住宅の所有権について

質問

4年前、夫婦で中古の住宅を購入しました（5000万ほど）。当時、夫は失業中だったので、私が全額ローンを組みました。しかし、夫が就職したら自分も支払うというので、所有権は私10分の８、夫10分の2としました。その後、夫は再就職したものの、資金を出してくれません。貯金がゼロなうえ、年齢も55歳で先が不安なのでしょう。仕方がないので、私が全額ローンを返し続けました。その後、わけあって離婚しました。所有権はそのまま放っておきましたが、金利が上がるため、借換えを考えました。しかし、所有権の問題があり、借換えができません（できたとしても、所有権はそのままということなので、問題を先送りしたくありません）。夫に、所有権を放棄させることはできませんか？　ちなみに、夫は連帯保証人にもなっています。所有者は連帯保証人にはなれないと聞いていますが、契約のときに書類をよく見なかったので、そのような契約になってしまいました。解決が遅れると金利がどんどん上がりそうで、そうなると、ローンの支払いも困難になりそうです。教えていただければ幸いです。よろしくお願いいたします。

回答No.3

mahopie · ベストアンサー

所有権の話と金利の話、銀行への連帯保証の話を分けた方が良さそうです。
以下説明が簡単な順番に、
１． 自宅が共有名義になっている場合借入人以外の名義人は原則連帯保証人になりますので現状が当たり前の状態です。「所有者は連帯保証人にはなれない」という理解の方が間違いです。ローン借換を検討しても名義が現状のままなら、新銀行でも前夫が連帯保証人になることを求められますので、この点の解決なしでは実質借換が不可能ということになりそうです。

２． 金利については、既存の銀行で「変動金利→固定金利」への変更が可能なら組み替え手数料だけで決着しそうですが、恐らくはそれでは決着しないのでしょう。個人的にはゼロ金利解除云々でマスコミで騒いでいますが、5000万円のローンが組める収入があれば金利上昇・景気回復にかかるメリットも有る筈で、金利だけを理由に所有権の問題を今決着しなければ、と考えるのには違和感を感じます。

３． 所有権については、購入時点の自己資金負担も含めて検討すべきで、頭金１２５０万円を夫の預金から捻出していれば持ち分割合は妥当ということになります。「夫が今後の返済について２０％部分を負担していく」、という合意の元で共有割合を設定したのなら（この考え方が正しいとは思えませんが）、その修正として離婚のタイミングでの返済契約不履行・財産分与・慰謝料を名目にして所有権を妻側に移転させるという手段を講じるべきであったのでは、と考えます。

４． 本件は本来的には、当初の登記名義設定が「錯誤」であった、とか「真正な登記名義の回復」といった名目で購入時点に遡って名義を変えることが本質ではないかと考えますので、専門家の司法書士へ相談される項目です。個人的には前夫の「所有」に根拠がなければ売買・贈与という解決策は本質外だと考えます。尚、現在の取引銀行との関係では既に設定した前夫の連帯保証契約が、「あの時は勘違いでした」として撤回できるかどうかまでは判断できません。（恐らくは銀行回答はＮＯでしょう）もちろん名義の修正と新銀行での借換を同時に行えば、新銀行では前夫を保証人に徴求する理由は当然なくなります。

５． 失礼ながら、質問を読んだ印象だけで言えば自宅取得の持ち分・ローン・連帯保証・離婚の財産分与といったその都度判断・決着すべき項目を安易にスルーしておきながら、いざ事が起きてから大騒ぎされているように受取れますので、今一度原点に返っての処理・対応が必要なのではと考えます。

回答No.5

moonliver_2005

再びNo２です

No4さんがおっしゃる「財産分与」の視点に触発されて回答を補足します。

民法第768条（財産分与）
協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる。
２　前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、当事者は、家庭裁判所に対して協議に代わ
る処分を請求することができる。ただし、離婚の時から２年を経過したときは、この限りでない。
３前項の場合には、家庭裁判所は、当事者双方がその協力によって得た財産の額その他一切の事情を考慮して、分与をさせるべきかどうか並びに分与の額及び方法を定める。

