住宅ローンの借り換えにともなう懸念

質問

現在変動金利のものから固定金利への借り換え（銀行間の)を検討しています。現在は共働きで６；４の割合で連帯債務を持ち、権利書にも記載されていますが、銀行口座は夫名義から全額引き落として、妻の口座（給料)から生活費をやりくりしています。ローン明細は夫宛に1通のみきますが、年末の残高証明は夫妻宛にそれぞれ送られてきます。
(1)元借入先銀行の保証委託料は何某か返金されるのでしょうか？
(2)変更先銀行では夫婦お互いを連帯保証人に、という様言われましたが保証会社の保証を受けるのに連帯債務者をたてなければならないのでしょうか？元借り入れでは連帯保証人にはなってない（と思います)
(3)元借入先銀行のとき入った火災保険は借り入れ後も有効か？入りなおさなければならないのならその際は旧保険は払い戻しされるのでしょうか？

よろしくお願いします

回答No.7

noname#35582 · ベストアンサー

＃３です。

> 銀行に問い合わせしたところやはりどちらかが何かあった時に責任を追う意味での「連帯保証人」ということらしいです。
銀行の担当者も説明が下手ですね…。
というか、本当にそう答えたのだとしたら、一般の方には説明しても分からないだろうから…と、説明を端折っているのが明らかです。

確かに「連帯保証人」自体は「何かあった時に『連帯して』責任を追う」という意味で間違いはありません。
「結果」も同じです。
ですが「中身」が違います。（同音異曲ならぬ異音同曲です。）
万が一の際、担保物件を処分することになりますから、共有持分を持っている方に「物上保証人」になっていただきます。
本来、「物上保証人」は担保の対象となっている物件を失えば、さらに債務が残っていようと、それで責任を果たしたことになります。
ですが、金融機関等では債権の回収を確実に行いたいことから、「物上保証人」に「連帯保証」の責務を「追加で」負わせているんです。
そのため「担保提供者」は「連帯保証人」となっているのです。
結果は、「連帯保証人」ですから負っている責務は、保証会社と同義の「連帯保証人」（＝人的保証）と同じになりますが、その中身は「物上保証」＋「連帯保証」と、違っているんです。
結果が同じならばなんでも一緒、ということもあるかもしれませんが…。

なお、連帯債務者と連帯保証人はほぼ同等と思っていただいていいです。
（普通）保証人と違って連帯保証人は「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」を有しませんので、「まず債務者に返済を求めてくれ」ということや、強制執行等をする場合にも「まず債務者の財産について先に処分してくれ」ということを主張することはできません。
債権者たる金融機関は「債務者が返せなくなったら連帯保証人に…」などということをしなくても、最初から連帯保証人だけに返済を求めることも、連帯保証人の財産だけを処分することもできるんです。

> 今後の金利上昇を考えると不安要素をなくすために当面の支払額を確定したいというところが本音です。こういった考えでこの時期固定に変更する方は少ないのでしょうか？
「金利上昇リスク」に備える…という訳ですね。
それは「あり」ですよ。
「これまでが異常なほどの低金利だった。量的緩和策の解除、ゼロ金利の解除があり、この１年の間に日銀の政策金利は２度ほどあった。異常なほどの低金利の後で動く方向は上昇しかない。しかもどこまで上昇するか分からない。今年度中にもう１回、来年度以降も年２回ペースで利上げがあるとしているエコノミストも多い。」「住宅ローンの金利もどうなるか分からないので、現在変動金利型で返済中の人は要注意。」という話を耳にされていることと思います。
私も前半部分についてはこちらのサイトの回答で時々書き込みます。
ですが、後半部分については、ある人には「そのとおり。」と言ったり、別の人には「それでも変動の方がいいです。」と言ったりしています。

住宅ローンは、個別性の高い商品なので、一般的ということはありませんし、一概にも語れません。
住宅ローンの相談に行って、「一般的には～。」とか「～という方が多いです。」などというような担当でしたら、それは金融機関の方針がそういう方向に決まっている…ということなので、鵜呑みにしてはいけません。必ずしも「借りる側」に立って考えていないかもしれません。

ご家庭の経済状況と繰上返済の程度によっては、今、「固定金利型」（＝全期間固定）にしてしまうのは「もったいない」んです。
あ、１つ用語の前提を申し上げておきます。
・固定金利＝完済までの全期間において契約により金利が固定される「固定金利型」のこと
・変動金利＝一定期間（半年の場合が多い）ごとに金利の見直しをし、返済金額の見直しは５年ごとにされるという契約の「変動金利型」
・固定金利選択型＝基本の約定は「変動金利型」だが、「特約」により一定期間、金利・返済額の見直しを行わないもの。特約期間の短いものは一般に「短期固定」といわれる。特約期間が10年以上のものは「長期固定」といわれる。

