こんな管理組合をどうしたらいいんでしょうか？

質問

以前質問させてもらったものです。
(1)http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2854500.html
(2)http://oshiete1.goo.ne.jp/qa2883528.html

昨日臨時総会がありましたけど無能な理事長にほとほと困っています。
＜昨日の内容＞
温泉利用者一人当たり月５００円集める件について・・・・
私が
「温泉利用者は月５００円集めて温泉の鍵を付け替え、払った人しか利用できないのならば５００円払わずに利用しない方を選んだ方は現在の管理費から温泉の維持・管理にかかる費用を減額するのか？
区分所有法第１６条には
＜区分所有者全員で利用する共有施設については全員で管理し、一部の区分所有者のみで利用する共有施設についてはそのもののみが管理する＞
とあるが。」

と発言するとキレて「も～ごちゃごちゃ言わんでください。これで総会を終わります。」と早々と臨時総会を終了してしまいました。
私は「区分所有者である以上発言内容の如何に関わらず発言する権利はある」と言い返しましたが聞く耳を持っていません。

以前の定期総会でも他の方の発言に対して
「あんたはごちゃごちゃうるさいから黙ってなさい！」
と言うとんでもない馬鹿理事長です。
こんな理事長を解任したり問題として提起できないものでしょうか？
こんな奴はどうしたらいいんでしょうか？
ちなみに任期はあと約１年残っています。

回答No.7

noname#65504 · ベストアンサー

先の回答者が区分所有法の第１６条についての解釈についてかかれていますが、前の質問をよませた上で判断すると、その解釈を持ち出す以前に一部共有部分にはならないと思います。
先の解釈は共有部分か一部共有部分か明確でない場合それを判断する際の解釈ですので。

まず、これは当初無料で利用できるとあったことから、温泉が共有部分であったのは確実ですね。そして３つの質問から判断すると、集会において共有部分の変更の決議は行われていない様子です。
共有部分の変更については管理組合集会における３／４以上で可決する特別決議事項ですので、これが有料になり利用料金を支払わなければ、利用できないとなったとしても、共有部分を一部共有部分に変更するという特別決議を経ていなければ、依然として共有部分のままです。
共有部分ですので、維持費は依然として管理費として徴収されるのは致し方ないと考えられます。
なお、管理費の変更について提案することは全く問題ないですけど。

でも、今の問題は維持費などで管理費が不足することが問題であり（このほか滞納者の問題も重大な問題としてあるようですが）、管理費の不足をどう対策するかを検討している場において、管理費の値下げにつながる提案をすることは、ちょっと場の空気を読んでいない発言と思えますが。

もし管理費からの支出をなくしたいと考えでしたら、専用庭や駐車場の専用利用に対する対価と同じ考えで、温泉利用料で温泉の運営がまかなえるような料金設定にするという方法があります。むしろ管理費に剰余金を組み入れられればベストだと思いますが。
ただし、あまり高くなり利用者がいなくなると結局は管理組合費から支出しなければならなくなりますが。
なお、専用庭、ベランダ、駐車場は専用利用権は与えられており、通常一部の人間しか利用できませんが、共有部分であるということは周知の通りです。

また先の質問で消費者契約法が持ち出されていましたが、消費者契約法は事業者と個人の間でしか有効でありません。
一般にマンション管理組合は消費者契約法における事業者ではないと解釈されていますので、消費者契約法を持ち出すことに無理があります。
また、販売時の販売会社については、変更については管理組合集会による変更であり、消費者契約法を持ち出すことは難しいと思います。

後これは質問とは関係ないことなのですが、
＞馬鹿理事長です。
＞こんな奴はどうしたらいいんでしょうか？

質問文にこのような表現がされていると、ある意味第３者からみると不快な表現があると、きつい回答がつくことが多いですし、それに対して反論するとさらに違う方向に話が進んで、質問に対する答えがつかないことがあります。
今後はその点を考慮してかかれるとよいと思います。

と、指摘している私自身が質問とは関係のないことばかり書いておりますが。

＞こんな理事長を解任したり問題として提起できないものでしょうか？

質問に対する回答としては、＃４さんの回答の最後の方に既出ですので

お礼

回答ありがとうございます。
あれから解任と言うより理事長自ら辞任の方向で話が進みつつあります。これを機に理事の選出方法・任期の見直しの方に話を進めたいと思います。