とあります。

よって
１．離婚した日から２年以内であれば財産分与請求でき、2年以上なら時効にかかりできません。
２．ただし「協議上の離婚をした者」とありますから、裁判離婚した人は財産分与請求はできません。
と私は解釈しました。（調停離婚は協議離婚の一種と私は思いますが、家裁に確認下さい）

上の２つの条件を質問者がクリアし、前夫が本件財産分与に応じないときは、質問者は家庭裁判所に訴えることで目的が達成できることになります。

本件、財産分与が、本人同意または家庭裁判判決でOKとなったとします。

参考URLによれば
１．贈与税は質問者にかからない。
２．本件、居住用財産ですから、3000万円の譲渡所得免税特例が使えて、譲渡所得税は掛からない。

ということになるでしょう。

もし「財産分与が適用できない」なら、私のNo2回答は生きる。ただしこの場合であっても、居住用財産の3000万円の特例は生きていて譲渡所得税についての心配はあまり無いと思いますが・・・・。

参考URL：

http://ww2.wt.tiki.ne.jp/~zeirishi-405/sonotanozei-kai-1.html

回答No.4

53r

一番肝心なことが抜けています。夫は住宅の名義変更に協力しますか？

　協力するのであれば、不動産の名義変更は離婚に伴う「財産分与」を原因として行います。財産分与とは、夫婦の共有財産の清算、慰謝料、扶養料の性質を有していますので、離婚に伴う不動産の名義変更は財産分与で行うのが通常です。

　財産分与で名義変更した場合は、妻に贈与税は課税されません。夫は時価で譲渡したとみなされ譲渡所得税の対象にはなりますが、４年前に購入した住宅ですので、価格が下がっているでしょうから譲渡益がなく課税されないと考えて大丈夫です。
　不動産取得税の対象にはなりますが、１０分の２に対してですので築年数によりますが、掛からないか掛かってもたいした金額ではありません。

　奥様が居住し奥様がローンを払っているのですから、ローンの借り換えがなくても名義を変更するべきです。

　奥様の単独所有になれば、住宅ローンの借り換えを行ってください。別の銀行から借りられるのですね？
新しい銀行から融資を受け旧の銀行に返済しますので、夫が連帯保証人になっていたことは、何の問題もありません。契約が終了しますので。ちなみに、所有者は連帯保証人になれないというのは間違いです。反対に必ず連帯保証人にします。

　もし、同じ銀行で変動から固定に切り替えられるのなら、財産分与による夫持分の妻への移転につき、銀行の事前の承諾を取り付けてください。借り入れ時の契約で、銀行に無断で名義を変更してはならないとなっていますので。（別の銀行から借り入れる場合も事前承諾をもらうのがベターですが、すぐに全額返済するので契約違反どうこうということがないので）

　財産分与による名義変更は司法書士に依頼してください。夫が協力するなら簡単な手続きです。（何故、離婚時にしなかったかが不思議です）

　夫が、協力しない場合は、まずは、以下のように説得してください。
　名義を変更しないと借り換えができない。そうすると金利が上昇しローンが払えなくなる。ローンが払えなくなれば貴方は連帯保証人になっているのだから全額の支払い義務があり、銀行が貴方にも支払いの請求をする。だから協力してくれ、と。

　説得してもだめなら、裁判手続き（調停もしくは通常の訴訟）しかありません。ちなみに、財産分与請求は離婚後３年以内にしないと裁判上の権利が消滅しますので、お気をつけください。（真実の名義人は妻だから名義を戻せという請求なら３年という限度はありません。）この場合は弁護士若しくは司法書士に依頼することになります。