実は、私の現在の担当業務は「金利商品による資金運用」で、一般の方よりはいささか「金利」というものが身近にありまして…。
この先金利はどうなるか…なんて、私の方が教えてもらいたいくらいですが、それを予測した上で「運用」するのが私の仕事なんです。

前置きが長くなりましたが、私が＃３で
> 現在の返済が結構厳しいということですね。
> あと、繰上返済は殆どされる予定がない…と。
と「確認」をさせていただいたのは、「現在の返済が結構厳しく、この先金利が少しでも上昇すると返済が負担になり、場合によっては破綻の可能性すらある。」という方については、短期固定の金利の低さに目を奪われたりせず、完済まで返済計画が立てられる固定金利にされた方がいい…と考えているからです。
その場合、現在、変動金利や短期固定と比較して固定金利の金利は高めなので、返済額が一気に上昇することも考えられ、当面繰上返済をされる予定はなくなるだろう…とも考えられます。

「金利は上昇局面」なのですが、それでも変動金利・短期固定と固定金利・長期固定の金利を比較した場合、まだ変動金利・短期固定の金利の方が低いです。
ですから、繰上返済をどんどんされる予定ならば、この金利の低さのメリット「も」最大限利用していった方がいいと考えるのです。
変動金利から固定金利や固定金利選択型への変更はいつでもできる…という金融機関が多いです。
ですから、繰上返済をどんどんされる…という方に対しては、私は未だに「変動金利型で様子を見つつ、低金利のメリットを最大限活用しましょう。」と提案しています。
そういう方にとって、短期固定は一番メリットが出ません。
中途半端な拘束を受けて、一番身動きが取れないんですよね。

「変動金利型で様子を見つつ」と申し上げますのは、先ほど申し上げましたとおり、住宅ローン金利の基準は２つあることにも理由があります。
その２つの金利の差が小さくなってきていることをご存知ですか？
これも時々回答に書かせていただいているのですが、金利は「期間が長ければ高く、短ければ低い」というのが「順」です。
期間をＸ軸、金利をＹ軸においてグラフを書いた場合、「／」こういう右肩上がりになるのが「順」です（「順イールド」と言います）。
それが、長期国債のレートがあまり伸びないけれど、政策金利は経済・景気の情勢に合わせて伸びている…というのが現在の状況で、「／」のグラフがだんだん「－」に近くなってきているんです（この状況を「フラットニング」と言います）。
このようなことから、固定金利や長期固定の金利の上昇は、短期固定ほどではないだろう…と予測しているからです。

これは、あくまでも私の「予測」に過ぎませんので、参考程度にしていただければいいです。
昨日あたりから、ちょっと国債のレートも上昇基調（中期・長期とも同じような動きをしているんですけれどね）なのも気になりますが、各金融機関の来月の住宅ローン適用金利は既に決まってしまっているので（今日か明日には、三菱東京ＵＦＪ銀行の金利が発表されると思います）、来月の金利に影響を与えることはないと思いますが。

お礼

ありがとうござました。
別質問では現在金利についても書きましたが、10年固定するにもかかわらず現在の変動金利よりも安くなるのです。しかしながら借り換えのための手数料をプラスしたりすると・・・とか
連帯債務の借り換えは少しめんどくさいことを考えると少しりごみしてしまいます。
現在借りているところで、似たような金利で変更できるといいのですが・・・

回答No.6

manno1966

>保証人まで立てなければならないのが腑に落ちません

返済が滞った時に、処理の手間が大きく違うから。
片方の持ち分だけを売買するなど出来ませんから。

回答No.5

manno1966

連帯債務者と連帯保証人では、連帯債務者の方がきついです。
わたしも保証人は怖いモノとの認識ですが、諸事情により肉親の連帯保証人になったことは有ります。が、連帯債務者にはなりたくないです。

　連帯保証は、主たる債務者が義務を履行しない場合は代わって履行しなければならないが、連帯債務者は、当事者の一人として債務者と連帯して義務を履行しなければならない。
つまり、保証人は債務者の返済が滞った後だが、連帯債務者は債権者の都合で何時でも請求されても文句を言えない。
http://wpedia.search.goo.ne.jp/search/%CF%A2%C2%D3%BA%C4%CC%B3/detail.html?from=websearch
> 債権が独立のもので、主従の差がなく、債権者は、一人に対する債権を譲渡できる点で保証債務とは異なり、保証債務より強力な担保となる。
連帯債務者＝「保証債務より強力な担保となる」

お礼

ありがとうございました
連帯債務も連帯保証も結局は両方背負う覚悟でいなければならないということのようですね

回答No.4

manno1966

補足、有り難うございます。
> 「連帯債務者」と「連帯保証人」の欄は別々にあって、連帯保証人の欄は空欄になっています
つまり、連帯保証人ではないけど、連帯債務者ではあると。
で、借り換えでは連帯保証人はイヤだと。
連帯債務者と連帯保証人、違いを考えればこだわる理由が分からない。