回答No.6

st_tail

＃４です。

悪いことは言いません。一度、マンション関係の入門書をじっくり読まれることをお勧めします。

今回の一部共用部分についての解釈ですが、質問者様は根本的な部分で誤解をされています。先の回答で判例を書いておきましたが、一部共用部分として認められるのは「構造上・機能上」の要件が必要です。よく例に出されるのは、１，２階に店舗、３階以上に住居があるようなマンションで、住居部分の入り口は、店舗部分と全く独立している場合など、建物の構造上、特定の人にしか使えない部分が有る場合に限られます。

今回は、確かに特定の人にしか使えなくしてはいますが、全ての区分所有者が希望さえすれば使用できる、と言う点において、一部共用部分の要件を既に満たしておりません。
言ってみれば、駐車場や駐輪場の使用と全く同じレベルの問題であって、この問題で、一部共用部分を引き合いに出すこと自体、はっきり言って無意味です。
今回の＃４の回答に対する主張は、全くの独りよがりな間違った解釈であり、このような主張を続けることは、質問者様に対する周囲の信頼を失わせるには十分であると思われます。

ついでに書いておくと、今回質問者様が引き合いに出された区分所有法第１６条は、その趣旨において、一部共用部分でも、必要があれば全体共有部分として管理できますよ、と言うことを言っています。質問者様の主張とは正反対の内容です。

お気持ちはわからないではないのですが、こういう場合はなおさら、きちんとした知識を持った上で、周囲の皆様を説得する必要があるのではありませんか？
区分所有法は多数決を基本としていますので、質問者様がいくら主張をされても、回りの区分所有者の皆様にご賛同を頂けなくてはどうしようもありません。そのあたり、今一度ご一考されんことをお勧めします。

お礼

回答ありがとうございます。共有部分を一部共有部分に規約変更する件は簡単だと思います。
現状でも「温泉利用しない人に払えと言うのはちょっと・・・」という意見が多数です。

回答No.5

bouhan_kun

読んだ上で書いてます。

＞民主的に大多数の意見で全てが決まるなら裁判所もいりませんよ。
何か勘違いしてませんか？民主主義の原理は多数決です。総会における法的な要件は区分所有法ですから、それを満たす賛成が集まれば、たとえ組織票でも多数派工作でも白紙委任状だらけでも、通用します。もちろん、殺人許可などと言う国家の法に反する決議は無効というのは原則ですし、買収などの実弾工作は信義的に無効でしょうが、今回の件はそれらには当てはまりません。何が法律に違反してるのでしょうか。

＞ワンセグかなんかで多数決とればいいじゃないですか？
出席者の・・・と言う規約がありませんか？だったらそういうわけには行きませんよね。
＞理事は輪番制です。
それも、規約で決まったからそうなのであって、変えようと思えば、賛同者が集まれば可能な話です。今回の件よりよほど賛同集めやすいと思いますよ。（やりたくない人にお鉢が回る可能性がなくなりますから）
もちろん、理事長の解任、緊急動議の規定もあると思いますが。

意見が通らなかったと言うので、臨時総会－強行採決なのかが知りたかっただけですが、意見交換のための会だったということですね。であれば、発言がどのような段階でさえぎられたのかわかりませんが、一応聞くだけでも聞いたほうが良かったでしょね。
あとは、あなたの意見が多数派なのかそうでないのかにもよるでしょう。あなたがごく少数意見であれば、黙殺されるのも、民主主義原則から言えばいたし方ありません。主張の場さえないと言うなら、個人もしくは賛同者でチラシでも配って、多数派工作するといいでしょう。実際にそういう物件もあります。

