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宅建業法の告知義務とは
http://okwave.jp/kotaeru.php3?q=2291151 以前立てたトピックが埋もれてしまったので、続きで再質問させて下さい。 この電力整備の不備について、宅建協会に相談しました。そして、事情を聞いた相談員は、「電気の整備は告知義務に当たらないから、その業者は宅建業法には違反していない。納得できないならば、かかる費用の半額でも請求してみたらどうですか」と言いました。 さらに、区画整理事務所や、NTTとも話をしたのですが、「私たちに分譲地を売買する前に、業者がこの問題を知っていた可能性が高い」と思いました。 もう今更解約はできないので、すっきりポールの費用を業者に請求するくらいしかできないのですが、「周りの家が自費ですっきりポールを建てているのに、うちだけ費用を払ってくれるはずがない」というのが周囲の意見です。 どうしたら、告知義務違反を認めさせて、費用を払わせることができるでしょうか。 図で説明します □←角地で、電柱を建てる計画で売買された家 ■←私の土地 □←電力が来ないので、自費ですっきりポール１０万円のもの設置 □←電力が来ないので、自費で仮設ポール３万円のものを設置 ちなみに、角地以外の土地は間口が狭く、電柱を建てると生活に影響します。現状では、下３つの家が私設電柱で対応することは、電気の法律で違反らしいです。違反しなければならない物件を売った業者に責任はないのでしょうか。
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＃１～３、５です。 １）とりあえず、ポールを立てられれば電気は通せる ２）解約などせず、損害賠償や値引きなどの対応を希望する。 ということを前提として、追加のアドバイスです。 ＃４さんのように説明するとわかりやすいので、 ＞大元の分譲売主をAとし、電柱設置を条件に隣地を買った人をB、その転売先をC、質問者をDとし、質問者へ重要事項説明をした仲介業者をEとします。 これを利用させてもらうと、ＢＣ間の売買契約（転売の契約）とＤＡ間の売買契約の契約の時間的な前後も判断に大きな影響を与えそうです。 ＢＣ間の転売契約が先行しているならば、調査不足・確認不足というミスがあると思います。 逆にＤＡ間の売買契約が先となると、知り得なかったという言い逃れができそうです。 ２つの契約の時間的前後を確認した方がよいと思います。 つぎに、売り主が知っていて仲介業者に対して説明しなかったことは、売り主の責任でありますが、そうはいっても業者の重要事項説明ミスがあります。 そのため仲介業者は質問者に対する重要事項説明に対して責任を負います。 売り主が故意に隠していたことより、責任を負わされて受けた損害は、仲介業者が売り主に責任を追及すればよいだけですので、質問者が先ず相手をするのは仲介業者だと思います。 ただし、売り主がゼネコンとありますが、分譲住宅など複数または繰り返しの販売をするには宅地建物取引業の免許が必要です。 すなわちゼネコンも仲介業者同様宅地建物取引業者である可能性が非常に高いです。 宅地建物取引業者になると宅建業法の適用がされます。 １つの物件に対して、売り主側と買い主側の仲介業者が異なることはよくありますし、間に更に他の業者が関与している場合もあります。 複数の宅建業者が１つの物件に関与した場合、関与した全ての宅建業者は買い主に対して宅地建物取引主任者をして説明させる義務を負っています。 すなわち質問者と直接媒介契約を交わしていなくともそのゼネコンが宅建業者の免許取得業者なら、重要事項説明責任を負うことになります。 売り主が宅建業者なら、売り主に直接重要事項説明上の責任を負わせられれる可能性もあります。 ゼネコンが宅建業者かどうかは非常に重要な点です。 そのゼネコンが宅建業者かどうかを確認してみてください。
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- kotetsu_2006
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現場の状況が良く理解できずに申し訳ないのですが、そもそも何故ポールを立てないと電気を確保できないのかを補足していただけると状況が理解できるかと。 質問者様の地区はNTT柱に電力が共架しているんですよね?そして、下二つの家は最寄の電柱から引き込んでいるのですよね? ということは、「最寄の電柱から引き込みは可能であるが、その場合、引込み線が他区画の土地上を通過するのですっきりポールが必要」という状況でしょうか?
