土地・住宅ローンの「借換え」についての質問です。

質問

この度、近日中に住宅ローンを組む予定で資料を収集しています。
当方の家づくりは、＜土地から探す注文住宅＞です。

私としては、将来の金利動向には不確定要素が大きくある、、と判断し、原則、変動金利ベースの融資は当方の選択肢には入れていません。融資条件として、『15~20年程度の固定特約金利』もしくは『25年全期間固定金利』のみを考えてきました。

先日、希望に沿う土地が予定よりも早期に見つかり、その土地をまず、ローンも利用して購入することを考えています。しかし、仕事の異動の関係からすぐには家屋は建設できません。
このような場合、土地先行取得資金に対しても「住宅ローン」が利用できる金融機関が限られることに気付いています。また、ある程度までは、家づくりをお願いする工務店・設計士は数社までに絞っているのですが、すぐにでも建築請負業者を選定し、急いで建築請負契約を締結することは大きく躊躇われるため、＜フラット35＞や＜つなぎ融資＞も考えていません。

様々な金融機関の住宅ローンを検討してみました。
結果、土地先行購入に対して「住宅ローン」が適用できる金融機関における長期固定金利は、ギリギリ3%を切る位で、「新生銀行」や「ソニー銀行」、「住信SBIネット銀行」が掲げている低金利・保証料０・団信保険料０と比べると、条件が大きく見劣りし借り手にとっては不利に思えてしまいます。
…そこで、多少は手間がかかるのを承知で、次のような方針：「土地ローン」次いで、「建物ローン」、その後に、「借換え」という３段階でやれないか？と、勝手に考えています。

１：＜土地＋建物の２本立てローンを組む、金利高めの金融機関に対して＞
……１～２年以内にはすぐに「借換え」を予定しているので、、、、
＠20年タイプ～全期間固定よりも当初金利が低く設定されている「当初固定期間引き下げ型3～5年」の融資をお願いし、この時点では、長期固定金利のプランにはこだわらないことにする。
＠保証料は（一括払）でなく、（金利上乗せタイプ）として、ローンの当初費用ができるだけ安価なところを選ぶ。
＠「借換え」までに少しでも元本が減っているように、可能であれば、返済法は（元利均等）ではなく（元金均等）のプランとする。
＠繰り上げ返済を何度も行う間でもなく、「借り換え」＝一括全額繰り上げ返済する筈なので、繰り上げ返済手数料の多価にはあまりこだわらない。

２：
上記の項目に合致する金融機関から、土地ローンに引き続いて建物分の住宅ローンが実行されたら、その直後より可及的速やかに、長期固定金利がより低い金融機関へ「借換え」の交渉・準備に入る。はじめに組んだ土地・建物の２本のローンを、改めて１本にまとめてもらう。

・・・・上記の私の方針・考え方に何か落とし穴や当方の見落とし、間違いはあるでしょうか？（こういう理由でそれは無理だろう）ですとか、（それはかえってこのような理由で不利益が大きいのでは？）というような住宅ローンや家づくりに詳しい方々のご意見・ご指摘がありましたら、是非、ご教示頂きたく、どうか宜しくお願い申し上げます。

回答No.2

nanatabi

>＜土地と建物で時差のあるローンを組んでもらう金融機関＞には、
>融資相談時、１、２年後の「借換え」のかの字もほのめかさない方が
>絶対良いですよね…。

言う必要はないと思います。これは別に後ろめたいことでもなんでもないです。お金を借りた期間、約束した利子を支払うことを契約するのであって、期間まで拘束するのではありませんから、わざわざ言う必要はありません。
実際に、そのまま借りることになる可能性もあるわけですから。(たとえば、収入が一時的に途絶えて借換できないとか)

頭金が半額以上あるということで、これはとても安心ですね。担保能力的に借換もスムーズにいくのではないでしょうか。
今は、歴史的にも金利が底の事態ですから、これからさらに大きく低下して有利なところが簡単に見つかるとは思えませんが、余裕ができたら、繰上げ返済をすると、驚くほど期間が短縮されて利息支払いが減ります。
今回の住宅取得がスムーズにいくことを願っています。

お礼

nanatabi 様

ご教示・励まし、ありがとうございます。
頑張ってみます！

回答No.1

nanatabi

お考えの方法でよいのではないかと思います。

私も平成9年に住宅金融公庫で融資を受けてから、2度の借換で残り500万を切ってきました。現在は固定よりも金利の安い変動型です。理由は、それほど長い期間ではないので、安い金利にすればよいからです。万が一、金利が上昇しても期間が短ければリスクは少ないです。取り扱い銀行からは、さかんに固定型への変更はまもなく変更期限がきますと連絡かありますが無視しました。

ご相談のケースですが、土地と家屋のずれがあるので、とりあえず時差の認めてもらえるローンを組んで、その後、一体化して借換えということですから、居住用で抵当権が設定できるきちんとした土地家屋があれば問題ないと思います。
ただし、頭金の額があまりに少ない場合には、すぐの借換の際に新築と中古の査定額の差から、全額ローンを組めないということは理論的にありえます。住居は、新築と中古では査定がかなり差があります。これは、住宅取得を推進するために、新築の取得時は、販売価格を基礎にして貸付金額の割合を設定しますが、中古の場合は、時価も影響するからです。

次に、住宅控除については、当初の融資で条件を満たしていれば、借換でも引き続き残りの期間の控除が認められますが、当初について基準を満たすように注意が必要です。
http://www.homexi.com/2007/04/post_61.html
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1233.htm

金利というのは、安ければ安いほどいいですが、たとえば、今の3%を切る金利というのは、以前はありえないような低金利ですので(平成3年ごろは、安くなってきていても4.9%)、それほど高いと思わなくてもよいレベルだと思います。
一度、借換の後も情勢を見ながらより有利な条件の融資があれば、借換していくことがよいと思います。
今は金融機関は超低金利で資金を調達できるので、借換の争奪をしているようなところもあります。

お礼

早々のお返事・回答、本当にありがとうございました。
参考になりました。
お金は大事なので、節約可能なところは節約したい、という思いと、長期的にリスクを背負い続けたり、金利変動を気にしながら生活するのが心の重しとなりそうで、、、上記のような方針を考えたのですが、１人で勝手に思いついた方針なので、正直なところ、とても不安でした。
ご指摘頂いた、（建物時価の目減りで、全額ローンが組めない可能性）については、小生の想定外のことで、なるほど、、、と思いました。…一応、頭金は＜土地＋建物＞総額の約半分を用意できそうなので、大丈夫と思います。
＜土地と建物で時差のあるローンを組んでもらう金融機関＞には、融資相談時、１、２年後の「借換え」のかの字もほのめかさない方が絶対良いですよね…。自分だけの胸の内にしまっておくべきですよね…？
大きな額の融資に関連して銀行さんと付き合うのは、人生で始めての経験なので、正直、びびっていますが、いろいろと頑張ってみようと思います。
この度は貴重なお時間を割いてご回答下さり、ありがとうございました。