借地権の付いている建物はいくらで売却するもの？

質問

将来的に検討してることなのですが、ちょっとレアなケースかと思うのでご教授ください。

現在、私の妻が建物（住居）の所有者になっています。その建物には今は妻は住んでおらず、その父親が住んでいます。その建物が建っている土地の所有者は私です。もともとその土地は地元の地主が所有しており、妻が借地権の契約を結んでいました。それをわたしが底地を買い取りました。

つまり、底地所有者が私で、建物の所有者が妻という状態です。
さらに、「借地権」はまだ有効となっております。（「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出しており、妻からは地代はもらっていません。

ちなみに、わたしは底地を2,000万円で購入しました。この土地の更地評価額は5，000万円ということでした。建物の評価価格は200万円です。

ここからが質問なのですが、、

予定では、５年後くらいに土地と建物を一括ですべて第三者に売却をするつもりです。
不動産屋に聞いたら5，000万円近くで売れるだろうと言っています。

このとき、わたしは底地の名義人で建物は妻の名義なので、それぞれ別個に土地購入者と契約をするのだと思います。
この場合、売買契約書に記載する金額は私と妻、それぞれいくらにすればいいのでしょうか？

仮に、底地と建物で半分づつ値段をつけて、それぞれ2,500万円づつという感じになるのでしょうか？

建物そのものは200万円くらいの価値しかないので、これを2500万円で売却するのはおかしくないでしょうか？
それとも借地権の付いている建物を売却する場合は、建物の金額＋借地権価格？みたいな感じで
売買価格とするのでしょうか？

回答No.1

atelier21 · ベストアンサー

建物自体は負の価値になる場合が多いのではないかと思いますが

借地権に70％（評価を見なくては解らないが）の価値

底地権は30％（評価に依り変わる）の価値

路線価等、課税に如何に対応するか

回答No.2

ame0012

対処の方法は、お二人の状況で変わると思います。

（１）質問者さまに財産が集中してもよい、とお二人が考えているとき
質問者さまと奥様の間の借地権契約を解除すれば、質問者さまが土地の完全な所有権を持つことになります。そのとき建物の撤去が面倒なら、質問者さまが奥様に２００万円払って建物を買い取っておけば問題ありません。あとは質問者さまが自由に売買できます。土地を売ったときの税金は、もちろん質問者さまが納めます。

（２）お二人がビジネスライクに財産分割を考えているとき
土地価格に対する借地権の割合は地域によって異なりますが、すべて国税庁のホームページで見ることができます。普通は土地価格の６割くらいです。土地を売るときはお二人が４割対６割で土地購入者さんと契約すれば問題ありません。土地を売ったときの税金は、もちろんお二人がその割合で納めます。この方が、税金の合計は少なくなると思います。