その他はおおむね4の方に賛同します。

お礼

＞出席者の・・・と言う規約がありませんか？だったらそういうわけには行きませんよね。

べつにワンセグのことは今回の総会の件を言っているのではありません。失礼ですが文章をよく読み回答お願いします。

次の総会までに役員の任期や輪番制の改正を提案するための準備をしたいと思います。

補足

別に悪意を持ってあなたへのお礼を書いているわけではありませんので悪いようにはとらないでください。読んだ上で再度回答いただければ幸いです。

回答No.4

st_tail

管理会社社員です。

法律を知らないのはあなたの方です。

まず、区分所有法第１６条ですが、条文が変わっています。
今の条文は以下の通りです。

（一部共用部分の管理）
第１６条　一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は第３１条第２項の規約に定めが有るものは区分所有者全員で、その他のものはこれを共有すべき区分所有者のみで行う。

また、あなたは「一部共有部分」がどのようなものであるかをご存じですか？
これは同じく区分所有法の第３条に以下のように書かれています。

一部の区分所有者のみに供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）

で、具体的には判例があり、「任意の共用部分が構造上・機能上特に一部区分所有者のみの共用に供されることが明白な場合に限って一部共用部分と判断し、それ以外の部分は全体共用部分として扱うことを相当」としています。（東京高裁昭５９．１１．２９）

これらの事から、今回の温泉が全体共用部分に当たることは明白であり、あなたが区分所有法第１６条を持ち出してきたこと自体、噴飯ものです。

ついでに、「マンション内の規約よりも法律が優先されることは日本国の常識です。」の部分について。

法律上の争いなどで、裁判所が判断をする際には、基本的には、まず管理規約、次が区分所有法、次が民法になります。つまり、あなたの「常識」とは正反対です。
もちろん、規約が常に優先されるわけではなく、区分所有法で「規約により別段の定めをする事が出来る。」とされている部分は規約が優先して適応されます。区分所有法の強行規定に反する規約は、その部分が無効になります。

従って、今回の質問内容だけに限れば、質問者様が法を勝手に自分に都合良く解釈して誤った主張しているだけで、議長には職権で総会を打ち切ることが出来る、と判断します。

もちろん、理事長のこのような態度はほめられたものではありませんし、当然いたであろう管理会社のフロントが、この程度の事も説明出来ない、と言うのは、同業者として汗顔の至りではありますが・・・・。

ちなみに温泉の利用料についてですが、上記の通り、この温泉は「全体共用部分」となります。従って、大前提として、温泉の管理に必要な費用は区分所有者全員で負担する必要があります。（区分所有法第１９条）その上で、規約で使用料を定め、利用者にその一部の補填をして貰う事は認められています。

いいですか。
まず温泉の費用については、「区分所有者全員で負担することが原則」なんです。使わないからその分減額しろ、等という主張は通りません。全員で負担した上で、利用する方には受益者負担をして頂くために使用料を頂きますよ、と言うのが今回の議案の趣旨ですね。

あなたのように、管理費が上がるのは嫌だ、無料で入れなくなるのも嫌だ、と言う主張は、到底受け入れられるものではないでしょう。
もちろん並行して管理委託費の見直し等は進めなくてはなりませんが、それまでに管理費会計に大赤字が出るのを防ぐためにも、温泉使用料の設定、あるいは区分所有者の負担する管理費の値上げのどちらかは避けて通れない道だと思われます。

また、理事長の解任については、区分所有者の１／５の同意を得て、理事長解任の動議で総会開催を要求することが出来ます。要求後２週間経っても臨時総会の招集が通知されなければ、臨時総会の開催を要求した方が臨時総会を招集することが出来ます。

お礼

過去の質問にも書き忘れていましたが、現理事会側は温泉利用料一人当たり月５００円徴収し温泉の鍵を変えてお金を払った人のみがその鍵を持つようにしようとしています。
ですので「任意の共用部分が構造上・機能上特に一部区分所有者のみの共用に供されることが明白な場合」
に該当します。なので全体の共用部分にはなりません。

回答No.3

bouhan_kun

その項自体が、バルコニーや専用庭などを想定したもので、共用施設のものでないような感じもしますね。温泉なんてどこにでもある施設でもないのですから、それに特化した約款があってしかるべきだとも思うのですが。

あなたの意見は、何らかの決をとった後の話ですか、それともその前？
決議があったあとであれば、今更何を言っても無意味だと思います。会議の経緯がわからないので、この辺までしか言えません。

