の状況も否定すると混乱に陥りますね。おっしゃる通り貸し駐車場からプールまでどこに線を引くのか難しいですね。結局事案ごとに司法判断を求めることになりますね。最高裁まで持ってゆけばある程度の規範ができるのでしょう。 私の訴訟は託児所運営会社に組合が補助金を提供してよいかという問題です。高裁は補助金は規約外支出と認定しましたが組合はこれを不服として上告するそうです。極めて単純な判断ですので最高裁がこれ以上踏み込んだ判断をするとは思えません。相手次第ですが。 都の指導監督基準や要綱はあくまでガイドラインですから強制力はありません。都は違法（基準外）施設を公表するだけです（閉鎖命令を請求できたかもそれません）。過料などの罰則はあります。しかし違法施設で人身事故が起きれば管理者は厳しく罰せられると思いますし組合は損害賠償責任を負うことになるでしょう（私の友人はそのリスクを恐れて理事長を辞任してしまいました）。
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
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〉先日私が控訴審で勝訴した事件に対して相手は上告をすると言っています。３条の解釈は重要だと思います。 ↑ 電波塔の件でないのなら、因みに何の件なんですか？
補足
これ以上議論を拡散したくありません。 3条に関するご意見を頂けるとありがたいです。
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
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まず確認ですが、 〉先日私が控訴審で勝訴した事件に対して相手は上告をすると言っています。 ↑ コレ、電波塔の件と理解して良いんですか？
補足
上告の件は電波塔と関係ありません。
- ゴルゴ 13（@golgo13--）
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〉法人でない管理組合がこのようなことをしてよいのかという疑問がわきました。 逆に、法人でない管理組合がこのようなことをしてはダメとの疑問がわきました。 1さんの回答で合ってます。 因みに、空き駐車場を外部に貸した場合、税務署に申告する義務が発生します 理事や監事は区分所有法に疎い、と質問文に書いてありますが、貴殿の方がよっぽど疎い。 区分所有法をキチンと学んで下さい。 その上で、あなたのマンションの理事達を疎いだの何だの好きなことを言って下さい。 区分所有法の独自解釈って、感心しませんねえ
補足
区分所有法３条について貴殿のご見解を教えていただけませんか。 ３条の解釈については国交省も法務局もこうだと言い切れないというので皆様にお伺いしています。目的外事業に費用を支出することはできないとの判例（仮処分ですが）があります。あるマン管士は程度問題（リスクや事業目的）でしょうとも言います。 看板等の賃貸事業は管理対象外だったがこれが定着してしまった。最近は電波塔や太陽光発電事業まで拡大している。これが違法といえるかの決着は最高裁までいかないと決まらないというのが役所の意見でした。この程度のことは調べております。先日私が控訴審で勝訴した事件に対して相手は上告をすると言っています。３条の解釈は重要だと思います。この問題は弁護士でも難しいと理解しているので皆さまのご意見をお伺いするものです。
- guess_manager
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国税局の判断では不動産貸付業を営んでいることとして判断され、本来業務遺体の収益事業に対して法人税が課税されます。 https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hojin/21/11-2.htm 区分所有法違反かどうかについては、組合が目的外の活動をしてはならないという規定がありませんので問題ならないと思いますが、同法に定める範囲の公益性を持った活動以外をした、ということで課税対象となるわけです。
お礼
ありがとうございました。 権利義務なき社団であっても事業内容は規約に定めているとおもいます。 管理規約にない事業を普通決議で行うことはできないと考えます。ただし規約改正により事業対象を拡大することは可能と思います（相対規約）。電波塔程度では許容できるとしても管理組合が共有部分を使って学習塾や保育事業、介護事業まで拡大できるとはおもえません。その限界は司法判断になるのかもしれません。学習塾や保育所を開設するなら、組合はその場所を専門業者に提供（賃貸、使用貸借）が限界だと思いますが如何でしょか。そうしないと事業赤字や不慮の事故（人身事故等）を組合が負担ことになってしまいます。黒字なら納税、赤字なら合算会計？