補足
下のふたつは、上の角地の向こう側（図で言うなら角地より上側）の道路に沿って引っ張られている電線からひっぱって、ポールに引き込んでいます。 ＝＝＝＝＝＝ 〔□ 〔■ 〔□ 〔□ 土地が間口の狭い長方形なので、みな車を手前に置いて、家を土地の奥へ押し込んでるため、家までひっぱるのにポールがないといけないみたいです。
- 1katyan
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まず設置出来なければ住めないでしょうね？ まずボールがあなたの土地に設置されるなら住まなかったというなら解約できるでしょう。 後はあなたの家に立つことによって使えなくなった場所があるということ、契約は不履行になったという事で民事訴訟になりますね
4ですが追加&訂正させてください・・ 先の文章で、 ＞一方AとBとの契約で、転売する際の承継事項まで定めていなかったと仮定しますと、AはB、C間の契約に対して、何ら責任追及出来る立場になく と書きましたが、読み返してみますと、この点に付いては自分でも疑問を感じてきました。 A、B間の契約において、転売した場合の電柱設置条件についての承継に触れていなかったとしても、その契約履行責任はBに存在するのではないか、とも考えられます。 BはCに対して転売するのであれば、Aとの契約に基づき電柱設置条件をCにも承継させる義務が有ったのではないか？ということです。 EがDに対して行った、電力供給についての説明の根拠がA、B間の契約に基づくAからEへの説明が前提だったとすると、EもAに前提を覆された被害者的立場となります。そしてAはBに契約を覆されたわけですから、AはBに対して契約履行の催促（電柱設置）若しくは債務不履行に基づく損害賠償請求が可能ではないでしょうか？ 何となく責任はBにある気がしてなりません。 D→E→A→B という順を追って請求するという解釈が成り立つような気がしますが、弁護士等の法律の専門家に相談された方が良いと思います。 EはDに対する責任を負う件は先にも書きましたが、当事者心理だけで言えばEだって「自分のところだって、こんな事態になる話は聞いてなかった」と思うのはある意味普通の感覚ではないでしょうか。 Eが動く事柄ではありますが、Eの向こう側にある債務不履行を突く必要を感じます。
＃１～３です。 http://www.wakayamanet.or.jp/wtk/juusetu/juusetu/bsc/bsc7.html 上記は業者の重要説明の仕方を解説したサイトですが、下はこのサイトより抜粋です。 「特に注意を要するのは、個人間（親類とか友人とかの関係）で恩恵的に共同使用させてもらっていた施設の場合です。この場合に、物件の売主が「使用できます」と説明したのを額面どおりに受け取り、「直ちに利用できる」旨、重要事項説明書に記載したところ、買主が使用することは断られたというケースもありますから十分に調査してください。」 条件は違いますが、類似していると思います。今回のケースも業者の調査ミスによる被害と考えてもよいのではないかと思います。 次に以下のサイトからの抜粋です。 http://homepage1.nifty.com/lawsection/tisikibako/setumeigimu2.htm 「35条に規定されていない事項であっても購入者の利益に関する重要な事項であれば告知しないことが禁止されています。（中略）これらの調査を怠って、重説に記載をしなければ、仲介業者は債務不履行、不法行為に基づく損害賠償責任を負うことがあります。また、買主が、契約の目的を達成することができなかったとして、売買契約の解除をすると、報酬請求権が発生しない（もらっていれば返還する）ことはもちろん、行政責任、場合によっては刑事責任が生じるなどの重い責任を負います。」 これより調査ミスでも買い手が契約をするのに大きく影響しそうなことについては法律で定められて居ないことまで説明する義務が「仲介業者」にありますし、調査責任もあります。 もっも確実なのは ＞さらに、区画整理事務所や、NTTとも話をしたのですが、「私たちに分譲地を売買する前に、業者がこの問題を知っていた可能性が高い」と思いました。 知っていて告げなかったことを証明できればよいのではないかと思います。 ＞もう今更解約はできないので、すっきりポールの費用を業者に請求するくらいしかできないのですが、「周りの家が自費ですっきりポールを建てているのに、うちだけ費用を払ってくれるはずがない」というのが周囲の意見です。 宅建業法違反は法律違反ですので、刑事事件です。それに対して契約違反は刑事事件ではなく民事事件です。 刑事事件の場合基本的に法律違反を犯した事実があるだけで違反で、当事者同士の話し合いで解決するような問題ではありません。 