お礼

以前の質問にも書いていますが、初年度決算で２４０万円の赤字が出て現在水道料金の節約・電気代の節約・土日の温泉利用制・ガス代の設定温度の低下で節約の方法をとり、とりあえず３ヶ月でどの程度経費削減できるか試用期間です。
また７月に臨時総会があり温泉利用をどうするか話し合います。
温泉はこのマンションの共用施設です。
決議はまだとってなく会議の経緯は以前の質問をお手数ですが参考にしてください。
そのうえでまたご意見を聞かせていただければ幸いです。よろしくお願いします。

回答No.2

noname#78261

はじめは皆さんで選んだ理事長なのではないのでしょうか。
まだ新しいので理事長になってもその役割に長けている人がなるわけではありません。管理会社から情報を入れつつ大多数の意見をまとめる方向に話を進めることは議長として当然ではないでしょうか。人間年を取ればみんな同じように丸くなるかといえばそうでもなく、若い頃からどんなときも落着いて出来る人もいれば、高齢で短気、自分勝手という人だっています。このトラブルに皆さんが非常に追いつめられているようですから理事長だって時には失言もするでしょう。
また、運営は民主的に多数意見を拾う事になりますから万一決議されたら不本意でも区分所有者は従わねばなりません。
貴方の意見は、大多数の意見なのでしょうか？疑問を感じるところです。
あなたがマンションを売る際、買う方は温泉利用権が有料ですがあるわけです。貴方は、そういう付加価値のあるマンションを所有している事に変わりありません。有料であるにしろ権利があるからには管理は全員で行うべきと思います。集合住宅はそういうものです。個人的には納得がいかないことも大多数が認めた場合は従うというルールです。決まった事にはごちゃごちゃ言わないとは、ある意味筋の通った話でもあるわけです。

「発言内容に関わらず権利がある」とはやや乱暴な言い方ではないでしょうか。そんなに勝手なことを言ってもいいとしてしまうと会議にはならないでしょう。

落着きましょう。もともと悪いのは理事長ではありません。運営を見越した計画のたてられなかった販売主や管理会社ではないですか。理事長もやりたくて有料化したわけではないでしょう。個人的には無料がいいはずです。でも、それはもう現実的ではない話なのでしょう？管理費経費をどう削減すれば無料化の目途が立つのか皆さんで前向きにお話になるほうがよいと思います。

それともご自身で理事長をやりたいから解任したいのですか？
大多数の支持がもらえれば出来るでしょうね。

決議を動かしたかったら人の心を動かしましょう。
資料や理論だった説明が必要で、個人の利でなく全体の利として話を進めないと誰も心を動かされません。

お礼

＞決まった事にはごちゃごちゃ言わないとは、ある意味筋の通った話でもあるわけです。

まだ決まっていません。

＞「発言内容に関わらず権利がある」とはやや乱暴な言い方ではないでしょうか。そんなに勝手なことを言ってもいいとしてしまうと会議にはならないでしょう。

乱暴でもなんでもなく当然の権利です。理事長がしたいことの意見だけを集めるならば総会の意味がありません。
管理会社には見通しの甘さについて責任追及をしている最中です。

＞管理費経費をどう削減すれば無料化の目途が立つのか皆さんで前向きにお話になるほうがよいと思います。

無料化の作戦がまだできることがあるのに能力的にできないからとやろうとしない理事長にも責任はあります。こんな非常識で無能な理事長だから解任したいのです。

補足

ちなみに理事は輪番制です。選んだわけではなく順番的になっただけです。
民主的に大多数の意見で全てが決まるなら裁判所もいりませんよ。
ワンセグかなんかで多数決とればいいじゃないですか？
法に触れるものだから裁判所が必要になってくるんです。そうでないものは通常の決議で十分なのは百も承知です。
あなたの言う通りにしていたら例えば究極の話、皆が●●を殺していいと採決を取ったら法も何も関係なく殺される羽目になります。
どこが民主的なんでしょうか？

回答No.1

mat983

ここに至っては、
同様に理事長に対し反発されている方と相談され、解任決議しかないのではと思います。

お礼

そうですね。他の住民の方も現理事長にいい思いはしておりませんので解任決議も視野に入れて動いていきたいと思います。
回答ありがとうございました。