仮登記されている土地の相続

質問

土地の相続について教えてください。

父が亡くなり現在住んでいる土地を相続する事になりそうです。しかし、よく調べてみると生前父が土地の一部を別の兄弟の名前で仮登記してあったことが判明しました。

仮登記とはどういう効力があるものなのでしょうか。
仮登記されている部分は相続の対象外でその兄弟のものですか。
私が土地を全部相続したい場合はどのような手続きが必要でしょうか。

仮登記は10年以上前にしてありました。父と兄弟の間で金銭の貸し借り等はありません。
その兄弟は現金など相続するものがあります。

回答No.2

buttonhole · ベストアンサー

>仮登記は「売買により」となっていたと思います。

　現在は、「売買により」という文言は記載されませんので、古い仮登記なのでしょうか。
　いずれにせよ、仮登記というのは、本登記するための書類(登記済証)が揃わない場合、あるいは、将来、権利変動(所有権移転など)が生じる可能性があるが、現段階ではまだ権利変動が生じていない場合に、本登記に備えて、とりあえず登記の順位を確保するものです。
　たとえば、甲が所有する不動産を乙が買ったが、売買代金は分割払いとし、売買代金完済時に乙に所有権が移転する内容の売買契約だったとします。
　乙は売買代金を完済し、甲に所有権移転登記(本登記)の協力を求めたところ、実は、甲は、乙にその土地を売った後、丙にも売却し、丙に所有権移転登記(本登記)がされたとします。この場合、乙は丙に対して、その土地の所有権を主張することはできません。
　もし、乙があらかじめ、仮登記(売買代金完済を条件とする条件付所有権移転仮登記)を受けていれば、仮登記がされた後に、丙に所有権移転登記がされたとしても、仮登記を本登記することによって、丙への所有権移転登記は職権抹消されますので、乙は丙に対して土地の所有権を主張することができます。もっとも、仮登記の本登記手続につき、丙の承諾書またはこれに代わる裁判の謄本が必要なので、すんなり本登記できるとは限りませんが、仮登記がなければ、そもそも、丙に対して何の主張もできません。

>私が土地を全部相続したい場合はどのような手続きが必要でしょうか。

　所有者が御父様になっていますので、仮登記の有無にかかわらず、御相談者に相続登記をすることは可能です。しかし、仮登記が残っている場合、御相談者は事実上、その不動産を処分できません。(通常、そのような仮登記がついたままで、不動産を買う人はいません。)また、御父様とその兄弟との間に有効な売買契約が結ばれていたとすれば、御相談者はその兄弟に対して登記に協力する義務があります。

>父は相続した者が勝手に土地を手放してしまわないようにとこのような方法を取ったようです。

　たとえば、御父様が真の所有者であるが、御父様が事実上処分できないようにすめために、御父様とその兄弟の間に売買のの事実がないにもかかわらず、便宜的のために仮登記をしたとすれば、その仮登記は無効と考えられます。しかし、無効な登記だとしても、抹消登記するには仮登記権利者(その兄弟)の協力が必要です。協力が得られなければ裁判をするしかありません。
　掲示板では詳細な事実関係は分かりませんので、登記簿謄本(登記事項証明書)を取得して、弁護士又は司法書士にご相談してください。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。

解らない事ばかりで悩んでいましたが、教えて戴き助かりました。
これからの相続の話し合いにも大変参考になります。

父の残した土地ですので兄弟で争う事のないようにしたいものです。

回答No.1

buttonhole

土地の登記簿上の所有者は誰になっていますか。また、仮登記の目的、原因はどうなっていますか。（権利者はその兄弟の名前になっているのですね。）

お礼

登記簿の所有者は亡くなった父です。
仮登記は「売買により」となっていたと思います。
実際の金銭やり取りはありません。父は相続した者が勝手に土地を手放してしまわないようにとこのような方法を取ったようです。

早速書き込みをしていただき有り難うございます。