貸している土地の借地料の値上げをしたい

質問

当方約１万m2の土地を所有し、他の方に貸しています。

登記上は山林ですが、グラウンドとして整地しているため、固定資産税上の地目は雑種地扱いとなり、１m2あたりの評価額は約７,０００円、宅地並みということで負担水準（現在０．６５）が適用されているためこの土地における固定資産税は年間約６３７，０００円ということになります。

借料は年間７５万円ですが、今後負担水準が上昇していくと固定資産税だけで赤字になり、また相続税（他の資産も含め評価額が約１億円になり、相続税が発生することは確実です。）のためにも、値上げをしたいです。

借り手の方に直接交渉しましたが、商売の利益が年々減っており値上げどころか値下げしてほしいと逆に切り返されました。

当方は、現在の借料は著しく低いと感じていますが、一般的な相場はどれくらいになるのでしょうか？また、実際に当方が取りうる法的手段としてどのようなものが有効でしょうか？当方は、この土地による「金儲け」は期待していません。ただ「損」にならないように考えています。どうか参考となるようなご意見をお待ちしています。

回答No.4

noname#22812 · ベストアンサー

一般的な話なので全てに該当しませんが、通常一戸建住宅を目的とする様な借地料としてはその土地の実勢価格の2～3%程度を借地料の年額水準としている事が多い様子です。例えば地価の実勢評価を2,000万円とすると年間地代40～60万円など。

今回の件は地目が山林との事でその地域性に因って通常の住宅地とは単純に比べられない点、又は用途がグランド？（用途不明です）という点や約1万m2という広大な面積という点を加味すると、相場はどの程度かという質問に答える事は容易では有りません。

評価額ベースで逆算してみますと約7,000万円の評価に対して地代75万円ですから約1.07%。負担水準を考慮せずに固定資産税（都市計画税は無そうですね？）を算出すると約98万円となり、質問者記載の通りに低額な地代設定であるとは言えそうです。

しかし固定資産税の水準程度で土地を貸してはならないという決まりは有りませんし、現在の契約上でその地代設定であれば当事者同士で合意して改定するか合意出来なければ司法に介入して貰うしかありません。

相場観や詳細が判りませんが、7,000万円の評価額に対して（負担水準は抜きにして）1.4%程度の水準で税金が発生してくる訳ですから2%程度の設定で140万円以上の地代でも妥当性は認められる数字ではないかと考えますが、私は裁判官では有りませんので一意見とします。
そして商いが苦しい相手方がその地代の支払いに窮するとした場合には借地契約の継続がどうかという点にも及んできそうです。

お礼

とても参考になりました。
ありがとうございます。

回答No.3

63ma

土地の賃借料は、その地域の物価価値や当事者間での合意等各種要素が絡みますので、標準相場と言うものは無いと思います。
　やはり、其処の地域の土地価格相場に精通している不動産屋に、土地の賃貸料の相場を聞かれた方が良いと思います。
　又、現在貸している土地の、期間はどの様になっているのでしょうか。
　更新時期に近ければ、更新条件として賃料の値上げ等も考えられますが。

回答No.2

walkingdic

借地料の値上げ、値下げは相場と比較して決めますが固定資産税以下になるということは通常ありえないので、値上げの根拠としては法的にも認められる可能性が高いです。

ご質問の場合には調停から行ってもかまわないし、それでも合意に至らなければ訴訟をすることになります。
固定資産税＋経費より賃料が下回るようであれば高い確率で値上げは認められるでしょう。

回答No.1

h2goam

土地の相場価格そのものは法律カテゴリーで回答すべきことでない上、質問の内容のみでは回答できません。
近くの不動産さん等に有料で相談してみてください。
借地借家法に沿った方法で解決してください。
この内容も近年の改正等適応される可能性がある条文は膨大なので弁護士等にご相談ください。
あなたの質問の範囲では回答不能です。