民事事件の場合は違反があっても当事者同士で話し合いで解決することができます。この場合近隣の人業者の間の取り決めは質問者には影響しません。 契約違反（この場合は仲介業者の媒介契約違反）は、質問者と業者間だけの問題です。 だから隣人が自己負担したからといって、質問者も同じようにしなければならない必要性は全くありません。 ポール設置をすれば問題が解決できるのなら、ポール設置費程度は仲介業者に損害賠償が請求可能と思います。 業者名責任から逃れようとしていますし、宅建協会はあまり指示してくれそうにないのでまずが役所の宅建指導課に相談してみてください。 ポールで解決できない（法律違反になる）のなら、費用は大きいので、弁護士に相談してみてください。電気が通らないような瑕疵は重大な瑕疵ですので、何らかの解決策があると思います。
補足
＞さらに、区画整理事務所や、NTTとも話をしたのですが、「私たちに分譲地を売買する前に、業者がこの問題を知っていた可能性が高い」と思いました。 知っていて告げなかったことを証明できればよいのではないかと思います。 ここで言う、知っていたと思うのは、仲介ではなく売り主の方の業者です。分譲地で、何年も管理してきたわけですから、他の土地がすっきりポールを建てなきゃいけなかったときに、少なくともクレームはあったと思います。 仲介業者は、そこまで調べてなかったと思います。重要事項説明の用紙を作ったのは仲介業者ですが、ほとんど売り主の業者の出して来た事実をそのまま使っただけだと思います。 会社としての規模で言えば、売り主業者＞＞＞＞＞＞仲介業者、くらいの違いがあります。売り主業者は、地元のゼネコンです。
何とも難しいお話ですね・・。 ちょっと偏ったロジックになるかもしれませんが、個人的意見として、 大元の分譲売主をAとし、電柱設置を条件に隣地を買った人をB、その転売先をC、質問者をDとし、質問者へ重要事項説明をした仲介業者をEとします。 AがBに対しての販売条件として、電柱設置を義務付ける内容で契約を交わしていた時点においては、EからDに対して電力供給に問題が無い旨の説明をする事は、ある意味自然な話ではないかと思います。 そしてBがCに転売した際に、電柱設置を義務付ける内容を説明し、きちんと条件を承継させなかった事についての責任が一点。このあたりは民民での契約内容となりますので、Bがすぐに転売する可能性も視野に入れて、AがBに販売する際には、転売しても新所有者へ内容を承継させるような契約に基づき販売していたのか？の問題が有ります。 仮にAとBとの契約が上記条件（承継事項）を伴う契約だった場合には、AはBに対して債務不履行による損害賠償請求が可能だと思いますし、今回のDに対する補償も、それによって補う事が可能かと思います。 一方AとBとの契約で、転売する際の承継事項まで定めていなかったと仮定しますと、AはB、C間の契約に対して、何ら責任追及出来る立場になく、Cのように転売先が電柱設置を拒否すれば今回の事態は想定される範囲の話だったかと思います。 ややこしい話になりますが、Eにとっては宅建業者としてDに説明した内容について責任が発生する事は当然です。しかしEにとってはA、B、C間での売買契約の不備が今の事態を招いているという弁解の余地もあり、DがEに対して損害賠償請求をするのであれば、Eとしては契約内容に応じてA、そして可能であればAはBに対して損害賠償請求したい内容ではないかとも思います。 A、B間の契約内容はDが口出しする事ではありませんので、あくまでもDはEに対しての説明不備、EはA、B間における契約不備を訴える事が一つの流れではないかと思うのですがいかがでしょうか。 これも仮にですが、A、B間及びA、D間における売買は共にEが仲介していた、などとするとEの責任は明白だと思います。 冒頭に書いたように、これは「私個人的な理屈」ですから客観的に成り立つ話かは判りません。しかし質問者としてはEを対象に訴えていく他はありませんし、どんな理由があれども結果として電力供給に問題が生じている事実からEがDから逃げることは出来ないと思います。 全体の流れを追って、Eが責任所在では無いにしても、EはDに対しては説明責任を負うはずですし、その先のAやBに対して更なる責任所在を訴えるのであれば、Eはその様に対応すべきかと思います。
補足
たくさんの書き込みありがとうございます。 下の補足にも書きました通り、電柱設置に関しては、隣地と交渉決裂した尻拭いを、我が家にさせたかったNTTの意図により、ややこしくなってしまったようです。売り主の業者も、仲介の業者も、「電柱は今後も建たない方向で売買した」と回答もらいました。 しかし、ポールが建たないと電力が来ない点については、まだ話し合いがもたれていません。損害賠償などの裁判は考えていません。直接の話し合いで、費用出してもらえるように、説得する方法を探しています。 県の宅建業者取り締まりの機関に相談したところ、「その重要事項説明に問題があると感じる」と言われました。私たちが請求すれば、この売買に対して調査し、場合によっては罰則も発せられるとのことでした。が、まだ費用について決定していない段階で取り締まり機関が動くのは、逆に売り主や仲介業者が強固になって交渉が難航する可能性もあるらしく、今回調査の依頼はやめました。 売り主か仲介業者に、費用負担をさせる方法を探しています。