補足
国税相は収入のあるところ、いいかえれば納税免除免除がない収入に対して課税します。その収入が合法であろうとなかろうと。ご紹介の事例は組合の本来の組合の事業に該当しないから課税されると解釈できませんか。区分所有法３条は業務目的を示しているだけですがこの目的がどこまで拡大できるかになると思います。空駐車場を外部に貸すことは付属物としての駐車場を管理するための１手法なので容認できるでしょ電波塔は組合の単なる収入目的です。管理費附則を補うために組合が事業者になって３条の範囲を逸脱した事業を行い始めたらどうなりますか。管理組合がコンビニや、保育教育、学校塾、エステ業務、美容室、老人介護施設の運営を行うことも可能になることになります。これも可能だとお考えでしょうか。
お礼
こんなのがありました。 組合が駐車場や部屋貸しをする場合の課題が指摘されています。 組合が収益事業をするなら管理費等の会計と分離する必要がありそうです（法の強制力はないが）。 http://www.mankan.or.jp/09_research/pdf/zaimukaikei.pdf
補足
高い知見と行動に痛み入ります。 膨大な資料なのでまだ消化不良ですが有難うございました。 仲間共々研究させていただきます。 できればWEBサイト マンションコミィニティ（ご存知ですか）で所有法３条、２０条をテーマにして議論したいです。私がこの問題を提起した本当の狙いはそこにあるからです。私の裁判例なども紹介できます。 ご意見中気になった箇所（不勉強なので誤解しているかもしれませんが） 税法に掲げられている項目だから事業範囲にできるというご意見 ーーー＞違法行為による収入でも課税がされますから課税対象項目（分類）にあるからといって事業を合法化できるものではないと思いますがいかがでしょうか。 ＞学習塾や保育所を開設するなら、組合はその場所を専門業者に提供（賃貸、使用貸借）が限界だと思いますが如何でしょか。そうしないと事業赤字や不慮の事故（人身事故等）を組合が負担ことになってしまいます。黒字なら納税、赤字なら合算会計？ ーーー＞私も場所貸しが限界だと思います。組合が事業主であるなら（たとえ業務委託していても最終的には）人身事故に対する責任を負わねばなりません。こんなこと誰も想定していないでしょう。そもそも権利義務なき管理組合（法人格がない）が確定申告すること自体おかしいです（これも時代の流れか）。管理組合に損益合算や損益繰越制度を適用するとは税法も想定していないと思います。 区分法が想定していた（いる）のは建物などの管理、すなわちハードの維持管理だったと思います。 空き駐車場を外部に貸すのは駐車施設の管理維持費を確保するためであって３条を大きく逸脱するとは言えないかもしれません（そもそもこのような事態を法は想定していない）。太陽光発電は共有部分の電力自給目的と考えられます。しかし電波塔や広告塔については私は？です。 いろいろのサービスを揃えるために、テナントを誘致するとか専有部分を事業者に販売してマンション価値を高めることは問題ないと思います。コンビ二や保育所を誘致している事例がありますがこれが本来のマンション（店舗併用となりますが）のあるべき姿ではないでしょうか。 時代と共にというより法の原点を知らずに実態が先行し、またマンション販売会社の利益優先が最近の混乱を招いていると思います。 団体自治は総会で決めること、golgoさん言う通りですがその範囲はその団体の目的（結局は法の範囲）に制限されるのではないでしょうか。株式会社では定款がありますが管理組合には規約と関連法しかないのが実情でしょう。規約も関連法も知らずに管理組合の運営をしているというのが実態、これがトラブルの元になるのだと思います。 脱線しますが、 私どもには２階に託児所があります。東京都の指導監督基準で要求している非常口（外階段）がありません。マンション販売会社は法（児童福祉法）を知らずに設計、建設し引き渡したということです。今から階段をつけるとすれば膨大な費用がかかります。 現在標準管理規約改正作業が進んでいますが３条の原則を維持すべきとする意見、コミュニティーなどを拡大すべきという意見（全管連や自治会重視の理事長等）で対立しているように思います。 私の組合はコミュニティー細則を定めいろいろの活動を促進しています。ヨガ教室や自治会組織もそれに分類されます。各グループは共用施設の利用に関して無料や優先予約など特典を与えられていますが会費の徴収やルール作りはグループの自治です（ただし規約の制限内です）。 これに関しては標準管理規約改正のパブコメとして意見提出しましたが。