親の経営している負債を息子が、負担する代わりに底地を売買できますか。

質問

親の経営している負債を息子が、支払うかわりに土地の底地部分だけを親から売買契約できるのでしょうか。引き続き親は、仕事を続けその場所に住むので、土地、建物を全部購入すると、負債の金額の方が、少なくなり後の金額が、贈与になり税金がかかるみたいなので、何か、良い方法を探しています。負債金額4200万ぐらいで、底地だけだと、1m2路線価58000円×地積806．6m2で、46314972円になると思いますが、その場合税金面などどのようになるのかわかる方が、おられましたら、ご返答お願いします。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

恐らくは土地・建物には金融機関の担保が設定されているという前提で進めます。
１． 子息が銀行から借入できるなら、土地・建物を名義移転して子息の借入銀行で担保設定し直す（通常の不動産売買形式）のが王道でしょうが、恐らくはこの形にはできない事情があるものと推測します。

２． となると、銀行融資なしで親子間で土地（建物をどうするか？）の売買契約を締結することになる。売買代金は路線価の４６００万円なり公示地価なり固定資産税評価額なりの客観値で一番低い価格を基準にするが、路線価４６００万円を４２００万円として売買しても即差額部分が贈与税の対象とは限らない。（但し、この部分の判断は当事者がするのでなく課税当局側が一方的にする以上客観的な反論のできない行為は無責任にお勧めできない）

３． 客観基準の元で、債務引受額４２００万円に相応する土地・建物の全部なり一定割合（７０％なり８０％等）を設定した上で登記名義の変更を行い、対価については親の銀行宛返済条件にリンクする形での分割支払の条件とする。名義移転にも関わらず代金を分割払いにする契約は売主の親にとってリスクが大きいが、親側がそれで良ければ外部から云々する筋合いではない話となる。

４． 子息側でも購入した不動産の前所有者名義の担保が消えていない点で問題あるが、代金分割払いの条件で権利制限付の不動産購入した訳であり、差引ではチャラの話。管理経費の負担や息子名義不動産で居住・事業を行う親が地代なり家賃を息子へ支払うのかは別途協議が必要。

５． 毎月息子から親へ分割払いの資金が振り込まれ、それを原資にして銀行返済が進行していく。（父親が負債の返済をする形式は不変）最終的に何年後かに残債務全額が返済された時点で、銀行宛に担保抹消を請求する事で子息には完全な形で不動産の権利が確保される。

以上が万事上手く流れた場合のストーリですが、発生し得る問題点として、
６． 担保が根抵当権の場合には、親が追加借入すると当該旧債務返済だけでは担保抹消ができない。
７． 銀行側が何年か毎に不動産担保の見直しをした場合に名義移転の事実に気が付く。担保付不動産の名義移転での銀行側の担保権に影響は受けないが、報告義務違反・取引における信頼喪失といった主張をされかねない。
８． 息子の別の債権者が現れた場合対象不動産の息子持ち分への差押等をすることが可能になる。
９． 途中で子息からの分割支払済が止まった場合でも、親の銀行への返済義務は免れない。
１０． そもそも、子息にとっては親の相続を経て資産を承継できる話でありそれを時期を早めて息子が有償で名義を取得する意味合いがあるのかが微妙な所。（敢えて実行すべき必然性がある場合もある）何らかの事情があるにせよ、「子息→親への返済資金の貸付」とすれば手間隙をかけずに同じ効果は得られる。

という感じですが、個別具体的な事情がわかる第三者のアドバイスを受けた上で判断して下さい。

お礼

私共の質問に詳しくアドバイス頂きありがとうございまいした。感謝申し上げます。アドバイスを参考に
弁護士に相談します。本当に有難うございました。