＃１，２です。 先ず訂正です ＞錯誤による契約解除 錯誤の場合は契約解除ではなく契約の無効を主張できるの間違いでした。 契約解除は重大な瑕疵があったことを理由に、契約自体と取りやめることです。契約無効というのは契約自他がなかったことにすることです。 どちらにしても建築請負契約が結んでありますので、今の段階だとそちらとの関連で難しそうですね。 場合によっては施工業者に損害賠償をしなくてはならないかもしれません。 ＞電気が通らないことを盛り込んだ値引きした金額で、新たに契約し直すということですか？ 契約し直すというのは一旦契約を解除することを意味しますので、実際問題実現は無理だと思います。できるのは損害賠償ぐらいでしょう。 >電柱を拒否している隣家転売の軌跡などを売買の時点で仲介業者が知る事は、宅建業法的に見ても責任ないことだということで 仲介業者は重要事項説明をする必要がある事項ですので、仲介業者の調査ミスだと思います。 その責任の度合いの問題はあるけど仲介業者が全く責任がないというのはおかしいと思います。 そういう意味で宅建協会は半分を負担してもらえばというアドバイスをしたのかもしれません。 但しこの場合売り主責任というよりも、仲介業者の説明上のミスということですので、売り主に対して値引きするのは難しそうです。攻めるのは仲介業者でしょう。 売り主が仲介業者に説明ミスをした結果仲介業者がミスをしたのなら、仲介業者が売りにしその損害を要求すればよいのですから。 逆に売り主に請求する方法は思いつきません。 業者のミスというのは、調査ミスです。少なくとも直ちに利用できる状態であるか、計画段階かをはっきりさせる必要がありました。質問にあるとおりの表現ならすぐ使用できる状況（すなわち予定ではなく既に電気が使える状態である）という意味にとれると思います。 ところで直ちに利用可能というのは、全面道路まで配管が来ているような状況で、いつでも敷地内に引き込める状態でも良いことになっています。 電気を引き込むのに対して私費でポールを立てる必要があることが、容易に引き込めるという状況に該当するのかしないのかその判断が私にはできません。 もしかしたら、宅建業法の説明義務ではそういう扱いになっているのかもしれません。 そういう場合は、業者の説明ミスでないとされます。 このあたりを役所の宅建指導課などで確認するとともに、 ＞下３つの家が私設電柱で対応することは、電気の法律で違反らしいです。 電気関連の法規で違反となるかどうかは重要です。この点をよく調べた方がよいです。 もし本当に法律上３敷地に電気を通す方法がない状態で販売したのなら、角地との電柱設置に関する契約をした後でないと、電気が直ちに利用できる状態ではないですよね。 そういうことが証明できるのなら、３戸協力して損害賠償をする方法があると思います。 着工するとありますが、本当に電気が通せないなら家を建てても意味がないのではないでしょうか？ このあたりが質問者がどう考えているのか、よくわからないのですが、電気を通すことができるのかどうか、できないなら工事を中止して、契約解除なり無効なり損害賠償なりをした方がよいのではないでしょうか？ 何らかの方法でできるのなら、電気は自費でも通した方がよいです。でも２戸のポール設置にかかる費用を考えると裁判とか弁護士を使うと費用倒れの可能性がありますね。たしか少額訴訟などという簡単な裁判方法があったと思います（この方法などはよく知りません）。 同じ不動産・引っ越しのカテで２回質問していますが、前回の質問は埋もれてしまっていることを考えると、このカテでは回答がつかない可能性が高いと思います。 改めて法律カテで質問した方がよいと思います。
補足
トピがややこしくてすみません。いろいろ調べたあげく、複雑だった問題の糸口が少し見えてきました。 どうやら、私たちの土地に、電柱を建てようとしているNTTの電柱担当の業者は、ほらを吹いていたようです。多分、ノルマか成功報酬かあるのでしょう。言ってることが、どんどん変わり、裏を取って突き止めると、前言撤回して話になりません。嘘ついてでも、電柱建てて結果を出したいという、NTTの業者の一人相撲だったみたいです。 それで、問題が単純になりました。「すっきりポールを建てないと電気が来ない物件を、問題のない物件として売買した」告知義務の不備をはっきりさせて、費用の請求するだけになりました。 電気の法律ですっきりポールが違反になるというのも、NTTの業者が大げさに話していただけで、「引き込む際の引き込み線の距離が長すぎると、国土交通省より中部電力が違反としてチェックが入る」ということです。個人のお宅が違反として取り締まられるわけではなさそうです。 私たちの家から引き込む際の距離は問題ないそうです。図に書いた□で、一番下の仮設ポールの家が違反になるそうです。