お礼

重ねて回答ありがとうございます。
私が勝手に思い違っているならしょうがないですが、
「連帯債務」は自分の持分にのみ責任があるのではないのですか？
「連帯保証人」はいろいろ調べてみると結局最後は相手の持分にも責任を持つということだと思ってますが・・・
また、その銀行では（2件当たって2件とも)単独で借りる際には保証会社の保証だけで連帯保証人は要らないのに、共有持分なると同じく保証料を払うのに連帯保証人まで立てなければならないのが腑に落ちません

回答No.3

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともあり、保証機関に出向して保証審査を担当したこともある者です。

> (1)元借入先銀行の保証委託料は何某か返金されるのでしょうか？
「保証委託料」というものは聞いたことがありませんが、「保証委託手数料」ならば返還されません。手数料ですから。
「保証料」については、一括前払いをされていれば、既経過分と手数料を差し引いて返戻されることが多いです。
ただし、あくまでも「多い」としかお答えのしようがありません。
その点については、既借入先の銀行ではなく、保証会社・保証機関と締結した「保証依頼書」、「債務保証委託申込書」、「債務保証委託契約書」といった、保証契約について記された書類を見ていただくしかありません。
どこでも一様に…というものではありません。
また、保証料の支払いが「金利上乗せ型」の場合は、返戻はありません。前払いではないので。

> (2)変更先銀行では夫婦お互いを連帯保証人に、という様言われましたが保証会社の保証を受けるのに連帯債務者をたてなければならないのでしょうか？元借り入れでは連帯保証人にはなってない（と思います)
現在の借入先も「お互いがお互いの」の連帯債務者ですか？
借り換え先が言っている「連帯保証人」は、保証会社保証とは別の「保証」です。
６：４の割合で「登記」をされているので、物件の共有者＝担保提供者としての「連帯保証人」です。
保証会社保証と担保提供者としての連帯保証人を混同される方は多いです。

> (3)元借入先銀行のとき入った火災保険は借り入れ後も有効か？入りなおさなければならないのならその際は旧保険は払い戻しされるのでしょうか？
これは、その金融機関と損害保険会社次第です（火災保険に対する「質権」の関係で、既借入れ先と借り換え後借り入れ先の双方の金融機関・損害保険会社の合計４組織が関係しますので、それら全ての合意が必要になります）。
旧保険の払い戻しと仰いますが、火災保険・地震保険の保険料を「長期一括前払い」でもされたのでしょうか？
それならば戻る可能性はありますが、これも保証料と同様に手数料等が差し引かれます。
ただ、住宅ローンに付帯の火災保険の場合、保険料を年払いにしていることも多いので、その場合には保険料を月で割り戻して返戻…ということはありません。

変動金利型から固定金利型への変更ですか。
ということは、現在の返済が結構厳しいということですね。
あと、繰上返済は殆どされる予定がない…と。

補足

> (2)
銀行に問い合わせしたところやはりどちらかが何かあった時に責任を追う意味での「連帯保証人」ということらしいです。

>ということは、現在の返済が結構厳しいということですね。
あと、繰上返済は殆どされる予定がない…と。
そういう訳ではないのですが・・・
今後の金利上昇を考えると不安要素をなくすために当面の支払額を確定したいというところが本音です。こういった考えでこの時期固定に変更する方は少ないのでしょうか？

回答No.2

dod1972

1.その商品内容が分からないので何とも言えませんが、別途保証料を徴求されているのだったら、当然に前納分は還ってきます。

2.保証会社が付くのなら、保証人が必要ない場合もあるのですが、それは、住宅ローンの商品個々の審査条件があるので、何ともいえません。前のところが、連名借り入れでも保証は保証会社だけでOK、今回のところが、連名借り入れでは必ず保証人を両者徴求、そうしないと保証会社からの保証が受けられないとなっているかもしれまん。　（このへんの審査要件・保証要件となると、銀行側もなかなか教えてくれないかもですが。）

3.質権移転すれば現在の契約をそのまま生かせます。が、おそらく、銀行員は、その銀行の子会社別働隊をあっせんして、手数料目当てで火災保険の勧誘してくるとは思いますが。でも、既存の保険を解約させてまでこっちでとは言ってこないとは思います。言ってきたら金融庁に苦情を申し立ててください。

お礼

２．なるほど銀行によって違うのですね。
３大メガバンクの内２つは連帯保証が必要なようです
地銀だといいのかなあ？

回答No.1

manno1966

(1)　可能性は高い。
(2)　返済が滞った時に、処理の手間が大きく違うから、双方を連帯保証人とするのはしょうがないと思います。
　　家の半分だけを売買するなど出来ませんから。だから、最初の所でも連帯保証人になっているはずです。
(3)　多分有効。質権設定が有ると思いますので、その手続きは必要。

お礼

「最初の所」の契約書を見ても「連帯債務者」と「連帯保証人」の欄は別々にあって、連帯保証人の欄は空欄になっています