回答No.2

moonliver_2005

＞金利がどんどん上がりそうで

私もそう思います。解決には時間がかかりますから
とりあえず現在ローンを変動金利から固定金利に換えられないか金融機関に聞いてみると良いでしょう。

金融機関OKが出て固定金利に移行したとしても、更に有利なローンの借り換えは平気ですればよいでしょう。解約条件はローン契約条項に必ず入っていますから、金融機関はOKで拒否できないはずです。判らなければ遠慮することなく金融機関に電話して、条件を聞いてみると良いでしょう。

＞夫に、所有権を放棄させることはできませんか？　

前夫の方が承諾すれば、まず第一関門クリアです。
すんなり承諾していただいた場合どうなるかをまず考えてみることにします。

法律上の扱いは譲渡になるでしょうが、有償譲渡か無償譲渡かが問題になるでしょう。不動産の権利の移転は税務署に丸見えになっています

問題は税務署からみると、無償譲渡、または市場価格を無視した格安譲渡、なら前夫から前妻への贈与に見えますから、贈与税を払えと言ってくるでしょう。この場合は質問者が納税義務を負うことになります。登記簿も権利移転の原因は「無償譲渡」とか「贈与」と書かれることになります。

有償譲渡なら、前夫の方は譲渡収入を確定申告して短期譲渡所得税を納税しなくなければならなくなります。

５年以上経過していると、長期譲渡所得になり税額が大きく変わりますから、有償譲渡契約や名義変更は急がない方が得です。

よって、前夫の方は急いで譲渡することに抵抗するでしょうし、この抵抗には理があるということになります。

ということは、すんなり放棄してもらうと税金の納税問題が生じるということです。

どうしても税金は払いたくないとすると、ここは多いに前夫の方に抵抗してもらって「所有権無効の確認の訴え」を起こす方法を視野に入れざるを得ないです。

要するに「前の夫10分の2の持分はそもそも質問者のものである」と裁判所に訴える方法です。これを裁判所が認めれば、譲渡ではないですから税金ゼロにできるであろうという作戦です。

「前の夫10分の2の持分はそもそも質問者のものである」と主張する証拠・根拠として、過去前夫は１円も返済に協力していなかったという証拠、今後も負担する意思が全く無い証拠を裁判所に提出し認めさせれば可能かもしれません。

ただ前夫の所有権は登記されていますから、登記された所有権をそんなに簡単に無効とできるか？できるとして第三者への対抗力は（金融機関の抵当権など・・・）どう考えるべきか？とか、夫婦間の契約不履行として見たらどうなるか？・・・、とかものすごくややこしくて、弁護士無しには解答不可能・裁判不可能でしょう。

ということは、税金ゼロでも弁護士料は必要になるということでしょう。

以上、色々検討してみると、素人の手に負えない問題ということが良くわかります。

不動産、税金に精通した辣腕弁護士を見つけて、その方に相談しないと本件前に進まないでしょう。

相談だけしておいて、税金払うほうが有利と質問者が考えれば、「あなたに○○○万円くれてあげるから所有権放棄して頂戴」と言えば前夫はこの金額に納得すれば、濡れ手にアワのお金にみえますからから、絶対OKでしょうね。

○○○万円は、購入価格の２割の１０００万円である必要はなく、固定資産税評価額の２割とか、路線価格（相続税評価額。税務署に行けば閲覧できます）の２割で、前夫に安い方の金額から徐々に提示して、なるべく安く手を打ってもらう作戦が良いでしょう。

このようにする理由は質問者が贈与税を払う義務を逃れるためで（本当に贈与税ゼロが可能かどうかは税務署か税理士に必ず確認下さい）、たとえこうしても前夫の方は譲渡所得税の納税義務は負うでしょう。

回答No.1

walkingdic

>私が全額ローンを組みました。しかし、夫が就職したら自分も支払うというので、所有権は私10分の８、夫10分の2としました。

これは単純には贈与になります。
なのでその持分を取り返すのは容易ではありません。

どうしてもというのであれば、真正な名義人回復ということで訴訟するしかないでしょう。
夫が承諾しないのであれば。