先の質問を見ると、 ＞「電力は通るようになっています」と明記されています。 ということですね。 予定ではなく実際あると思わせる内容です。 仲介業者がいたかどうかにもよるのですが、売り主である宅地建物取引業者から直接購入している場合は、売り主の契約不履行です。 その場合、完全な状態（電気が利用できる状態）にして引き渡すように売り主に要求できる権利があると思います。 またそれまでは、完全な引き渡しがすんでいないとして、同時履行の抗弁権を利用して残金などの支払いを拒否できるかもしれません。 間に仲介業者がいる場合は、仲介業者の説明ミスですので、責任は仲介業者にあります。 仲介手数料は既に支払っていることでしょうから、電柱設置費相当の返金などを要求してみてもよいでしょう。 また、もしかしたら電気が通っているという重大な誤認があったことを理由に、錯誤による契約解除が利用できるかもしれません。 以上回答しておいてなんですが、私自身は法律の専門家ではないので、持っている知識から思いつきで書いています。行動する前には弁護士などに確認取ってからにしてください。 その際には区画整理事務所・NTTの担当者氏名や話の議事録などまとめておくとよいと思います。
お礼
すみません、補足の補足です。 ＞売買の時点で仲介業者が知る事は 売買の時点で仲介業者が知らなかった事は の間違いです。
補足
仲介業者は入っています。しかし、電柱を拒否している隣家転売の軌跡などを売買の時点で仲介業者が知る事は、宅建業法的に見ても責任ないことだということで、仲介業者は無実で費用を払うつもりは一切ないと言っています。請求するなら、売り主の業者と直接対面して請求するしかなさそうです。その際に、どういう話の展開をすれば、費用を出させることができるでしょうか。仲介業者に、転売の事情など調査した内容を文書化するように依頼してあります。 契約解除とは、電気が通らないことを盛り込んだ値引きした金額で、新たに契約し直すということですか？解約して話を白紙に戻すことは、もう無理なスケジュールです。来週着工です。事情により先延ばしはできません。
>以前立てたトピックが埋もれてしまったので、続きで再質問させて下さい。 再質問するなら前の質問はしめた方がいいですよ。 ２重投稿だと削除される危険性があります。 先ず重要事項説明書には飲料用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の設備状況を説明することになっています。ある場合はあり、予定の場合はその年月日、費用負担の有無を説明することになっています。 だからないと明記してあった以外は重要説明に関してはミスがあるのではないでしょうか？ 宅建協会の担当者の回答がおかしいような気がします。 宅建協会にもう１度相談するとともに、役所に宅建業者を取り締まる部署がありますので、そこに相談してみてください。 ＞角地以外の土地は間口が狭く、電柱を建てると生活に影響します。現状では、下３つの家が私設電柱で対応することは、電気の法律で違反らしいです。違反しなければならない物件を売った業者に責任はないのでしょうか。 また現代社会において電気がないことは、最低限必要な生活を確保することはできません。 法律違反になり電気が使えないような場合、当初の目的を達することができない程の重大な瑕疵となります。この場合、契約解除をすることも認められる可能性があります（但し弁護士などの案件になりそうです）。 弁護士会や役所で無料または３０分あたり５０００円程度で法律相談に乗ってくれますので、そこに相談してみてはいかがでしょうか？ その他、有りまたは予定となっていたのに費用負担についての説明がないのはミスですので、この費用負担をさせるのは、買い主に一方的に不利な条件に該当しそうです。 これは消費者契約法違反となる可能性があります。 消費者センターで相談してみてください。 以上役所の宅建指導課、法律相談、消費者センターを利用してみてください。
補足
ありがとうございます。 １００％宅建業者だと思います。土地の分譲を何十画とやってるところです。 重要事項の説明のときも、売り主業者の一人が、宅建の免許を見せました。説明は、仲介業者の社長（宅建取得者）がやりましたが、その場に仲介の担当者（宅建取得者）もいて、計３人の宅建免許所持者がいました。 私たちの売買が先ということはありません。転売後の話です。